자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 원룸에 살면저 전세로 계약되어있는데 재계약합니다.여줘보고싶은게있어요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.관리비등은 사실상 물가가 오르다 보면 관리비가 올라갈 수밖에 없습니다. 그 이유는 수도세 전기료 등 물가는 상승하는데 그대로 멈춘다면 임대인에게 비용을 증가시키고 그만큼 수익성이 악화되기 때문이기도 하며 엘리베이터 현관문등의 경우에도 주기적으로 관리하거나 오래될 경우 교체 수리 등의 문제도 발생하기 때문에 이에 대한 관리비 증액이 있을 수 있습니다. 관리비에는 정화조 계단 청소등도 포함되어 있을 수 있으니 인건비 혹은 비용의 증가 등이 있을 수 있습니다.
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Q. 부동산 청약을 할 때 뱃속에 태아는 부양가족으로 보나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.뱃속의 태아는 부양가족으로 보기 어렵습니다. 청약을 할때에 부양가족이라 하면 주민등록상에 기재가 되어 있어야 하는데 태아의 경우 아직 출산을 하지 않아 주민등록이 없는 태아는 주민등록상 기재할 수 없기 때문입니다.따라서 출생 후 주민등록을 거쳐 부양가족으로 보아야 할 것입니다.
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Q. 전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 줘도 상관이 없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세기간 중 재임대 즉 전차하려는 경우 임대인의 동의가 있어야 합니다. 동의 없이 전차 할경우 전차인은 임대인이 나가라고 한다면 대항력이 없어 나가야 할 수 밖에 없습니다. 그 이유는 임대인은 임차인의 조건에 맞게 계약을 한 것이지만 임대인은 전차인과 계약한 것이 아니기 때문입니다.민법 제629조에 따르면 전대차에는 임대인의 동의를 필요로 하는바 임대인의 동의없이 전대하면 임대인은 임대차를 해지할 수 있다. 라고 명시되어 있습니다.
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Q. 전세 보증금 최우선변제권에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최우선변제는 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경·공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다. 따라서 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다.
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Q. 한국인이 미국 주택을 구입하기 위해서는 어떤 조건이 있어야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미국에서 주택구입을 위해서는 우선 외국환은행에 신고를 꼭 해야 합니다. 은행에 신고를 하지 않고 미국 부동산을 구매하게 되면 과태료를 물게 됩니다. 만약 미국 부동산을 구매하고자 하는 경우 미국에 있는 중개사 혹은 부동산 투자회사의 상담을 받아 매수하면 됩니다.
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Q. 매매가와 전세가가 비슷하면 위험하다는 말이 있는데, 왜 위험한지 자세하게 알려주세요!
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 전세가율이 70%이상이 되면 깡통전세라고 합니다. 매매가는 올라갈 수도 있고 지금시기와 같이 내려갈 수도 있습니다. 만약 하락하게 된다면 전세를 다시 받아야 하나 세입자가 안올경우 기존세입자가 전세보증금을 받아 나가야 할 때 다소 기간이 길어지거나 전세사기와 같이 못받을 가능성도 배제하지 못합니다. 단순히 수치상으로 70%이상이 모두 위험하다는 것이 아닌 리스크가 매우 높아진다는 것입니다.보통 전세가율은 50%~60%가 적당하며 이를 쉽게 예로 들면 부동산가격 상승으로 시세가 2억원5천 빌라에 1억 8천 전세를 들어갔을 때전세금을 계속 높여 2억원까지 올라갔고 부동산 경기 악화로 인해 2억 1천 혹은 2억원 까지 내려가며 전세가 1억5천으로 내려올 경우 2억원에 매도가 되더라도 세금내고 경매 등 하락으로 인해 온전히 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것입니다. 또한 새로운 전세세입자가 1억5천에 들어오게 되면 임대인은 역으로 5천만원을 돌려줘야하나 이를 토해내기 어려울 수 있습니다.그렇기에 전세가율도 비교해야함에도 시세를 정확히 파악하고 최대한 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 매매를 영끌해서 해도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 영끌 했을 경우 사실상 거주하기는 힘듭니다. 그 이유는 이자를 한달에 얼마를 납부해야 하는지 계산해보면 되는데, 만약 5억원 정도 빌렸을 경우 최근 원리금상환액이 대부분 200만원정도 입니다. 물론 더 되는 경우도 있습니다. 40년정도를 갚아야 하나 만약 부부끼리 월 소득이 600정도이상된다면 이는 크게 느낄 부분은 아니지만 대부분의 서울의 경우 영끌 하면 7억 정도는 필요합니다. 만약 그럴경우 대략 300만원 정도 이자를 납부하게 되며 아파트 한채 이루면 노후까지 아무것도 할 수 없기 때문에 영끌로 하기 보다는 외곽지 부터 차근차근 넘어가거나 어느정도 목돈을 더욱 만든 후 하락한 곳 혹은 투자가치가 저평가 된 곳을 먼저 투자하고 서울로 입성하는 것도 좋을 듯 합니다.만약 서울이 아닌 외곽지 부터 시작한다면 최근 검단 분양 혹은 검단 송도 경기권의 경우 5억원대 아파트도 있으니 이를 잘 노려보시기 바랍니다.
