자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 상가건물 계약에서 권리금은 꼭 줘야 하는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금이란, 기존의 가게나 회사를 인수할 때 고객과 영업방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈입니다. 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉩니다.바닥권리금이란 지역권리금 또는 자리권리금이라고도 합니다. 쉽게 말하면 바닥세 즉 위치에 대한 프리미엄이라고 보면 됩니다.말 그대로 점포나 회사가 입지한 장소. 유동인구가 많고 역세권이면 바닥권리금이 높습니다. 당연한 문제는 "그런데 이게 얼만지 어떻게 알아?"라는 것. 게다가 상황에 따라 그 가격은 매우 높기도 낮기도 합니다. 영업권을 인정받으면 되기 때문. 눈여겨 봐야할 것은 이 바닥권리금은 상가주인인 건물주가 주로 요구한다는 것과, 보통 보증금에 포함시킨다는 것입니다. 이 말은 즉, 나중에 장사접고 건물을 나갈 때, 바닥권리금을 계약서에서 보증금으로 처리했다면 돌려받을 수 있습니다. 계약서에 포함이 안 되었다면 당연히 못 돌려 받으니 무엇보다 중개인이 떼먹거나 속일 가능성이 크므로 주의해야 합니다.영업권리금은 단골손님이 많거나 거래처를 다변화해 놓고 독자적인 기술력이 있을 경우 세게 먹히지만, 역시나 평상시에 영업권리금을 평가할 방법이 없으므로 산정자체가 명확하지 않습니다. 영업권리금 인정폭이 가장 작은 쪽은 흔히 말하는 음식점의 경우는 계절이나 명절 등에 대하여 매출이 들쭉날쭉하기 때문에 단골이 아무리 많아도 그 단골이 매일 온다는 보장이 없습니다. 특히 음식점의 경우 주방장의 실력에 따라 좌우되는 경향이 있으며 주인이 바뀌면 단골들은 대번에 알아차린다 새로온 주인이 아무리 노력해도 미묘한 맛을 흉내내는 정도에 그칩니다. 또한 음식점의 경우 권리금 사기가 가장 많이 생깁니다.보통 권리금이라 하면 계산이 되는 경우도 많지만 계산보다는 기존에 권리금을 얼마나 주고 들어 왔는지 혹은 지금 그 자리가 얼마나 인기가 있고 없고에 따라서 가격이 천차만별이니 잘 판단하시는 것이 중요합니다.
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Q. 청년임대주택 관련 저는 92년생이고 취업을 못해서 부모님께 의지해서 살고 있는데 독립해서 살고싶은데 임대주택 신청이 가능한지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.취업 준비생이 갖추어야 하는 조건에 대해서 살펴보겠습니다. 나이는 만 19세 미만이거나 39세를 초과해야 합니다. 아울러 고등학교나 대학교를 중퇴한 지 2년이 지나지 않았거나 졸업한 경우에 주거지를 공급받을 수 있습니다.청년은 나이만 충족한다면 lh 청년전세임대주택 지원이 가능합니다. 이때, 나이는 만 19세부터 39세까지이며 결혼을 하지 않은 무주택자이기 때문에 다른 분류에 비해서 조건이 적은 편입니다. 다만 모든 유형에서 1순위에 해당해야 합니다. 수급자, 한부모가족, 차상위계층인 경우에 1순위입니다.
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Q. 최근 건축 비용이 급상한 배경은 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전체적으로 비용이 증가하는 이유중에 하나는 전쟁과 물가상승 그리고 유통 원자재값 상승등으로 보일 수 있습니다.건축비가 상승하는 이유는 건축 자잿 값 상승도 영향이 있지만 인건비 상승이 가장 큰 요인으로 보고 있습니다. 최근 인건비의 증가로 인해서 많은 기업들이 힘들어 하고 있습니다.다음 원인으로는 원유 가격 상승이 건축 자잿값 상승에 막대한 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 대부분의 건축자재를 만드는 데 석유를 원료 만드는 제품이 많고 제조과정에서 쓰이는 에너지도 석유로 만들어지기 때문입니다. 또한 물자들을 나르는 비용인 유통에 대한 비용도 증가하는 만큼 연쇄적으로 상승하는 등으로 비용이 많이 증가되었습니다. 원자재 값 상승은 철근 가격이 40% 이상 오르고 시멘트 가격도 폭등하였습니다.
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Q. 재개발과 재건축은 어떤 차이점이 있는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발사업은 재건축사업과는 달리, 낙후된 주거환경까지 모두 정비하며 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다. 재개발사업은 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.재개발을 쉽게 설명하면 주변의 공원등의 공공시설등을 새롭게 확충하여 지역 자체의 주거환경을 새롭게 개선하는 것을 의미하며 도로, 공원 등 전체적으로 공공시설을 전면적으로 개선합니다. 비교적 규모가 재건축에 비해서 크다는 특징을 가지고 있으며, 도시 전반의 주거 환경을 재정비하기 위한 사업이므로 대부분 정부에서 주도하여 사업 시행하는 경우가 많습니다.이에 반면 재건축은 낙후되고 낡은, 위험한 건물을 허물고 그 자리에 다시 건물을 올리는 것을 뜻합니다. 이미 인프라는 완성되어 있는 상태이므로, 공원, 도로등의 공공시설을 새롭게 개선하는 것보다는 주거에 대한 부분을 집중한 것입니다. 보통 민간위주의 개발이며 주택구성원들이 조합을 결성하여 자발적으로 진행합니다. 재건축은 재개발 사업에 비하여 소규모 사업에 해당되기 때문에 재개발과는 달리 국가가 아닌 구성원이 주축이 되어 조합에서 사업을 진행하는 경우가 대부분입니다.
