자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 한동짜리 아파트를 구매하였을 때 장단점은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.한 동 아파트를 보통 나홀로 아파트라 합니다. 이 아파트의 단점은 주거 공간 외에 다른 부지가 작으므로 공동적인 공간이 제한됩니다. 이는 주거 공간을 다른 가족 또는 입주자와 공유해야 하므로 개인정보 보호와 개인적인 자유가 제한될 수 있는 단점이 있습니다. 또한 나홀로 아파트는 소음이 문제 될 수 있습니다. 이웃들의 생활 습관, 음악, 소음 등에 영향을 받을 수 있으므로 조용한 환경을 원하는 사람들에게는 불편할 수 있습니다. 또한, 일반적으로 공동체 규칙 및 규제가 존재하며 주민들은 이를 제대로 따라야 합니다. 이로 인해 개인적인 자유와 제어가 제한될 수 있습니다. 일반 아파트도 같지만 보통 나홀로 아파트의 경우 제대로된 관리가 어려울 수 있습니다. 한 동 짜리 아파트는 공동으로 시설을 사용하기 때문에 관리 비용 및 수수료가 필요하며 대체로 대단지 아파트 관리비에 비해서 비쌀 수도 있습니다.
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Q. 이런경우에 월세를 안내도 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.그기간 내에 월세를 살지 않을 경우 내지 않으셔도 됩니다. 다만, 전세묵시적 갱신해지의 경우 해지통보가 된 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생하기 때문에, 보증금 반환은 계약 해지 후 3개월 안에 반환을 받을 수 있습니다. 즉 임차인이 임대인에게 나간다고 통보한 날로부터 3개월이 지난 뒤 보증금을 반환 받으실 수 있습니다. 만약 살지 않는 경우 반환에 대한 대비는 충분히 해두셔야 합니다.
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Q. 부동산 대출에 대해서 궁금한 사항이 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 대출의 경우 어떤 대출을 받느냐에 따라 다릅니다.생애최초대출 그리고 디딤돌 대출과 같은 대출종류에 따라 기준과 한도가 다르고 이에 따라 다른 추가 대출 및 대출 등을 실행시키기 위해서는 개인의 소득과 기 대출 상황에 따라서 추가 대출이 어려워 질 수도 있습니다. 그러니 직접 금융권에 방문하여 상담받아 보시기 바랍니다. 대출 상황은 개인에 따라 매우 다릅니다.
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Q. 전세 갱신청구권을 사용하고 싶은데 어떻게 말하면 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 계약의 경우 서로 의사의 합치입니다. 기분이 상하고 말고 할게 아닌 나의 의사표명을 명확히 하고 이에 대한 반대 의견을 충분히 수용할 줄도 알아야 합니다.만약 재계약을 할때에 지금 이러한 상황이고 재계약 하고 싶다고 말씀드리면 이에 대한 다른 답변이 있다면 말할 것입니다. 만약 그대로 아무말 없이 그대로 흘러간다면 다시 재계약 의사가 있다고 볼 수 있으나 다른 얘기가 있을 경우 이에 대한 거절의 의사이기 때문에 그에 맞춰서 다시 협의 보시면 됩니다.
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Q. 전세나 월세 계약은 언제부터 1년으로 바뀌었나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전월세를 계약할 때 아무 말 없으면, 무조건 기본 2년으로 계약서를 작성합니다. 집주인이 1년을 원할 수도 있고 2년을 원할 수도 있습니다.세입자가 1년을 원할 경우는 계약기간을 1년으로 할 수 있지만 집주인이 1년을 원할 때는 어차피 주택임대차보호법에 의해 2년을 살 수 있어서 실무에서는 2년으로 계약을 합니다. 1년으로 계약을 하고 묵시적으로 계약기간이 지나게 되어서 계약기간 만료 전 나가게 된다면, 임차인은 3개월 전에 중도해지를 원해도 2년으로 봐야 합니다. 계약기간이 2년이 된 거죠.. 그래서 중도해지를 원할 경우 중개 보수 관련해서 세를 놓고 나가야 합니다.주택임대차보호법 제4조1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.전월세 계약은 1년으로 하든 2년으로 하든, 세입자는 계약 기간에 상관없이 세를 얻는 집에서 최대 2년까지는 아무런 방해 없이 지낼 수 있습니다.전세를 1년으로 계약할 경우 세입자 입장에서 1년만 거주하고 떠나는 선택지가 추가적으로 생기게 됩니다. 이는 주택임대차 보호법에서 정한만큼 보호를 받기에 충분히 좋습니다.
