자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 집을 구매할때 집 구매 적정시기를 어떻게 잡아야 할지 고민이 되네요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투자의 정석은 무릎에 사서 어깨에 파는 것입니다. 하지만 이는 정말 쉬운것이 아닙니다. 더 떨어진다는 공포와 실제 떨어지는 경험을 겪다보면 그 기간을 버티기 힘들고 또한 그 선택이 계속 후회로 남기 때문에 항상 높아질 때 혹은 고점에 물리는 것입니다. 지금과 같이 안좋은 시장을 잘 지켜보다가 좋은 가치를 지닌 아파트 부동산을 매수하고 장기적으로 보유하여 이를 매도하는 것까지 일련의 과정이 필요합니다.대부분의 부동산은 짧은 기간에 엑싯할 수 있는 부동산은 흔치 않습니다. 경기도 뒷바침 되어야 하고 또한 지역의 입지와 수요 등이 뒷바침 되며 무엇보다 수요자들이 있어야 하기 때문입니다. 그러니 지금과 같이 정부에서 매수를 외칠때 적절한 시기에 매수하는 것도 좋을듯 합니다.
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Q. 연봉 4000에 3억 짜리 집을 사려면 현금을 얼마나 보유해야 가능하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.3억원 정도의 집을 구매하기 위해서 현금은 보통 20%이상이면 충분합니다. 물론 청약을 진행하는 것인지 바로매매에 필요한 것인지 모르라 만약 신혼부부를 위한 대출 등을 이용하거나 생애최초등을 이용할 경우 세금등을 포함하여 약 8천만원 현금을 가지고 있다면 매매는 가능합니다. 하지만, 이자부담도 적기 때문에 3억원 그 이상의 부동산 5억~6억정도도 가능하나 이때에는 약 1억5천만원 정도는 가지고 있어야 대출이자등에 부담이 적게 됩니다. 부동산 투자에는 정답이 없고 어느 때든 실거주용으로 매매하실 경우 합리적인 가격과 어느정도 목돈으로 도전하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 살때 하자가 발생되면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 입주 전에 사전점검을 통해 확인이 가능합니다. 지정기간 1~2달 전에 보통 이루어집니다. 이때 문제가 발견될 경우 시정을 요구할 수 있습니다. 시행사는 청구 받은 날로부터 15일 내에 이행해야 되고, 누수나 다른 이유 때문에 타일, 벽지가 오염되었다면 이것까지 배상을 해야 됩니다. 만약 중대한 결함의 하자라면 먼저 지자체에 민원을 넣고 안전진단기관에 의뢰해 진단을 받아야 되며, 사업주체는 담보책임기간 내에 주택의 내력구조부상 큰 오점이 발견될 시에는 손해배상을 할 책임이 있습니다. 하자에 대한 담보 기간에 따라 2년, 3, 5, 10년으로 나눠집니다. 입주 전 미리 점검하고 신청하는 것이 먼저고 들어간 다음에 나의 실책이 없는 결점이 발견될 때 아파트 하자 소송 등 법적으로 보상으로 신청할 수 있습니다.
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Q. 전월세 1억에 5십만원 월세일때 갱신청구권
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보증금이 있는 월세의 경우 보증금과 월차임을 각각 5% 인상하는 것에는 다소 제약이 있습니다. 그래서 보증금은 그대로 두고 월차임을 5% 인상하여 계산하게 되는데, 보증금 5% 인상안은 무시하고 월차임에 5% 인상하는 단순한 계산식입니다. 보증금 증액 부분이 월차임에 전환되지는 않기 때문에 임차인에게 다소 유리한 계산법이라고 할 수 있습니다. 만약 보증금의 규모가 더 크다면 단순 월세만 올리는 것보다 더 격차가 커질 것이기 때문에 본인이 임대인 입장이라면 보증금을 월세로 전환하여 인상하는 것이 훨씬 더 유리하다고 할 수 있습니다.
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Q. 전세보증금 대출은 왜 여러 건이 불가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세도 하나의 대출입니다. 여러건의 대출을 한다는것은 대출규제를 하는 것을 필요이상으로 없애는 것입니다. 물론 상환하고 다시 대출을 꺼야하는 불편함이 있는 것은 사실이나 대출은 기본적으로 상환능력을 판단하며 상환능력이상의 대출을 빌려 은행의 리스크를 키우는 것은 사실상 불필요한 일입니다. 만약 15억원의 아파트가 있을때 전세 7억 다시 전세 7억을 꺼낼 경우 낮은 금리를 이용하여14억원의 대출을 일으키는 것과 마찬가지가 되기 때문에 여러건의 전세대출은 제한되는 것이 맞습니다. 이는 금융위기를 다시 한번일으킬 수 있습니다.