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Q. 다가구 옥상을 개조하여 주택으로 임대시 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.불법건축물의 경우 허가나 신고 없이 옥상에 설치한 지붕 옥상에 주거용 옥탑방을 만들어 주택면적이 확장된 경우 계단 탑이나 물탱크 실을 원룸, 옥탑방으로 개조 후 임대/사용하는 경우 등이 있습니다. 다세대 주택, 다가구 주택은 건축 시 면적과 층수에 제한이 있으며 다가구주택은 건축법상 3층 이하, 다세대주택은 4층 이하로 층수가 제한되는데, 이런 건물 옥상에 층수에 산입되는 시설을 만들면 불법건축물이 되는 겁니다. 불법건축물을 철거해 원상복귀가 되지 않는 경우 지속적으로 이행강제금을 부과한다고 합니다. 만약 이행강제금을 납부하지 않을 경우 행정청에서 형사고발을 해 처벌과 함께 재산압류까지 되기도 합니다.
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Q. 부동산 경매에는 누구나 참여할 수 있는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 경매는 어느 누구에게나 열려있는 시장입니다. 공부를 하더라도 어렵고 또 잘 안다고 생각하더라도 모르는 부분이 나오며 이를 해결하는 과정에서 얼마나 비용이 많이 들지 모르는 것이 경매시장입니다. 어느 특별한 조건은 없으며 요즘에는 유튜브 등으로 많이 참여하고 여러 말들이 있지만 실제로 보면 큰 수익이 나는 경매 물건의 경우 적당한 가격을 책정해야 함은 물론 유찰이 많이 되는 것은 그만한 이유가 있습니다. 이를 잘 해결해야 하는 것이 경매입니다.
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Q. 부동산가격은 환율과도 관계가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 가격이 환율과는 크게 연관성이 있다 없다 할 수 없습니다. 환율의 경우 금리에 따라서 매우 크게 달라집니다. 크게 보면 고금리 저금리 상황에 따라 금리차가 발생하게 되고 이는 국내 금리와 해외 금리 환율에 따라서 다르기도 합니다. 부동산 가격이 환율에 영향이 있기보다는 금리에 따라 환율이 변하고 또 금리에 따라 부동산 가격이 영향을 받는것이 맞아보입니다.투자의 기본은 낮게 사서 높을 때 파는 무릎에 사서 어깨에 파는것이 투자의 기본입니다. 그동안의 저금리 시절을 생각해보면 저금리 시절에 매수하여 매도까지 기간을 보면 큰 수익은 없습니다. 다만 투자를 큰 수익적인 측면에서 보면 고금리 시절 수익이 별로 없어 가격이 하락하는 시절에 매수하여 다시 금리를 낮추는 시기에 매도하는 것이 맞지만 그 기간이 얼마나 될지 혹은 얼마나 버텨야 할지 등 알 수 없기 때문에 지금과 같은 부동산 침체 혹은 부동산 악화기에 선뜻 매수하기란 어렵습니다. 그만큼 적당한 시기를 지켜보며 매수하고 어느정도 보유한 후에 금리가 낮아지고 수익성이 좋아지며 매도할 수 있을 때를 기다려야 합니다.
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Q. Lh 임대청약에 당첨 됐어요 혹시 팔 수 없을 까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.lh임대를 개인적으로 매도 할 수 는 없을 것으로 보여집니다. 해당 임대부동산에 당첨이 되어서 다른 사람에게 소액으로 넘기는 행위를 하려고 하시는 것이라면 이는 임대계약에 있어서 가능한 것이 아닙니다. 만약 해당 행위자 발견시 계약이 취소될 수 있으며 다른 대기자들도 들어가야 하기 때문에 포기하거나 들어가야 할것으로 보여집니다.
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Q. [아파트매매 잔금일정] 매도인은 대리참석 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대리인은 계약할때 잔금치룰때 어느때든 상관없이 기존 계약한 사람과 위임장 등으로 확인가능하고 신분만 확실하다면 큰 문제가 될 여지는 없습니다. 인감증명서 발급 등 확인할 수 있는 방법은 충분히 있고 이에 대한 부분을 공인중개사들은 확인하기 때문에 너무 걱정안하셔도 좋을듯 합니다.대리라는 것은 바쁜 현대 사회에서 더욱이 잘 이용되고 있기 때문에 신뢰에 대한 부분은 확인만 제대로 이루어진다면 큰 문제소지는 없습니다.
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Q. 오피스텔은 빌라보다 전세가 안전한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔이나 주택이나 전세사기를 치는 방법은 동일할수 있습니다. 신축과 구축이냐에 따라 조금 다를뿐 오피스텔도 주택과 같은 방법으로 사기를 치는 경우도 충분히 존재합니다.다만, 오피스텔의 경우 작은 오피스텔보다는 가구수가 많은 오피스텔이 많다보니 주택보다는 전세사기를 하기에는 어렵습니다.