자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 안녕 하세요..아파트를 월세로 임대 사용중입니다,(만기)
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 대해서 살펴보는 것이 도움이 될 듯 합니다. 임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.만약 더 거주를 원할 경우 그대로 있어도 무방할 듯 합니다. 혹여나 일정 기간이 흐르고 나서도 만약 임대차 계약을 종료하고자 임대인에게 말하는 경우에도 미리 시간을 넉넉히 주고 새로운 임차인을 구할 수 있도록 충분한 기간을 드리는 것이 좋습니다.
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Q. 섬을 매매하려면 일반 토지를 매매하는것과 같은건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.섬을 매매하는데 있어서는 관할 지자체를 우선 방문하여 상담받으시는 것이 좋습니다. 아무 섬이나 매수할 수 있는 것도 아니며 개발이 가능한 섬의 경우 많지 않습니다. 무인도서법에 따라 절대보전 무인도서는 출입이 제한되며, 출입허가서를 작성하여 관련 부처의 허가를 득하여 출입해야 합니다. 무인도의 경우 행위에 제한을 받을 수 있기 때문에 무인도 섬 매매를 할 경우에는 개발 가능한 무인도를 매매해야 합니다.
부동산
Q. 올해부터 바뀌는 부동산 정책에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2024년에는 출산율 저하로 인해서 출산장려 정책 중 하나인 최저금리 1%대 신생아 특례대출을 신설합니다. 소득요건으로는 부부 합산 1억 3천만 원 이하 대상은 2년 내 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용) 대출한도는 주택가액 9억원 이하, 한도 5억 원 이하 금리로는 8500만 원 이하 1.6~2.7%, 8500~1억3,000만 원 이하 2.7~3.3%입니다.다른 하나는 신생아 특별공급 제도 신설합니다. 혼인여부와 관계없이 연 7만 가구 수준의 공공 민간 주택을 공급함며, 2년 이내 출산한 가구대상으로 하며 생애최초 신혼부부 특공 물량 중 20%를 출산가구에 우선 공급합니다.그동안 결혼을 하지 않고 각자 청약을 넣는 것이 더 유리하여 결혼식 등을 했지만 부부로서 합치지는 않았으나 이러한 점을 개선하여 주택청약 제도 개편했습니다. 신혼부부는 개별 청약 인정합니다. 신혼부부의 청약횟수를 기존 부부합산 1회에서 각각 1회 총 2회로 상향조정하며 기존에는 동일한 청약일에 모두 당첨되는 경우 모두 무효로 처리가 되었으나 개편 후에는 먼저 신청한 청약은 유효 처리가 됩니다.현재 청약점수는 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점,청약통장 가입기간 17점으로 이루어져 있는데 만약 가입기간에서 점수가 부족했다면 앞으로는 최대 3점 이내에서 배우자의 청약통장 가입기간의 2분의 1을 합산하여 인정받을 수 있게 됩니다.대부분의 자녀를 1명만 낳고 있기도 하기 때문에 3명을 낳는 부부들이 흔치 않아 이를 2명으로 다자녀의 기준이 변경됩니다.또한 결혼장려 및 주택 구입에 부모의 힘이 필요한 시기인 만큼 결혼자금 증여 공제 도입하였습니다. 2024년 1월 1일부터 신혼부부가 결혼 시 양가에서 결혼자금 명목으로 증여받는 경우 총 3억 원 까지 공제됩니다.
부동산
Q. 실거래가 등록시점이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 거래계약 및 계약해제를 체결한 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 신고해 거래당사자(매도인, 매수인) 또는 개업공인중개사가 과태료 처분 등 불이익을 받을 수 있습니다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’이 개정·시행되면서 ‘계약 체결일’을 ‘거래목적물 및 거래대금 등 거래계약의 중요 부분에 대해 거래당사자가 합의한 날’로 명확화했으며 업다운계약 등 거래금액을 거짓 신고하는 경우 취득가액의 최고 10%까지 과태료 부과가 될 수 있습니다. 만약 허위로 작성했을 때 3000만 원까지도 과태료가 부과되며 정해진 30일 이내로 절차를 거치지 않으면 500만 원이 부과됩니다.
