자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 아파트 구매 담보대출승인가능성은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단은 은행대출의 경우 은행권에 직접 방문하여 자세한 사항을 상담받아보시는것이 제일 중요합니다. 공인중개사는 대출을 담당하는 직원을 알려드리거나 할 수 있지만 실질적인 대출 상담은 직접 은행권 방문하여 계산해볼 수 있습니다.
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Q. 올해 2024년 부동산 시장 전망을 어떻게 보시나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2024년의 부동산 경제시황은 좋지 않게보고있습니다. 일단pf문제가 매우 시급하고 미분양이 증가함에 따라서 부동산을 적극적으로 매수하고자하는 심리 상태가 얼어버렸기 때문에 사실상 쉽지 않습니다.매매시장의 경우 어렵지만 전세시장의 경우에는 또 다르게 보여질 수 있습니다. 전세의 경우 입주물량들을 봐야겠지만 현저히 떨어지기 때문에 전세가격은 지지 혹은 상승할 가능성도 눈여겨봐야합니다.
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Q. 완판된 건축예정인 아파트는 전세를 들어갈 수 없나요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세계약은 실거주의무가 없는 상태라면 추후에 계약이 가능합니다. 서울 일부지역을 제외하고는 현재 분양하는 부동산은 전세로 첫입주가 가능합니다.
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Q. 월세계약도 갱신청구권사용가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약갱신청구권의 경우 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할 필요는 없습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다. 3개월 동안은 임차료를 지급해야 하기에 미리 말하는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트의 평균 수명은 얼마나 되는지 궁금하네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트의 경우 보통 30~50년 이지만 그 이상되는 아파트도 충분히 많습니다. 건축물의 경우 20년 이상이 되면 건축물의 가치는 거의 없으며 땅값이 이를 보충하게 됩니다. 30년 이상된 아파트를 보면 기본인프라들이 노후화가 심하고 그 이상되면 사실상 살기 어렵습니다. 아예 못산다는 것은 아니지만 배관이나 주차장 등의 상태 혹은 아파트의 관리를 아무리 하더라도 노후화라는 것은 잡기 어렵습니다.
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Q. 아파트 매매가는 떨어지는데 전세금이 올라가는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매매와 전세는 같이 오르기도 하고 내려가기도 하며 이와 다르게 매매가는 올라가는데 전세가는 하락하는 경우 혹은 매매가는 떨어지는데 전세가는 상승하는 경우도 많습니다. 기본적으로 매매가는 일년에 수익을 얻을 수 있는것에 역으로 환산하게 되며 주변의 시세영향이 매우 큽니다. 시장자체가 임대와 매매로 나눌 수 있는데, 주변에 전세 매물이 적고 앞으로 부동산 공급이 어려워진다면 전세가는 당연히 올라가게 됩니다. 만약 전세 시장은 그대로이나 부동산 공급으로 인해 아파트 입주물량들이 많고 이에 전세세입자들이 움직이게 된다면 전세가격이 떨어질 수도 있습니다. 기본적으로 가격결정은 수요와 공급입니다. 지금처럼 특정 도시들의 경우 현재는 아파트 공급이 풍부하나 앞으로 공급물량이 적어지는 양이 극도로 많다면 공급은 줄어들고 낮아져 있던 전세가는 올라갈 확률이 높습니다. 항상 예상대로 흘러가는 것은 아니나 기본적인 수요와 공급측면에서 본다면 더 좋은 입지 혹은 더 좋은 아파트가 들어서게 된다면 매매가는 떨어질 수 있고 전세가는 상승할 수 있습니다.
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Q. 주변에서 부동산 임장을 다닌다고 이야기를 하던데 임의 도대체 뭘 말하는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임장은 '현장에 임한다'는 뜻의 일본식 한자어입니다. '발품을 팔다' 혹은 '방문하다'로 순화할 수 있습니다. 부동산 쪽에서 쓰이는 단어로 부동산을 사려고 할 때 직접 해당 지역에 가서 탐방하는 것을 말합니다. 임장은 직접 생활할 집을 구하는 쪽보다도 투자목적으로 다니는 것을 주로 지칭하며 해당 지역 공인중개사의 도움을 받는 경우도 있습니다.\부동산은 인터넷에서 볼 수 있는 것이 다가 아닙니다. 실제 가보고 그 동네의 분위기와 예비수요자들 그리고 앞으로 개발될 가능성 주변의 인프라를 직접 경험해야 알 수 있는 것들이 많습니다. 15분 정도 걸리는 장소라 하더라도 언덕이나 골목 등을 걸어야 하는 경우도 있기 때문에 부동산을 매수하고자 한다면 반드시 현장에 직접 다녀봐야 합니다.
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Q. 거주할 집은 무조건 하나 있는게 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.내 집 마련은 중요합니다. 전세거주할 경우 적은 금액으로 거주가 가능하나 전세금 상승과 더불어 주거안정은 떨어지게 됩니다.쉽게설명드리면 전세대출받아 시작하는 것은 충분히 좋으나 결국 어떤 이유이든간에 아무소득이 없더라도 편안하게 잠을 잘 수있는 방하나짜리라도 하나 가지고 있다면 무슨일이 벌어지더라도 잠은 잘 수 있습니다. 만약 전세금을 인상하여 그 인상분을 내지 못한다면 계속해서 작은곳 혹은 저렴한 곳으로 이동을 해야하고 이는 불안정한 주거의 삶을 가질 수 밖에 없습니다. 꼭 비싼 곳이 아니어도 됩니다. 본인의 수준에 맞춰서 본인이 감당할 만한 크기의 자가마련은 앞으로 삶을 살아감에 있어서 안정감을 주기에 충분합니다.
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Q. 주택 담보대출을 받을 때 직장도 영향을 미치나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.dsr 적용때문에 그렇습니다.아파트 집단대출과는 다르게 일반적인 주택담보대출의 경우 상환능력을 보게 됩니다. 이전에는 소득과 상관없이 ltv만으로 평가하여 주택가액의 80% 70%등 대출이 가능하여 여러채 보유가 가능했지만 서브프라임 모기지 및 은행권 부실등의 이유로 dsr적용이 단계적으로 들어와 지금은 월소득대비 상환능력을 보고 있습니다. 물론 기업에 다니면 저금리로 회사대출등이 가능하지만 dsr적용은 월소득대비 상환능력으로 소득이 낮다면 그만큼 주담대도 낮게 평가되어 대출금액이 줄어들 수 있습니다.
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Q. 공동명의에서 단독명의로 소유권 이전 가능할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택 소재 시, 군, 구청 민원실에 가면 '증여계약서'가 구비되어 있습니다. 증여계약서를 작성 후 민원실에서 검인을 받으면 됩니다. 증여계약서에 검인 도장을 찍어주고 취득세 용지를 받아 민원실 안에 취득세를 바로 카드납부하는 곳이 있어서 저희는 바로 취득세 등을 납부하시면 됩니다.