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Q. 금리 상승 시 부동산 시장의 영향은 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 시장에서 금리가 상승하면 주택 구매에 대한 대출 이자율이 상승하게 됩니다. 이는 주택 구매자들에게 부담이 되는 요소가 될 수 있습니다. 더 높은 비용을 지불해야하며 이는 낮은 수익률을 기대하기 때문입니다. 더 높은 이자율은 주택 구매자들의 대출 한도를 제한하거나, 구매력을 감소시킬 수 있습니다. 주택 구매자들은 대출 이자율 상승으로 인해 추가적인 자금을 지출해야 하므로, 월소득에 대한 부담이 증가할 수 있습니다. 이에 따라, 주택 구매자들은 예상 대출 이자율 상승을 고려하여 구매 시기를 조정할 수 있습니다.또한, 금리가 상승하면 부동산 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다. 주택 구매 비용이 증가하면 수요가 감소할 수 있으며, 이는 부동산 가격의 하락 압력을 가중시킬 수 있습니다. 높은 이자율로 인해 주택 구매자들이 망설이는 경우, 판매자들은 가격을 낮추거나 혜택을 제공하여 경쟁력을 유지하려고 할 수 있습니다.청약시장의 경우 최근 금리상승으로 인해 미분양이 속출하고 있으며 많은 청약신청자들에게 많은 혜택을 주면서 이를 처분하려고 합니다. 이또한 금리 상승으로 인한 현상이라고 보여질 수 있습니다.이렇듯 금리가 적정하지 않고 높은 상태로 있다면 이는 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 그렇다면 저금리는 어떨지 생각해보면 저금리는 대출을 하기에 매우 좋습니다. 빌리더라도 비용이 그만큼 부담이 되지 않기 때문에 많은 사람들이 대출을 차용하고 이를 통해서 자산을 구매하면서 자산가격 상승과 더불어 물가를 올릴 수 있습니다. 이 올라간 물가 등으로 인해 문제는 금리를 올린다는 것입니다. 이러한 현상들의 반복으로 부동산 및 많은 자산은 하락했다가 올랐다가 하게됩니다.그러니 금리는 적당하게 유지하는 것이 가장 좋으며 그 과정속에 빈부격차는 점점 더 벌어지고 있는 실정입니다.
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Q. 부동산 리스크 관리를 위한 방법은 무엇인가요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.리스크 적은 부동산 투자는 대출을 최소화 하고 가격상승대비 가격하락이 낮은 곳으로 해야합니다. 물론 가격 하락이 큰 부동산이 더 좋을지도 모르나 이는 가격이 하락한 만큼 크게 메리트가 없는 부동산일 가능성도 배제할 수 없습니다.어느정도 적정선이 있는 그런 부동산을 찾고 이러한 부동산에 수요자들이 얼마나 되는지 혹은 주변 인프라는 잘 갖추고 있는지 등을 잘 판단하시는 것이 중요합니다.
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Q. 최근 다시 부동산경기가 얼어붙는다고하는데요 이유가 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 경기가 아직 알 수 없기 때문에 다시 하락 혹은 조정장에 들어서 있습니다. 이러한 이유는 역시 길어지고 있는 고금리와 고물가입니다. 기준금리 인상이 멈췄다고는 하지만 여전히 높은 수준의 금리로 인해서 부동산 매수자들의 대출이자 부담은 여전합니다. 부동산 매수로 인해 부담은 커지고 있으나 이를 대출금을 많이 빌려야 하는 입장에서는 사실상 부담이 커진 것이 제일 큰 몫을 차지하고 있습니다. 하지만 물가는 계속 높고 지금 매수하면 부동산 가격이 상승의 기로에 서있어야 하지만 그렇지 않은 경우가 많습니다. 아직은 고금리 고물가 시기인 만큼 아직은 계속 버텨야 하기 때문에 매수가 실제로 이루어지지 않은 가능성이 매우 높고 부동산 가격 상승을 기대하기보다는 전세가 하락으로 인해 전세 계약이 다소 잘 이루어지고 있기도 합니다.
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Q. 전월세 입주 시 전입신고 불이행시 혹시 과태료가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전입신고의 경우 원칙적으로는 14일이내 전입신고해야 하나, 예전처럼 강압적인 신고기한은 없어 14일 이내 미신고시에도 과태료는 부과되지 않습니다. 다만, 전주소지 동주민센터에서 장기간 전입신고를 하지 않을 경우 일제정리기간 중 거주지 불명으로 직권거주 불명등록이 될 수 있습니다.하지만 이러한 말만 믿고 과태료가 부과되지 않는다고 생각하시면 안되며 당연히 일부러 과태료를 부과한다고 보면 안되며 각 행정복지센터마다 다르니 일단 신고를 해야 할 경우 신고를 권장합니다.
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Q. 집을 매매할려고 하는데 대출에 나이제한이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 대출에 나이 제한보다는 소득을 많이 볼것입니다. 일단 LTV와 DSR의 개념을 공부하시기바랍니다. 주택담보대출을 받으려면 LTV, DSR가 대출금액의 기준이 되기 때문입니다. 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 대출을 할 때에 매우 중요한 기준이 주택의 가격과 상환능력입니다. 이것들을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있습니다.LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 이는 시세 대비 일정 비율까지 주택담보대출을 받을 수 있는 금액 알 수 있습니다. 이때 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.과거에는 DSR보다는 LTV를 주로 했기 때문에 소액으로 다주택자가 될 수 있었으나 최근에는 DSR의 적용이 강화됨에 따라 전체 대출이 매우 적습니다. DSR의 적용은 대출을 규제하는 것과 같습니다. LTV가 아무리 높게 대출이 되더라도 DSR적용으로 인해서 그에대한 대출금액이 더 제한 될 가능성이 매우 높은 것은 소득에 따라서 대출금을 규제한 것이기 때문입니다. 만약 소득이 높다면 이러한 대출에 큰 영향을 받지 않지만 소득이 적으면 더욱이 제한받게 됩니다.