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Q. 전세계약시 어떤 특약을 넣아 세입자한테 유리하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기본적으로 부동산에서 계약할 때에는 임대인과 임차인에게 필요한 특약사항들에 대해서 작성하게 됩니다. 하지만 추가적으로 넣어야 하는 경우 임차인에게 도움이 될 만한 것 중에 중요한 것은 계약변동에 관한 사항입니다. 임차인을 위한 특약 사항으로는 임대인은 잔금일 익일까지 등가사항 전부 모든 권리 사항(근저당 등)을 유지하며, 위반시 계약금 포함 보증금 전액을 임차인에게 반환하고 계약을 파기한다. 이는 임대인이 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 넣는 것을 방지하기 위한 특약입니다.
부동산
Q. 분양빋은 새집 입주했는데 하자신청은 언제까지 할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 분양한 아파트들은 하자가 생각보다 많습니다. 깨진 부분이나 도배 창호 등 하자에 대한 부분은 하자체크 전문업체를 통해서 표시하여 하자보수를 받는 것이 좋습니다. 만약 다른 하자에 대해서 모두 고쳐지고 다시 생겼을 경우 부분마다 다르겠지만 계속해서 몇년 기간 내에 하자신청을 통하여 하자보수를 받을 수 있습니다.
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Q. 장기수선충당금이라는 것은 어떤 것을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 말합니다. 공동주택의 사용자(세입자)가 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자는 그 금액을 반환하여야 하며 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자는 1천만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.
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Q. 특별공급 생애최초에 청약으로 당첨되었습니다. 그런데 아직 서류신청은 하지 않은 상태에서 취소할려고 하는데 그러면 청약을 다시 회생될 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.생애최초 특별공급에 당첨되신거라면 한번뿐입니다. 다시는 생애최초는 사용할 수 없습니다. 다만 다시 청약에 가입하고 이에 제한되는 기간 후 다시 청약은 가능하나 생애최초는 사용하신 겁니다.
부동산
Q. 현재 이야기 되는 부동산 PF라는 것은 무엇을 말하는것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 PF (Project Financing)란 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다. 보통 은행이 돈을 빌려주게 되면 철저하게 담보를 확보하여 은행이 절대 손해나지 않도록 합니다. 쉽게 말해 프로젝트 사업성으로 성공과 실패의 확률이 매우 높아 하이리스크 하이리턴의 개념으로 자금을 조달하는 것이라 보면 됩니다.
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Q. 전세집을 구할때 도배는 요구 할 수 있는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세집이 마음에 드는데 계약을 한 상태라면 다소 협의가 필요할 수 있지만 만약 계약한 상태가 아니라면 이에 대한 부분에 지출할 필요는 없습니다. 전세라는 것이 전세세입자와 임대인간의 관계에서 서로 타당한 부분을 협의하고 조율해야 하는 것인데 반해 사용감이 매우 크고 오염등이 심하고 곰팡이 제거등도 하지 않는 전세집의 경우 교체하여 새로운 세입자를 구하는 것이 맞습니다. 하지만 교체한지 얼마 되지 않았고, 크게 이상이 없으나 다소 낡은 부위가 존재할 수도 있습니다. 이에 대해서는 임대인 또한 세입자에게 돈부터 달라고 하기 보다는 바꾼시기가 언제인지 이 부분은 왜 도배하지 않았는지 등 사유를 들어 서로 합의점을 도출해야 할 필요는 있어 보입니다.만약 이러한 부분에 계약하는 것이 마음에 들지 않는다면 이 또한 전세세입자분께서 계약하지 않는 것이 맞다고 봅니다.