자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 투자의 장단점이 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 투자는 주식이나 다른 투자보다는 리스크가 적은 편입니다. 그만큼 상승하락에 대해서 높지 않은것도 맞습니다. 하지만 금액이 크게 들어가고 레버리지를 사용하는 만큼 리스크가 커지기도 하고 그만큼 수익도 커지기도 합니다. 5억원 부동산을 하나 매수하더라도 실제 들어가는 최소 금액은 1억~2억원 하는 경우도 많습니다. 그만큼 대출을 활용하여 투자하기 때문입니다.부동산 투자 매력은 대한민국에서는 충분히 가치가 높기도 합니다. 그 이유는 작은 땅에 비해 인구가 많기도 하고 그만큼 밀집되어 있으며 기업들이 주요 대도시에 몰려있기 때문에 시골과 같은 지역보다는 도심지에 투자하는 것은 미래를 생각해 볼 때 투자할 만한 가치는 충분합니다. 게다가 다른 기타 요소보다는 인건비의 상승 재료비의 상승 땅값의 상승 등은 부동산의 하락을 어느정도 방어하기 때문에 10년전의 부동산 가격과 지금을 비교해보면 매우 크게 인상된 것을 볼 수 있습니다.하지만 투자에서 유명한 애플이라는 회사에 주식투자를 했을 경우와 부동산에 투자했을 경우 어느 투자자산이 수익률이 좋을 것인가 비교해보면 주식투자가 수익률은 훨씬 높을 수 있습니다. 그렇다면 주식이 답인가? 했을 때에는 그것은 정답이 아닙니다. 부동산투자는 다른 투자와 함께 같이 가져가야 할 자산의 안정성을 위해서 가져가야 하는 것입니다. 또한 주거안정성이라는 것은 다른 것을 비교할 수 없을 정도로 중요한 요소이기도 하기 때문입니다.
부동산
Q. 계약서에는 퇴실시 청소비 내는걸로 적혀있는데 만약 집주인분과 따로 연락해서
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약서에 명시되었고 아무말이 없었다면 계약서에 명시된 대로 이행될 가능성이 높으니 반드시 메신저나 음성녹취로 해당 내용에 대해서 확인하여 저장해 두시거나 캡쳐해 두시는 것이 좋습니다. 이는 추후 이해상충될 내용에 대해서 근거로 만드는 것입니다.
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Q. 융자있는집 입주할때 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출금이 있는 부동산에 입주를 하는 것이라면 전세가율을 비교해 보시기 바랍니다. 기본적으로 대출금이 없는 부동산은 찾기 어렵습니다. 특히 신축일수록 대출은 거의 99%로 있다고 봐야 합니다. 대출없이 건축을 한다거나 혹은 이를 매수하는 사람들 중에 대출없이 매수하는 분들은 거의 없기 때문입니다. 만약 전세로 들어갈 경우 주변시세와 비슷하게 혹은 조금 높은지 아니면 매매시세 변동이 어떤지에 따라서 조금 달라집니다. 사기를 당하고 싶어서 당하는 사람은 없습니다. 교묘하게 잘 모르는 부분 혹은 법의 테두리를 조금 벗어나서 이를 악용하는 것이 많기에 권리관계 및 대출관계 등 반드시 확인해 보고 리스크가 적은지 혹은 리스크가 높은지 잘 판단하시기 바랍니다.
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Q. 요즘 아파트 전세값이 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역마다 차이는 있겠지만 부동산 경기가 전체적으로 보면 매우 안좋은 현실은 맞습니다. 하지만 그렇다 하더라도 모든지역이 같은 비율로 폭락하거나 하는 것은 아니며 전세가 또한 하락하고 있는 곳도 많습니다. 이는 전세 공급물량 수요물량 부동산 매매 물량 등을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 단순히 경기가 좋지 않다고 해서 모든 가격이 떨어지는 것은 아닙니다. 쉽게 이해하면 전쟁이 터지고 물가는 상승할 때에 단순히 전쟁이 터져서 물가가 상승하는 것이 아닌 제품의 공급문제 혹은 전쟁물자 등의 수요 증가 등으로 물가가 상승할 수 있습니다. 이처럼 지금 현재 부동산 pf 문제 혹은 부동산 경기는 매우 안좋지만 그렇기 때문에 건설사에서 쉽사리 공급을 하기는 어려워진 현실입니다. 수익을 어느정도 생각해야 하지만 미분양이 많은 시점에 부동산 공급을 계속해서 하다가는 부도가 날 수 있는 환경이기 때문에 그동안 엄청난 물량을 공급했던 지역에서 실거주 의무가 있는 곳의 경우 이에대한 부분 혹은 비과세에 대한 부분이 어느정도 해결될 때 전세가는 매우 낮게 떨어질 수도 있습니다. 그만큼 공급이 풀리기 때문입니다. 하지만 공급의 절대적인 부족은 전세 수요자들에 있어서 전세가를 상승 시키는 한 요인으로 볼 수 있기 때문에 공급이 부족해져 전세가가 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 매매시 중도금은 총액에서 몇프로로 책정되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 중도금의 경우 매매할 아파트의 시세가 꽤 높은 경우 상호협의간 중도금을 매수자가 소유자에게 이체하곤 합니다. 대략 집값의 0~40% 수준입니다. 그리고 잔금의 경우계약금 및 중도금을 낸 이후 계약일에 맞춰 집값의 남은 금액을 매수자가 소유자에게 이체하고 남은 집값의 90%~50% 수준, 일반적으로 계약 시점으로부터 3개월 이내에 잔금일을 결정하고 있습니다.중도금의 경우 법적으로 퍼센트가 정해진 것은 아닙니다. 보통 0~40%정도로 보면 됩니다.