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Q. 전세자금대출 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1주택자도 전세자금대출이 가능합니다. 하지만 모든 1주택자가 가능한 것은 아님을 명심해야 합니다. 2020년 7월 10일 이후에 전세대출을 받은 상태에서 규제 대상 아파트를 구입한 경우 1주택자 전세자금대출 조건이 되지 못해 즉시 회수됩니다. 여기서 규제 대상이란 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트이며 2020년 7월 10일 이후 투기지역이나 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입했다면 앞으로 1주택자 전세자금대출 조건이 안 됩니다. 하지만 가격 상승으로 3억 원이 초과될 경우는 규제 대상이 아니며 규제 대상 아파트를 상속받는 경우도 구입한 것이 아니므로 해당하지 않습니다. 만약 조정 지역, 비규제지역의 9억 원 이하 아파트는 1주택자 전세자금대출 조건에 충족됩니다. 분양권의 경우는 계약서 작성 시 1주택자가 되지만 전입하여 거주할 수 있는 주택이 아니므로 전세자금대출에서 무주택자와 동일하게 심사가 되고 빌라도 규제 대상에 포함되지 않습니다.
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Q. 좋은 아파트 고르는 기준은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.살기좋은 아파트는 개인의 선호가 들어가기 때문에 어느 한 부분으로 정의할 수 없습니다. 어느 분들은 산이 보이는 곳은 어느 사람들은 강이 보이는 곳을 선호하기도하며 도로변을 선호하기도 하고 저층을 선호하기도 합니다. 이는 개인의 기호에 따라 달라진다는 것을 의미합니다. 하지만 살기 좋은 아파트의 경우 보통 인프라가 충분히 갖춰진 곳 교육, 편의시설, 대중교통 등이 균형적으로 잘 갖춰진 곳이 살기좋은 아파트라고 생각되어집니다. 서울의 경우 한강이 보이는 곳, 업무지구로 향하는 지하철등이 개통된 곳 혹은 앞으로 교통의 호재 및 개발의 호재가 있는 아파트 등을 선호하고 살기가 좋아집니다. 앞으로는 인구의 부족으로 인해서 더욱이 이 격차가 벌어지기 때문에 계속해서 상급지로의 이동이 필요하거나 조용한 시골을 원하면 의료 병원시설등이 갖춰진 곳의 인근에 머무르는 것이 좋습니다.
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Q. 공인중개사 시험준비하려면 학원을 가는게 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.개인에 따라 다를듯 합니다. 학원이나 인터넷 강의 모두 합격하는데는 문제가 없습니다. 다만, 학교 후 학원 / 회사 퇴근 후 학원 / 아침부터 가서 독서실처럼 사용하고 수업 후 남은 공부 한 후 공부하는 학생 등에 따라서 본인이 가장 잘 맞는 선택을 하는것이 중요합니다. 보통 암기과목이라서 단순히 영상만 시청하고 암기 후 문제를 푸는 등으로 이를 해결하는 것도 좋으나 필요시 학원에 가서 질문도 하면서 학원에 다니는것이 면학분위기상 좋기는 합니다. 학원에 다닌다고하여 합격하는 것은 아니며 그 곳에서 어울려 놀기보다는 누구보다 오랫동안 자리에 앉아서 공부하는지 혹은 출석을 꾸준히 하여 결석없이 다니는 등으로 성실하게 다닌 다면 큰 문제는 없어보입니다.
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Q. 집단대출이 무슨 뜻인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집단대출은 아파트재개발 할 때에 아파트를 담보로 하여 중도금 대출등을 하는 것입니다. 요즘에는 보통 5%정도 내외로 집단대출이 가능하며 만약 다른 저금리로 대환대출이 가능한 상품이 있다면 전활 할 수 있습니다. 우선 분양공고 하는 곳에 문의를 반드시 하셔야 하며 대출의 경우 은행권의 대출상담을 반드시 받는 것이 중요합니다.
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Q. 오피스텔 월세 거주중 중도에 집주인이 매도시 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매도자 매수자 또한 이에 대한 부분을 충분히 인지하고 계약했을 것입니다. 보통 1년월세 계약 및 재계약 등에 의해 혹은 묵시적 갱신등에 의해서 임대차 보호법을 주장하여 거주할 수 있으며 집주인이 달라졌다고 하여 나가야 되거나 하는 것은 아닙니다.