자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 임대차 계약 갱신청구권은 3주정도 남은 시점에서는 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인 분께서 미리 임차인에게 다음 계약에 대해서 어떤 고지를 했는지도 중요할 듯 합니다. 물론 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권등의 문제도 따져봐야 하지만 가장 기본적으로 계약만료 전 미리 임차인에게 고지했음에도 임차인이 일방적으로 이를 묵시한 채 시간이 흐르는 등으로 되었을 경우에는 또 다른 생각을 해볼 수 있지만 임대인도 그대로 흘러 갔다면 임차인이 주장하는 묵시적 갱신 혹은 계약갱신청구권에 대해서 다시 생각해보셔야 할듯 합니다. 만약 주택임대차 보호법 내에서 보호받을 경우 새로운 임차인을 들여 기존임차인에 대해서 손해배상 혹은 집기류 등을 강제로 내어보내거나 현관문 도어락을 바꾸는 등 다양한 경우에는 주거침입 권리행사 방해 등 형사법적인 처벌도 감수해야 합니다.
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Q. 이번에 청약을 넣어 보려고 하는데 궁금한거 질문요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.조합원의 경우 당연히 저렴합니다. 보통 조합원 권리를 구매하는 입주권등을 매수할 경우 추가분담금을 내야 하고 처음부터 많은 자금이 들어가는 만큼 후에 분양받는 사람들 보다는 저렴해야 형평성에 맞다고 보여집니다. 물론 분양가의 경우 개발에 필요한 비용등이 인상되는 등으로 올라갈 수 있지만 분양에 성공해야 조합원에게 추가적으로 드는 비용이 없지만 만약 분양 실패로 인해서 조합원들에게 추가비용이 발생할 수 있습니다.
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Q. 부동산서 전세계약서 작성시 대출자 본인 아닌 대리인이 갈때 준비사항?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대리인은 대리인 신분증과 위임장 등으로 계약이 가능합니다. 물론 위임장만으로는 대리에 대한 부분을 입증하거나 신뢰가 바탕이 되지 않을 경우 대리인이 아닌자를 확인하기도 합니다. 바쁜 현대사회에서 대리인 제도는 가능합니다.
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Q. 매매가보다 전세가가 높은 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매매가와 전세가는 가격변동에 따라 달라집니다. 보통 매매가가 전세가보다 높은데, 매매가보다 전세가가 높은상태는 부동산 경기가 좋아 매매가가 높은 상태에서 전세가가 높아져 있었고 부동산 경기 하락으로 인해 매매가가 떨어져 기존 계약했던 전세가는 그대로 유지되어 매매가가 더 낮아질 수 있습니다. 이때에 새로운 세입자를 구하게 되면 전세가를 더 낮춰야 하고 그에 따라 집주인은 그 차액만큼 뱉어내야 합니다.
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Q. 사전청약 당첨이 되도 다른 아파트 분양이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사전청약에 당첨되었더라도 다른 청약에 넣으셔도 무방합니다. 다만 사전청약이라 하더라도 그전에 분양에 당첨되신다면 사전청약은 취소 됩니다.
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Q. 경제가 안좋을 때 부동산 가격이 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.경제가 안좋아 짐에 따라 부동산 가격은 상승하기도 하락하기도 합니다. 경제가 안좋운 상황에 지금 부동산 가격은 하락하고 있습니다. 올라간다는 것은 틀린 얘기입니다. 그렇다고 하더라도 내려가기만 하는것 또한 틀린 얘기입니다. 시점에 따라 다르고 일부 기간에 상승하는 모습이 반등이라고 보기 어려울 수도 있습니다.단순히 경제가 좋고 나쁘고에 따라서 부동산 가격이 상승하락을 논하기는 어렵습니다. 워낙 다양한 요인에 의해서 부동산 가격이 결정되니 그 부동산경기 및 국제 정세 등을 잘 판단해야 합니다.
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Q. 평균적으로 계약금, 중도금, 막대금의 비율은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매매 계약시 정해진 것은 아니지만 중도금 잔금의 비율은 조율 할 수 있습니다. 일단 계약금의 경우 보통 10%정도의 비율로 진행되고 중도금 일부를 내고 잔금으로 마지막 거래를 하나 매수자 매도자 협의에 따라 이 비율은 조금 달라질 수 있습니다.
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Q. 부동산 계약시 공동명의를 하면 좋은점이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.요즘 주택을 구입할때 대부분 부부 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 물론 부부가 함께 소유하는 의미도 되겠지만 무엇보다 절세 수단으로부동산 명의를 부부 공동으로 하는 사례가 늘고 있습니다. 단독명의보다 공동명의가 양도세 부분에서 유리하기 때문입니다. 또한 인적공제도 각각 적용되기 때문에 2배의 인적공제 효과도 생겨 과세표준이 줄어들게 됩니다. 과세표준 구간별로 세율이 서로 다르게 적용되기 때문입니다.
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Q. 아파트 미분양이 되면 청약통장이 없어도 매수 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미분양, 미계약의 차이는 있지만 청약통장 없이도 아파트를 분양 받을 수 있습니다. 미분양은 청약 시 미달이 난 것 또는 준공 이후에도 분양이 이뤄지지 않은 물량을 말합니다. 미계약은 청약시 미달나지 않고 경쟁이 있었지만, 이후에 계약을 포기하거나 부적격자로 판정돼 계약하지 못한 분양권입니다. 미분양과 미계약의 두 가지 모두 청약 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있습니다. 가점이 낮아 일반분양 청약을 포기해야 하는 사람들에게는 이런 잔여세대를 잡는 것이 방법이기도 합니다.
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Q. 안녕하세요,..임차계약후 4년이 거의 다 되어가는 임차인입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.인단 집주인이 계속 아무런 연락이 없다면 그대로 계약을 이행해도 좋을 듯 합니다. 반드시 새로 재계약을 위해서 연락을 해야 하는 것은 아니며 만기 전 6~2개월 전까지 아무런 의사표현을 하지 않는다면 이는 그대로 이행 될 수 있습니다.