자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 매매계약 시 국토부 실거래가에 등록되는 시점은 언제인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차계약은 실거래가 등록이 아닌 전월세신고가 의무 입니다.계약일 30일이내 임대인 임차인 두 분중 한분이 하시면 됩니다.
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Q. 이런경우에 원룸 보일러 고장시나 가스비도 세입자가 부담해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약 만기가 다가오면서 가스 등을 끊는 것이 아닌 정산을 하면됩니다. 마지막 사용일자등에 가스 사용료를 내면 되지 가스를 끊거나 하여 책임소재 발생시 보상해야 할 수 있습니다.
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Q. 세입자가 전세 중도해지할 경우 전세금,중개수수료는 집주인이 내나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세세입자가 중도에 해지할 경우 세입자가 부담해야 합니다. 계약 만료6개월 전 혹은 2개월 전이라면 이에 대한 부분은 임대인이 내야 할 수 있지만 보통 계약 한참전 세입자의 귀책사유로 혹은 단순이유로 계약 만료 한참 전이라면 세입자가 부담해야 하며 전세세입자를 못구할 경우 계약기간 내에는 당장 돌려주지 않아도 크게 문제될 사안은 아닙니다.
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Q. 청약당첨후 계약금 10%를 내야하는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.한참 청약의 열기가 뜨거울 때에는 계약금 20%정도 냈던 분양시장이 었습니다. 모든 분양이 그렇다는 것은 아니고 인기가 높은 분양일 경우에 계약금 20%납부를 요구하기도 했습니다.계약금의 경우 대출은 어려운것이 맞습니다. 그러니 계약할 때에 10%를 납부해야 합니다. 만약 4억원이면 4000만원을 납입해야 합니다.
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Q. 부동산 증여와 부동산 부담보증여(?)의 차이점에 대해 상세히 알려주시면 감사드리겠습니다. 또 가족간 부동산 거래는 증여로보는지도요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 가족간 거래로 증여를 할 경우 증여로 볼 수 있습니다.다만, 증여에 해당하는 금액을 제외한 일정부분은 낮은가격으로 매수매도 거래를 한다면 증여에 대한 부분에 어느정도 감안을 하지만 그대로 넘겼다면 이는 증여로 봅니다. 부담부증여는 자녀 등에게 부동산등을 증여하면서 그 부동산의 대출금등을 승계하는 조건으로 증여하는 경우가 많습니다. 이를 부담부증여로 보고 있습니다. 이 때 증여가액에서 채무액을 차감한 후 증여세만 고려하는 경우가 많습니다. 반드시 그 승계한 채무액에 대해서는 양도소득세 과세대상이 되므로 양도소득세도 같이 고려하여야 합니다.최근 부동산 가격 상승으로 인해서 매도는 세금으로 어렵고 이를 다시 증여하는 경우가 많았습니다. 증여 받을 때에 일정금액 다운하여 직거래 하는 경우가 있으며 일정부분은 증여로 보지 않지만 어느정도는 증여로 보기 때문에 그 금액을 잘 감안하고 거래를 해야합니다. 일단 거래를 했다고 하여 증여!잘못된 거래!라고 하지는 않고 어느정도 감안할 부분은 감안하고 세금을 잘 낸다면 큰 문제는 없어보입니다.
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Q. 이사갈집문제때문에 질문드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.결로에 대한 부분은 상당히 예민할 수 있습니다. 만약 매도자가 결로가 있는것을 고의로 숨기는 등 매수자가 알 수 없는 상태라면 매도자의 책임이 있습니다. 하지만 매수자가 면밀히 살피지 않거나 알았음에도 별일 아닌듯 매수하였다면 이는 매수자가 부담해야 합니다.
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Q. 베란다 전기 먹통으로 보일러도 안 돼요. 어디로 연락해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주변에 전기수리 업체를 찾아 연락하는것이 좋을 듯 합니다.경우에 따라서 두꺼비가 문제 있을 수 있고 혹은 배선이 문제있을 수 있습니다.
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Q. 아파트 실거래가는 잔금납부 기준으로 등재되는지 궁금해요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.실거래가는 부동산 계약 이후 30일 이내에 신고하게 되어있습니다. 잔금납부가 아닌 계약만으로도 실거래가를 신고하게 되어 있으며 만약 이에대한 부분이 올라오지 않을 경우 계약을 미루고 있거나 거래가 안이루어지고 있다고 보아도 됩니다.지금 현재 부동산 경기는 유동성이 매우 부족해 지는 시기입니다. 투자를 그만큼 활발히 하지 않는 시기이기도 하지만 미신고 거짓 신고는 과태료가 부과될 수 있습니다.무신고, 지연신고 과태료대상으로는 신고의무자(개인간 거래시 매도인, 매수인, 중개거래시 중개사) 500만원 이하 과태료가 부과 될 수 있습니다.
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Q. 부동산 직거래가 위험한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 직거래를 하기위해서는 건물 등기부상 소유자와 거래 당사자가 동일한지 체크해야 하고 기존 설정된 대출금이나, 임차인이 있다면 이사 날짜 체크 정도만으로 확인하셔도 되며, 권리에 대한 문제는 법무사를 통해 진행되기 때문에 큰 무리 없이 진행될 수 있습니다.먼저 월세의 경우 임차 보증금이 적은 경우, 각 지역별 주택임대차보호법 최우선변제금 이내 월셋집을 계약한다면 전입신고와 확정일자 부여만으로도 임차 보증금을 보호받을 수 있으니 근저당권이 있다 하여 계약 진행하는데 크게 무리는 없습니다. 전세의 경우 대출을 일으킨다면 부동산을 통해 계약된 건만 진행 가능하며, 전세 반환 보증보험 가입 유무 및 해당 임차주택에 실거래 가격 대비 임차보증금 비율, 임차보증금 권리 순위를 정확히 파악되어야합니다.부동산 직거래의 경우 문제가 생길경우 큰 자금이 어떠한 대안도 없이 사라질 수도 있으며 만약 사기를 당했을 경우에 되찾을 가능성이 매우 적을 수도 있기 때문에 좋은 공인중개사를 만나 안전하게 계약하는 것이 큰 자금을 지키는 방법일 수 있습니다.
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Q. 세입자가 전세집을 내놓을 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.세입자가 임대인 대신 부동산에 내어 놓는다 하더라도 중개수수료는 임대인이 내는 것이 맞습니다. 다음세입자를 구해지지 않더라도 집주인이책임을 돌릴 수 없으나 문제는 전세금액과 임대인이 이를 수용할 수 있는지입니다. 보통은 세입자가 새로운 세입자를 구하는 것이 아니기에 새로운 세입자를 동일한 가격에 구해서 나가라고 하는 것 같습니다.