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Q. 오피스텔 매매 장단점이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오피스텔 매매 시 장점으로는 업무용 오피스텔의 경우 상가로 보기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 주택 수에 포함되지 않기 때문에 취득세 중과 등은 피할 수 있습니다. 또한 오피스텔의 경우 소액으로 투자가 가능하고, 수요가 높은 곳의 오피스텔의 경우 매월 안정적인 월세를 받을 수 있습니다. 보통 오피스텔은 교통망이 좋고 지하철역 근처가 가까워 상권이 형성되어 있어 입지가 좋은 곳이 많기 때문에 가격만 적당하다면 임차인들은 충분히 구할 수 있습니다.단점으로는 오피스텔의 경우 임대수익은 충분히 기대할 수 있으나 시세차익을 보고 투자하기에는 적합한 투자는 아닙니다. 또한 장점에서 말했듯이 취득세율이 4.6%로 주택이 1.1%~3.5%인데 비해 높지만 주택수로 포함하지 않기 때문에 취득세 중과는 하지 않습니다. 게다가 아파트의 같은 평형에 비해 전용면적이 작습니다.
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Q. 생애 첫 주택 구매 시 빌라와 아파트 중 어떤 것을 구입하는게 더 좋은가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.40년 동안 처음으로 부동산을 구매하고자 할 경우에 자금여력과 임대수익 혹은 매도차익 등을 고려해서 접근해 보아야 합니다. 만약 나이가 어느정도 있고 앞으로 매월 나오는 현금흐름이 필요하다면 임차인이 충분히 많고 앞으로 30년 이상은 임차인 걱정 없을 만한 일자리가 풍부하고 학교등이 많은 곳에 건물을 사는 것이 좋습니다.그렇지 않고 앞으로 연금이 충분히 나오거나 다시 재취업 할 수 있는 분이시라면 아파트에서 거주하며 장래에 더욱 가치가 높은 아파트를 투자하는 것이 임대수익보다 더 나을 수 도 있습니다.
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Q. 장기수선충당금 중간 정산 해도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선충당금의 경우 거주하고 있는 자에게 부과하게 됩니다. 하지만 이는 사실 집주인 즉 임대인이 내야하는 것이지만 거주하고 있는 임차인에게 부과되기 때문에 나가기 전에 정산하는 것이고 이는 크게 문제될 여지는 없습니다. 또한 관리사무소에서 정산 받고 나가고 중간정산 하더라도 충분히 문제될 여지는 없습니다.
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Q. 아파트형인데 집이 거실과 안방이 북향인데 많이 안좋나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.북향의 경우 선호하는 사람도 있습니다. 또한 개인마다 남향 동향 서향 북향에 따라서 잠이 잘오거나 하는 분들이 제각각이기 때문에 어느 방향이 항상 옳다 정답이다 할 수는 없습니다. 다만 햇볕이 잘드는 남향을 선택하는 것이 부동산에 있어서 매우 좋습니다. 남향은 여름에는 비교적 덥기 때문에 정남향 혹은 동남향 등을 선호하며 겨울등에 있어서 난방이 매우 좋기 때문에 선호를 하고 있습니다. 하지만 모두 그렇지 않은 것이 몸에 특히 열이 많거나 원체 시원한걸 좋아하는 사람들이 있습니다. 이때에는 북향을 선호하기도 합니다. 하지만 겨울철 매서운 추위에 난방비가 많이 나올듯 하고 이는 비용에 상당히 많은 부분을 차지 하기도 합니다.
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Q. 1층 술집 소음 때문에 못살겠습니다 방법 없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인이 계약을 했을 당시 상가주택에 대한 어떤 정보도 확인 치 못하였거나 이를 간과한 듯 합니다. 보통 1층에 음식점혹은 술집등이 있을 경우 각종 악취와 소음 벌레 치안 등이 문제가 될 가능성이 높기 때문에 주거지로서 선호하는 곳은 아닙니다. 필연적으로 소음과 악취 등은 알고 들어가야 합니다. 그만큼 주변에 조용한 주거 환경 보다는 저렴한 곳도 많습니다. 임대인 혹은 공인중개사가 이를 미리 고지하였음에도 "이정도일 줄 몰랐다는 것은" 이를 고지 받았기 때문에 어떤 책임을 물기는 어려울 듯 합니다. 계약 만료 전이라면 임대인이나 공인중개사의 귀책사유로 보기는 어려워 새로운 세입자를 구하거나 이에 수반되는 중개수수료 등은 임차인이 지급해야 할 수 있습니다.