자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 전세권설정과 임차권등기는 무엇이며 뭐가 다른 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 단, 전세권은 다른 곳으로 이사하여 그곳에 전입신고를 하게 되면, 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 상실하게 됩니다. 즉 이러한 대항력과 우선변제권 확보를 위해 전세권을 설정하는 것입니다.임차권이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대한 차임(월세)를 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리를 말합니다. 임차권은 채권으로서 임대차 계약 당사자에게만 권리를 주장할 수 있는 권리입니다.
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Q. 임장시 특별하게 살펴봐야 할 부분은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 임장 할 때에는 주변의 일자리 및 교통을 반드시 확인해야 합니다. 일자리라는 것은 수요를 나타낼 수 있고 주변에 직장이 많고 일자리 수요가 많다면 그만큼 해당 부동산의 수요 또한 높고 차량운행이나 교통을 통해서 해당 부동산의 강점등을 알 수 있습니다.교통편이 좋은 것은 타지역과의 연계성도 좋은 만큼 반드시 확인해야 할 사항 중 하나입니다. 또한 학군지가 맞는지 해당 학군이 교육이 괜찮은 지에 따라서 선호도가 다릅니다. 인접한 지역이라 하더라도 해당 학교를 원하는 수요자들이 많다면 비교적 가격을 높게 형성할 수 있습니다.
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Q. 부동산 소유권이전등기 소송에서 승소 후 가처분 없애는 방법
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.승소한 판결문 등을 통해서 가처분 등기를 해제 한 뒤에 바로 다른 작업을 하지 못하도록 소유권이전등기를 바로 하는 것이 좋습니다.바로 하지 않을 경우 저당을 잡거나 혹은 다른 사람에게 다시 매도 하는 듯 다른 행위를 할 수 있기 때문입니다.
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Q. 주택거래시 하자담보 책임기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매매계약에 있어서 그 목적물에 흠이나 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에게 지게되는 책임을 하자담보책임이라고 합니다. 매도인의 하자담보책임이란 매매계약이 끝나고 소유권 이전이 되었다 하더라도 계약한 부동산에 하자가 발생하는 경우 매도인이 책임을 져야합니다. 하자담보책임으로 다툼이 있는 경우는 주택을 취득할 때에 자연스러운 노후화가 인정되기 때문에 배상이 인정되지 않는 경우가 많습니다. 이는 매수인이 입증을 해야 하기 때문이다. 또한 매매계약 당시 매수인이 하자의 존재를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였으면 알 수도 있는 문제들을 매수인의 과실로 인해 하자가 있음을 할지 못했다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.하지만 매매계약 당시 하자가 있음을 매도인이 매수인에게 충분한 설명을 한 경우라면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 없습니다. 하자담보책임 기간은 민법 제 582조에 따라 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 안에 손해배상청구권을 행사해야 합니다. 하지만 매도인의 하자담보책임 기간은 10년입니다. 이 말은 매수인이 10년간 하자를 발견한 시점으로부터 6개월 이내에 본인의 권리를 행사해야 한다는 것입니다.
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Q. 임차권등기명령이란 무엇인지 알고 싶어요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 합니다.만약 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 됩니다.임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에 부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 됩니다. 경매개시결정등기 전에 이뤄졌다면 배당요구를 할 필요는 없지만 경매개시결정등기 후에 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 됩니다.법원은 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부를 심리하여 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 즉 심사 후 이유 있다면 등기명령을 합니다. 임차주택의 소재지 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기명령을 촉탁하게 됩니다.임차권등기명령은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 됩니다.
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Q. 경매을 할려고하는데요요즘부동산이많이
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 투자시기를 예측하는것은 정말 어렵습니다. 누군가는 상승장에 올라타야 한다. 누군가는 하락한 시점에서 매수해야 올라갈 때 큰 수익을 얻을 수 있다. 라는 등 같은 투자이지만 다른 시각을 가지고 접근하는 것도 맞습니다. 하지만 부동산 투자를 하는 이유에 대해서 생각해보시는 것이 좋을듯 합니다 경매를 진행함에 있어서 보다 낮은 가격에 매수해서 추후 매도를 바라보는 것인지 낮은 가격에 매수해서 보유 후 실거주 등을 노리는 것인지 잘 판단해야 합니다.만약 투자의 관점으로 보면 지금과 같이 경매물건이 많고 앞으로 더 나와서 안좋은 시장 상황에 투자하는 것이 경매에 있어서는 좋을 듯합니다. 하지만 대상부동산에 따라 다르겠지만 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받아들일 때에 전세세입자를 못구하는 지금과 같은 시기를 겪을 수 있습니다. 경매후 대출은 전세로 맞춰서 이러한 대출을 줄일 수 있지만 전세세입자를 못구하는 경우 높은 대출이자를 감당해야 할 수 있습니다. 방이 있다면 세입자는 구해질 것이다는 이미 오래전얘기가 되어버린 것 같습니다. 지금과 같은 건설경이 혹은 전세사기등이 잠잠하고 다시 상승해서 안정성이 더해진다면 이 힘든 시기가 아닌 조금 더 뒤에 투자해도 좋을 것이라고 보여집니다.
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Q. 전세 기간이 남아 있으면 집을 빼 줘야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약기간내에는 방을 미리 비우지 않아도 됩니다. 또한 임대차 계약으로 인해 권리를 주장할 수 있는 기간내에는 계약 연장등 주장할 수 있습니다. 다만, 추후에는 새롭게 계약을 해야하기도 하며 새로운 집주인은 이에 대한 부분을 인지하고 매수할 뿐더러 추후에는 해당 임대인과 임차인의 조율도 해야합니다.
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Q. 전세 대출을 처음 받으려고 하는데, 인터넷으로 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출의 경우 온라인 오프라인 모두 가능합니다. 특히 온라인의 경우 카카오뱅크 등 온라인에서 간단하게 가능하지만 대부분 시중은행의 경우 직접 방문해서 서류 등 제출 및 도장을 찍고 이에 대한 확인 사항등을 안내받고 해야합니다.
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Q. 청약 통장에 예치금이 얼마가 있어야 지원이 가능한가요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.예치해 놓아야 하는 금액은 각 지역별 혹은 면적에 따라서 다릅니다. 보통 200~1000만원 사이의 금액을 예치해 놓는것이 좋으며 지원하고자 하는 장소의 최소 예치금액을 찾아보시기 바랍니다.서울의 경우 최소 300만원 부터 600만원 정도면 됩니다. 공공의 경우 더 높은것이 좋지만 이자율이 높지 않기 때문에 돈이 묶이게 됩니다. 기타 광역시 및 시군구의 경우 약 200만원에서 400만원 정도면 충분한 크기의 부동산에 청약을 넣을 수 있습니다.
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Q. 현재 가지고 있는 기존아파트에 대출이 없는데 기존주택으로도 대출이 가능할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.흔히 날하는 대출의 경우 주택담보대출입니다. 담보를 통해서 자금을 융통하는 것으로 다른 권리제한이 없다면 대출은 충분히 가능하며 최근 dsr적용이 강화됨에 따라 직접 여러 은행에 방문하여 상담받는 것이 좋습니다. 부동산 대출뿐 아니라 상환에 대한 부분도 보기 때문에 연소득 및 차량할부금등 종합적으로 고려하게 됩니다.