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Q. 주택연금을받고싶어요?어떻게 해야하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.역모기지란 모기지의 반대 개념으로 소유한 주택을 담보로 대출금을 연금형식으로 매월 분할 지급 받고, 대출 원리금은 계약 종료 또는 사망 시에 주택을 매각하여 일괄 상환하는 제도입니다. 주택연금은 주택을 기초로 고령자의 부족한 생활비를 마련하기 위해 운용된다는 점입니다. 현재 우리나라의 역모기지 상품은 주택금융공사에서 보증하는 ‘주택연금’이 대표적입니다. 주택연금은 고령자들이 소유주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 노후생활자금을 종신으로 매월 지급받는 대출에 대해 한국주택금융공사가 공적보증을 통해 이행책임을 부담합니다. 만 75세라고 한다면 시세 3억 원 담보로 매달 112만 원을 받을 수 있습니다. 가입 시점에 결정된 수령액이 변하지 않습니다. 부동산 가격이 상승했다고 하더라도 그렇다고 하여도 월 지급액은 변하지 않습니다. 원래 71만 원을 받았다면 이후에도 71만 원이 되는 것입니다.
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Q. 부동산 분양가는 어떻게 책정이 되는 것인가요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양가의 경우 분양가는 택지비+건축비+이윤+가산비를 따져 결정됩니다. 이 가운데 가산비는 고급 사양·자재를 사용할 경우 분양가에 추가하는 건설비입니다. 보통 분양가를 산정할 때에 토지구매비용이 매우 큰 부분을 차지하고 있고 사업진행에 따른 이자비용등이 매우 크게 작용합니다. 그렇기 때문에 오랫동안 사업이 지연될 경우 그 부분에 대해서는 건설사에서 오로지 책임을 지는 것이 아닌 조합원 및 예비분양자들에게 분양가가 상승하는 부정적인 영향을 끼치게 됩니다. 물론 조합원은 상관없다고 할 수도 있지만 이는 틀린말인것이 청약할 당시에 분양가가 높다보면 일반 분양에 실패하게되고이에 따른 불이익 등이 조합원에게 추가적으로 분담하여 내게 됩니다.
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Q. 부동산을 여러 개 구입하는 것은 부동산 제한이 없는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.자본주의 시대에서 부동산을 100채 매수하든 500채를 매수하든 2000채를 매수하든 법적으로 이를 제한할 권리는 없습니다. 다만 취득과정에서 불법을 저지르거나 법을 악용하여 피해를 만드는 경우 사기나 탈세등에 연루되어 문제가 발생하는 것입니다.개인의 어떤 능력이든 사용하여 수 십 채 가지고 있는 분들도 계시고 이에 리스크 관리까지 잘 되는 개인 및 법인들이 있으니 취득 운용 매도 하는 과정속에서 법적으로 혹은 윤리적으로 잘 한다면 갯수는 문제될 여지는 없습니다.