자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 신규아파트 하자처리 미루는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 분쟁조정위원회는 공동주택 하자로 인한 입주자와 사업주체의 분쟁을 소송 대신 신속하게 해결하기 위해 설치됐다. 하자심사·분쟁조정 법정처리기간은 60일(공용부분 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분 180일)이고 담당 분과위원회나 소위원회 의결을 거쳐 최대 30일까지 연장할 수 있다.
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Q. 오피스텔 1년 계약후 묵시적갱신으로 더 거주할수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택임대차 계약에서 묵시적 갱신은 임대차계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인과 임대인 둘 다 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다.
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Q. 부동산 투기가 불법인지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투자와 투기라는 두 가지 용어가 서로 얽혀 있는 경우가 많습니다. 둘 다 이익을 창출할 목적으로 자본을 배치하는 것과 관련이 있지만 이러한 접근 방식에는 근본적인 차이가 있습니다. 투자는 장기간에 걸쳐 수익을 창출할 목적으로 자원을 할당하는 오래된 방법입니다. 반면 투기는 단기 시장 변동에서 이익을 얻기 위해 계산된 위험을 감수하는 것입니다. 쉽게 설명하면 부동산의 경우 특정지역의 아파트 가격상승을 예상하고 살고있는 주택을 처분하고 그 지역의 아파트를 입주하면 투자로, 기존 주택에서 살면서 특정지역 아파트를 매수하면 투기로 보는 것입니다. 대부분의 투기가 불법성을 띄고 있기 때문에 투기에 대해서 부정적인 시선은 어쩔 수 없습니다. 부동산 투기의 경우에는 주로 정경유착의 성격이 매우 강하며 미리 정부, 지자체의 토지 사용 정보를 미리 불법적으로 취득하여 이를 이용해 투자자들에게 부당이득을 취하고 이중 일부를 정치인, 공무원에게 뇌물로 바쳐서 커넥션을 유지하거나, 해당 부동산 개발계획이 위태해지면 먹튀를 하는 식으로 부당이득을 취하기 때문에 투기라는 단어는 단순히 단기적 시세차익 목적이나 큰리스크를 감당하는 것과 같은 말이지만 대부분의 투기는 짜고치는 고스톱이나 부당한 투기들이 많기에 부정적인 단어로 인식되고 있습니다.
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Q. 가 계약금을 걸고 변심으로 취소하면 환불 못받나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가계약금은 부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하게 됩니다. 만약에 가계약금을 ‘계약금’처럼 본다면, 이른바 해약금에 관한 민법의 법리가 적용되어서, 가계약금을 교부한 자는 이를 포기하고 수령한자는 배액 상환을 해야만 계약을 해제할 수 있게 됩니다.위와 같은 견지에서, 최근 대법원 판결(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결)은 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 합니다. 대법원은 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 않는한, 교부자(매수인, 임차인) 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 수령자(매도인, 임대인)에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)고 판시하여 같은 판시를 이어나가고 있습니다.민법의 판례와 대법원의 판례 등에 따른 내용이며 이를 정리하면 가계약금의 교부만으로는 당사자를 과도하게 구속할 수는 없으나 가계약금 지급의 경위, 지급의 동기와 의사, 거래관행 등에 비추어 해약금 약정이 있었다는 것으로도 해석될 수 있습니다.
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Q. 향후 재건축으로 인한 공급량은 어느정도나 될것이며 규제등은 어떠한 상황인지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축의 경우 완화의 모습을 보여주고 있기도 합니다. 사업성이 떨어지고 건축자재비, 임금 인상 등으로 인해서 수익을 어느정도 뒷바침해줄 수 있는 사업이 아닌이상 재건축의 경우 괜찮아 보이기도 합니다. 최근 국토교통부가 30년 이상 된 노후 아파트에 대해 안전진단 단계를 면제하고 바로 재건축 절차에 착수할 수 있는 방안을 추진하고 있습니다. 안전진단을 통과해야 재건축 절차를 진행할 수 있기 때문에 재건축 추진의 걸림돌로 작용하는 경우가 많았습니다. 2024년 1월 중으로 국토교통부에서 재개발·재건축 규제 완화 방안을 발표할 예정이라고 합니다.
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Q. 건설사 입장에서 악성 미분양 발생시 이를 해소하기 위해 사용하는 방법은 뭐가 있을까요? 중도금 무이자 지원 같은 세세한 방안을 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.미분양 해소를 위한 해결방법들에는 중도금 무이자 혜택 / 취등록세 지원 / 환매조건부 방식으로 분양 / 계약조건 안심보장제와 금리 안심보장제 등이 있습니다. 물론 가전제품을 무상으로 지원한다거나 마지막물량의 경우 할인분양 등도 합니다.
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Q. 월세 묵시적 갱신에 반전세는 해당이 안되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적갱신은 보증금의 일부를 지불하고 임대료를 매달 내는 반전세 혹은 미리 임차료를 모두 지급하는 방식 등 기간이 만료되고 난 이후에 별다른 말이 없이 그대로 이어질 경우, 전세나 월세 묵시적 갱신으로 봅니다. 전세를 포함한 월세나 반전세 등 주택임대차보호법의 적용을 받는 모든 임대차에 해당됩니다.
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Q. 섬같은 것들도 사고팔수 있나요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.모든 섬을 매수 매도할 수 있다고 말 할 수는 없습니다. 하지만 일부 섬의 경우 관할 지자체 등을 방문하여 문의하시면 일부섬의 경우 매수가 가능하지만 개발의 경우는 또다른 이야기 이기에 개발 가능한 섬을 사는 것이 중요할 듯합니다.
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Q. 보증금은 꼭 계약 기간이 끝나야지 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인의 부득이한 사항으로 보증금을 미리 돌려받을 수 있습니다. 양당사자 합의에 의해서 충분히 가능하지만 그 또한 미리 준비할 수 있도록 더 빠르게 말해야 합니다. 보증금이라는 것이 그대로 은행에 있는 경우도 있겠지만 보증금으로 대출을 갚거나 혹은 다른 투자에 해놓는 경우도 있으니 충분한 시간을 주고 해당 보증금을 빠르게 받을 수 있습니다. 다만, 새로운 임차인을 구해야 할 경우에는 보증금을 다소 늦게 받을 수도 있습니다. 계약 전이라 하게 된다면 임대인 입장에서는 급할 이유가 없고 임차인이 급하기 때문에 시간이 다소 더 걸린다고 보면 됩니다.
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Q. 반전세를 전세로 갑자기 금액을 올려서 집주인이 내놓아도 상관없는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.집주인이 사실상 5억원으로 내놓는 다면 5억원으로 내놓을 수 있습니다. 보증금월세의 경우 월세 내에서 혹은 반전세 내에서 계산하는 것이 맞으나 이러한 계산들이 반드시 맞다고 보기 어렵습니다. 만약 집주인이 전세를 5억원에 내놓는 다는 것은 주변시세 혹은 집주인의 전세매물 가격을 내놓는 것으로 반드시 계산을 통해서 전세금이 맞는지 아닌지 판단해야 할 필요는 없습니다. 시세라는 것은 주변의 어느정도 적정선일뿐 5억에 전세를 내놓았던 4억5천에 내놓았던 집주인의 선택이 큽니다.