자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 반포쪽은 왜 아파트 값이.비싼가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.반포는 서울의 중심이라고 볼 수도 있습니다. 물론 위치적으로는 아닐지 모르나 백화점 종합병원 극장 대형서점 등이 잘 갖춰져 있고 한강에 매우 가까워 조망도 한몫합니다. 또한, 학군도 매우 좋은 곳으로 수요가 매우 좋습니다. 반포의 경우 고속버스터미널 등 교통이 매우 우수합니다. 그렇기에 더욱이 입지가 좋으니 수요가 많고 가격이 받쳐주는 것입니다.게다가 서울의 공급은 매우 적은데 반해 수요자들이 풍부하기 때문에 지역에 따라 조금 다르겠지만 반포의 경우 매우 우수한 환경을 가지고 있기 때문에 가격이 상당히 높습니다. 가치가 우수하다고 볼 수도 있습니다.
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Q. 부동산중개 무자격자가 소개시 불이익이 궁금하네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.제48조(벌칙)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.1. 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자2. 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자-대법원에서 공인중개사가 아닌 사람이 중개 사무소 개설등록을 하지 않은 채 중개 행위를 한 경우에도 위 법의 처벌 대상이 된다는 판결을 내렸다.(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017도18292 판결).법적으로 공인중개사 자격증이 없으면 중개사무소를 열수가 없습니다.
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Q. 전용면적84.9㎡ 아파트(친구집)에 방 하나를 임대해서 월세로 살아도 연말정산 세액공제를 받을수 있나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.한 집에 여러 명이 살면서 월세를 분담한다고 해서 세액공제를 받을 수 있는 것은 아닙니다.. 세대주와 임대차계약자, 세대주=임대차계약자=월세 납입자가 같아야 월세 세액공제를 받기 때문에 가능할 수 있다면 세대주의 요건을 갖춰야 합니다. 여러 명이 각자 세대주로 등록하는 건 가능하지만 임대차계약자 및 월세 납입자도 세대주와 일치해야 하기 때문에 세대주의 요건을 맞춰서 임대차 계약 까지 완료해야 월세 세액공제가 가능할지도 모릅니다.
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Q. LH임대아파트는 옵션 선택이 불가한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적으로는 무상옵션 중 분양세대가 많이 선택한 옵션으로 되고요, 분양처럼 에어컨등 유상옵션은 없는 것이 보통입니다.
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Q. 월세를 중개인을 끼지 않고 개인간 계약할 때 주의할 점 어떤게 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공인중개사를 중간에 끼지 않고 직접적으로 월세계약을 체결하기 위해서는 반드시 실소유자를 확인하셔야 합니다. 예전이나 지금이나 가장 기본이 실소유자 확인입니다. 계약을 하러 나온 사람이 이 부동산의 진짜 주인이 맞는지 확인해야 하며 이는 신분증, 등기부등본 등을 통해 확인하는 것이 기본입니다. 다음으로는 해당 부동산이 문제가 없는지 혹은 리스크는 어느정도 되는지 권리관계를 파악하셔야 합니다. 등기부등본의 을구를 보면 채권채무관계 및 채권최고액 그리고 가등기 등을 확인할 수 있습니다. 이는 한번만 보는 것이 아닌 계약 중 혹은 잔금전 등 계속해서 주의깊게 보아야 선순위의 권리 관계등이 변동이 없는지 혹은 리스크가 더 생겼는지 등 확인해야 합니다. 너무 저렴한 부동산의 경우 항상 의심해 보아야 합니다. 싼게 비지떡이라는 말이 있듯이 싼 이유가 반드시 존재합니다. 반드시 주변의 시세를 파악해보고 월세라 하더라도 지내면서 불편하거나 혹은 나중에 논란의 여지가 생기는 벽지, 바닥, 난방, 누수 등 하자보수에 관련된 부분들을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
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Q. 지주택을 계약하고 계약금 10%로만 냈는데도 그래도 주택수에 포함이 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택조합원의 계약금을 납부한 사실만으로는 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 포함되지 않고, 사업계획승인일 이후가 되어야 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권이 되는 것입니다. 양도소득세에서 주택수 판단시, 2021년 이후 계약 또는 당첨된 분양권만 주택수에 포함이 되는 것이므로, 사업계획승인일이 2021년 이후에 났을 경우에만 지역주택조합원의 지위가 신규 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 해당하여 주택수에 포함이 되는 것입니다.
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Q. 전세 만료 전 미연장 통보는 집주인 본인에게 해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당연히 집주인에게 해야 합니다. 공인중개사 혹은 부동산 중개인의 경우 임대인에게 어느정도 대리에 대한 정도는 있겠지만 결국 계약 당사자는 원 집주인과 계약을 맺은것이고 중개인에게도 말해놓으면 됩니다. 답이 있든 없든 당연히 계약당사자에게 통보하는 것이 맞습니다.
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Q. 자가 아파트가 있는데 이혼할 경우에는..
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.이혼하는 것에 대한 여러조건을 봐야 하겠지만 배우자와 결혼하기 전에 취득한 재산에 대해서는 분할에 대한 부분은 크게 염려하지 않으셔도 됩니다. 다만, 결혼 당시 은행대출 등 같이 부채 채무에 대한 부분을 공동으로 부담했다면 결혼기간 등 여러조건등을 고려하여 결정될 것입니다.
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Q. 집주인에게 문자통보하면 내용증명 안해도 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다지금은 내용증명을 보낼 필요는 없습니다. 지금과 같은 시기에는 문자로 통보하고 혹여 문제가 발생할 수 있으니 전세사기 당했을때 어떻게 대처해야 할지를 미리 생각하셔야 합니다.
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Q. 시골집이라 중계인없이 집주인과세입자 합의계약 후 할일?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공인중개사가 반드시 중개하여 계약하는것은 아닙니다. 다만, 일반계약인만큼 임대인이 맞는지 반드시 확인하고 계약서 상에 특별한 약관인 특약사항등을 서로 문제없이 만드시는것이 중요합니다.