자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 아파트 매수 시, 대출 승계에 대한 문의입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사실 대출승계는 굉장히 특수한 경우입니다. 대부분의 주택담보 성격을 지닌 대출금은 보통 상환하셔야 정상적인 소유권 이전이 가능합니다.
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Q. 전세로 들어가게 되는 경우 전입신고를 안하면 보증금을 못 돌려받나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있습니다. 대표적인 예로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있습니다.우선 대항력이란 내가 거주하는 부동산에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 주택임대차보호법 제3조에 따라 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 합니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가지게 되기 때문에 하루라도 빨리 전입신고를 마쳐야 합니다. 이러한 부분을 악용하는 임대인들은 이를 이용하여 전입신고당일 대출을 받아 대항력을 대비하지 못하게 합니다. 그러니 대항력을 마칠때 까지는 신경써야 하는 부분입니다.다음으로 우선변제권은 채무가 있을 때 선 순위 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다.
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Q. 아파트 월세계약 전입신고 안할시 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택 임대차 신고제는 6월 1일부터 ‘주택 임대차 계약 신고제’가 운영됩니다. 주택 임대차 계약 신고제란, 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 주요내용을 신고하도록 의무화한 것을 말합니다. 신고의무는 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고하고 대상으로는 보증금 6천만 원 또는 차임(월세) 30만원 초과하는 임대차 계약에 해당하며 위반 시 제재로는 미신고 또는 거짓신고 시 100만 원 이하의 과태료에 해당하게 됩니다.
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Q. 대한민국 법 중 관습법 이라는 것은 구체적으로 어떤 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.관습법은 사회생활상의 무의식적으로 반복되어 나타나는 행동양식인 관습을 바탕으로 형성되는 법입니다. 관습법으로는 분묘기지권과 법정지상권, 명인방법에 의한 지상물에 대한 권리변동, 양도담보와 사실혼 등이 인정되고 있습니다. 사실혼이라는 것은 법률상 혼인은 아닙니다. 쉽게 설명하면 관습법은 성문법에 대한 보충적 효력을 가지게 됩니다.
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Q. 재건축과 재개발에서 쓰이는 기부체납이라는말은 무슨말인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기부채납은 개발 사업자가 재건축, 재개발을 할 때 일정부분의 땅에 공공시설을 설치해 국가나 지자체에 무상으로 제공하는 것을 말합니다.이는 개발 할 때에 보다 용적률 상향을 위해서 국가 및 지자체에 기부하는 것을 말합니다. 기부채납을 할 수 있는 방식은 크게 세 가지 토지, 건축물, 현금로 분류할 수 있습니다. 어떤 개발행위를 할 때에 각종 기업들이 건물을 지으면 이에 딸린 땅과 시설물 역시 기부 채납되고, 국가철도공단이 역 건물을 크게 지으면 이에 따른 시설물과 땅을 기부채납 받습니다. 신세계 그룹의 경우에는 대표적인 쇼핑몰 스타필드를 지으면서 도서관을 지어 지방자치단체에 기부채납하고 있습니다. 해당 도서관들은 시립도서관 또는 구립도서관으로 전환해서 운영하고 있습니다.
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Q. 매매 후 등기 시 국민주택채권 매입 후 일정 기간 이후 매도 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.국민주택채권의 경우 바로 매도가 가능합니다. 매입 후 즉시 매도하는 방법은 시중은행 영업점을 방문하거나 해당은행 비대면 채널을 통해서 처리할 수 있어요. 즉시 매도가 아닌 보유하고자 하는 경우 영업창구를 직접 방문해야 합니다. 채권을 보유한다면 증권계좌에 입고할 수 있고, 상환기간은 5년입니다. 중도 상환도 가능합니다.
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Q. 최근에 여의도 재건축단지에서 문제가 발생된 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 여의도 재건축의 경우 기부채납 토지에 대해서 종 상향을 하지 않기로 결정기로 하는 논란이 있습니다. 토지 기부채납 가중치는 재건축 아파트를 더 높고 넓게 지을 수 있도록 하는 대신 서울시가 소유권을 가져가는 토지·건축물의 인정 비율을 말합니다. 즉 이 말은 주민 자산을 더 내놔야 하는 것에 요구하고 있는 것입니다. 재건축 규제 완화의 목소리가 커지고 있지만 서울 일부 지역의 경우에는 얘기가 다릅니다. 기부채납 토지에 대해서는 종 상향 없이 현 용도지역을 유지하는 방향으로 아파트 재건축 정비계획 변경안을 의결하게 될 경우 공공기여 비중이 높아져 재건축 사업 수익성이 악화되게 됩니다.
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Q. 행복주택 입주자격 문의입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.lh 행복주택 입주자격의 소득기준이라 함은 해당 세대의 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 100퍼센트 이하인 사람을 말하는데 대학생은 본인과 부모의 소득을 합산하게 되고 청년 세대원은 본인의 소득이며 맞벌이부부의 경우에는 120퍼센트의 완화된 기준을 적용하며 계층별 소득기준에 1인가구는 20퍼센트를 2인가구에는 10퍼센트를 가산하여 소득 기준을 적용하게 됩니다.lh 행복주택 입주자격에는 자산기준도 있습니다. 보유 부동산 즉 건물과 토지를 더한 금액이 36,100만 원 이하여야 하고 자동차는 3,683만 원 이하여야 합니다. 그러나 입주대상별로 자산기준을 상이할 수 있다는 점 참고하셔서 입주자 모집 공고문을 반드시 참고하시길 바랍니다.
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Q. 부동산에서 맹지라는 것이 있던데 도대체 무엇을 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지 혹은 획지의 토지입니다. 맹지의 경우 사도를 개설하여 도로에 연결시켜야 이용할 수 있습니다. 그렇기 때문에 이용이 제한을 받는 만큼 가격이 낮습니다. 맹지를 이용하기 위해서는 연결되는 도로나 길의 토지주에게 사용동의를 얻어야 하지만 보통 토지주가 흔쾌히 사용에 동의하는 경우는 드뭅니다. 맹지 토지주의 약점과 사정을 다 알기 때문에 과도한 합의금 또는 사용료를 청구할 수 있습니다. 이에 대처하기 위해서는 주위토지통행권에 대해서 알아두셔야 합니다. ‘주위통지통행권’이란, 토지에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 행사하여 맹지에서 발생하는 경제활동의 산물 또는 통행 등을 보장받을 수 있는 것입니다. 하지만 만약 토지주가 바뀐다든지 등의 상황이 발생하면, 다시 한번 협의 내지 소송을 진행해야 할 수 있습니다.
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Q. 이런경우 위임장없이 대리인 권한을 가질수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아내분의 경우 대리인 위임장 없이 가족관계증명서 등으로 신분이 확인이 된다면 대리인으로서 가능합니다. 다만, 계약 중 대리인에 대한 제한을 둔다면 이는 대리인이라 하더라도 불가능 한 경우도 있습니다.