자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 계약 만기 한달전에 인상하겠다는데 가능한건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신으로 인해서 임차인이 손해 볼 것은 없습니다. 임대인은 만기 6개월 전부터 이에 대한 부분을 임차인과 협의하여야 합니다.
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Q. 공인중개사의 경우 사무실 없는 경우도 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.문제가 될 수 있습니다. 공인중개사 개설등록은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장, 군수 또는 구청장이 등록관청이 됩니다. 따라서 특별시나 광역시 그리고 특별자치시는 당연히 등록관청이 될 수 없으며, 구가 설치된 보통의 시장도 등록관청이 될 수 없습니다. 공인중개사 개설등록 신청일 전 1년 이내에 시,도지사가 실시하는 실무교육을 이수하여야 합니다. 실무교육을 수료하고 1년이 경과한 자가 사무실 개업을 한다면 실무교육을 다시 받아야 하며, 폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하고자 하는 자는 실무교육을 다시 받을 필요는 없습니다. 또한 건축물대장에 기재된 적법한 건물에 중개사무소를 확보하여야 됩니다.
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Q. 묵시적갱신 후 중도퇴실 수수료내야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택임대차 보호법은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 그 기간은 2년으로 규정하고 있으나, 묵시적 갱신기간 중인 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있도록 규정하고, 다만 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생하는 것으로 규정하고 있습니다. 묵시적 갱신 후에 계약해지시 중개수수료 부담은 임대인에게 책임이 있습니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 임대인에게 계약해지를 얘기할 수 있으며 임대인은 통지를 받은날로 부터 3개월이 지나면 전세금 반환의 의무가 있습니다. 반대로 임대인은 임차인에게 중도에 계약해지를 요구할수는 없습니다.
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Q. 상가임대시 권리금 액수는 어떤 기준으로 정해지는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 즉, 권리금은 새로운 임차인이 기존 임차인으로부터 기존 가게의 유무형의 재산적 가치를 양도받거나 이용하는 대가로 지불하는 돈입니다.최근과 같이 경기가 좋지 않아 장사를 폐업을 할 경우 권리금 없이 점포를 비우려고 하겠지만, 만약 장사가 잘되고 손님을 유치시켜 유동인구가 늘어나는 등 어느정도의 수고와 노력을 인정받을 만한 가치가 있다면 이는 권리금을 받고서 폐업할 것입니다. 시설비가 많이 들어가고 장사가 잘되는 가게일수록 상가 권리금 계산했을 때 액수가 커집니다. 권리금이 큰 경우에는 수억 원이 넘는 곳도 많았습니다.권리금의 종류에는 크게 3가지로 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이 있습니다. 이전에는 정확한 계산은 어렵고 부르는게 값이다 할 수 있지만 요즘에는 월3%수익으로 한 달에 순수익금이 500만 원 정도를 벌 수 있다는 게 보장된다면, 500만원 ÷ 3부(월 3%)=1억5천만 원으로 권리금을 통합적으로 계산하기도 합니다권리금의 경우 이전에는 법적으로 제대로 보호받지 못했었지만 최근에는 법으로 보호받고 있습니다. 재개발 같은 정비사업에서는 권리금을 인정받지 못해 강제로 쫓겨나는 세입자들이 많았지만 개정된 상가임대차보호법에 따라 법적으로 보호받게 되었습니다. 또한 임대인에게 반환받는 방식이 아닌 기존 세입자는 신규 세입자로부터 받는 것을 임대인이 방해할 수 없도록 되어 있습니다. 기존 임차인과 심규 임차인의 권리금 산정은 임대 기간 만기 3개월 전부터 만기 시까지 한정됩니다. 따라서 기존 임차인은 만기 3개월 전부터 신규 임차인을 미리 몰색해두었다가 만기 3개월 전에 되면 협상을 해야 보호받을 수 있습니다.
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Q. 무순위청약에 조건이 따로 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무순위, 줍줍 등 흔히 말하는 미계약분 혹은 미분양분에 해당하는 부동산청약의 경우 큰 제한 없이 공고에 나온 기본적인 제한사항을 제외하고는 청약통장이 필요없는 경우도 많습니다.
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Q. 부모님의 집에 들어가게 되는 경우 전세자금 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부모자식간에 부모님의 집에서 거주하는 전세계약자체는 가능하지만. 은행에서 전세대출은 할 수 없습니다.
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Q. 부동산의 매매 방법 중 재건축과 재개발의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 주변에서 흔히 볼 수 있는 주택단지가 많고 주차장 등이 없으며 개발이 되지 않은채 매우 오래된 지역으로 도로등도 새로 만드는 등 전체적으로 바꾸는 것을 생각하면 됩니다.반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 해당 건축물을 법률에 정한 절차에 따라 철거하고, 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 재건축의 경우 민간 단체에서 주도하는 사익적인 성격이 강합니다. 하수도와 도로, 공원 등 기타 시설들의 안정적인 상태가 기본 조건이 되어야만 사업 진행이 가능합니다.
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Q. 개인간의 직거래로 부동산계약을 할 때 주의해야 할 사항이 어떤 것들이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.직거래 할때에 가장 중요한것은 매도자의 신원이 가장중요하며 이는 권리분석 등을 통해서 믿더라도 사기칠 수 있습니다. 물론 요즘세상에 흔한일은 아니고 거의 일어나지 않을 수도 있지만 사기를 당하는것을 보면 무엇보다 신원이 확인 되는것이 중요합니다. 또한, 권리 분석을 통해서 문제가 생기지 않을정도로 꼼꼼히 보아야 하며 특약사항을 항상 잘 생각하셔야 합니다. 직거래라는게 사실상 신뢰가 바탕이 되어야 합니다. 그래서 아무것도 모르거나 누구인지 모른체 거래할 경우 문제발생여지는 충분히 있기 때문에 이에대한 사항을 어느정도 보장받을 수 있도록 공인중개사라는 직업이 있습니다.물론 최근 전세사기등으로 공인중개사의 지위가 많이 하락한것도 사실이지만 큰 금액이 오가는 만큼 중개수수료가 크지 않은 만큼 좋은 공인중개사를 만나 좋은 계약이 이루어 지도록 노력해야 하기도 합니다.
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Q. 매매 계약하는 과정을 모르겠어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매매하는 과정은 간단합니다. 우선 공인중개사를 방문하여 매수하고자 하는 물건의 가격과 본인의 상황을 잘 판단하고 매수하고자 한다면 공인중개사가 대부분 도와줍니다. 계약금의 경우 보통 10%를 내지만 경우에 따라서 20%도 내기도 합니다. 그 이유는 이 배액을 배상하더라도 갑자기 상승을 할 수 있기도 합니다.그리고 나서는 중도금과 잔금등을 지급하며 이 과정에서 필요한 서류 및 등기에 대한 사항은 공인중개사 법무사 분들이 도와주실 겁니다. 대출에 대한 상담 또한 도와주시기 때문에 어려운것은 없습니다.
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Q. 이런경우엔 어떤대출을 받을수있을까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출상담은 어떤 상담보다도 직접 발로 뛰며 은행에 방문하여 상담 받으시는 것이 중요합니다.대출이 가능한 상황과 안되는 상황등을 자세히 설명하며 필요시퇴거자금 대출 등을 알아보는것도 좋을듯 합니다.대출 상품은 여러개가 있고 개인에 따라서 적용되는 범위도 달라지니 다양한 방면으로 알아보고 대출 하는 것이 좋습니다.