자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 부동산 투자에 관심이 있습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.갭투자란 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 적은 금액으로 소유권을 가질 수 있습니다. 예로들면 2억원하는 부동산을 매수하는데 전세가 1억 8천만원 있는 부동산을 매수하는 것입니다. 이는 보통 2억원 이상하는 부동산을 매수했다가 전세를 놓아 전세금을 계속해서 올리다가 매매가가 떨어지는 등으로 갭차이가 매우 적은 것을 투자하는 것입니다. 이는 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어지게 됩니다.지금과 같은 시기의 경우 갭투자한 투자자들에게 매우 안좋은 시기입니다. 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 전세 세입자를 못 구하거나, 집값 하락이 하락할 경우 손실이 커지는 경우에 매우 리스크가 커집니다. 레버리지가 크다는 것은 달리 말해 실패하면 모든걸 잃는 수가 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스가 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다.
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Q. 지역주택조합이 무엇이며 왜 위험한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역주택조합의 가장 큰 문제는 자금 조달 입니다. 조합원들이 모여서 만든 조합이기 때문에 자금조달 없이는 사실상 큰 자금을 모으기란 어렵습니다. 그렇기 때문에 대부분의 지역주택조합의 자금 조달은 조합원을 모집하여 돈을 모으고 각자 분담금을 모읍니다. 그리고 모자라는 돈은 PF를 사용하여 대출을 받게 됩니다. 그렇게 모은 자금으로 토지를 매입하고 건설 비용을 마련하여 사업을 시작하게 됩니다. 이런 자금으로 토지도 매입을 해야하고 대출도 풀어야 하는 숙제가 남아 있기 때문에 성공률이 매우 적은 사업입니다. 보통의 경우 성공하기 보다는 진행중 계속된 자금 유입과 추가 조합원 모집으로 사업진행하다가 그대로 엎어지는 경우가 많습니다.
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Q. 자식 명의의 집에서 부모님이 전세계약할 때 전세 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족간 전세대출의 경우 불가능 합니다. 임대차의 경우에는 가능하지만 가족간 전세대출의 경우는 불가능합니다. 가족끼리는 전세대출 자금을 다른 용도로 사용할 수 도 있으며, 증여세를 피하려는 방법으로 사용 될 수 도 있기 때문입니다. 혹여, 부모 자식간 전세계약시 대출이 불가능 한데 전세보증금이 부족해 부모님께 자금을 빌리는 경우에도 보증금을 이체한 내역이 있어야 하며 이러한 증거들이 없을 시 증여세를 내야 할 수 있습니다.
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Q. 1종 일반주거지역과 2종 일반주거지역의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1종 일반주거지역은 저층주택중심으로 4층 이하의연립,단독,다세대, 1종 근린생활시설을 지을 수 있습니다. 또한, 2종 일반주거지역은 중층주택중심으로 18층 이하 중층건물,2종 근린생활시설을 지을 수 있습니다.
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Q. 집을 보러 가지 않고 호 수만 먼저 물어 봐도 되나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.본인의 사정을 미리 잘 말씀드린다면 그렇게 실례는 아닌듯합니다. 물론 다짜고짜 물어보면 실례일 수는 있습니다. 다만, 자초지종 얘기하면 설득이 될 수도 있습니다.
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Q. 지역 공동체를 활성화할 수 있는 공공공간을 확충할 방법이 없을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우리나라의 경우 도시 중심이 강하고 그만큼 푸른 들판을 보거나 공원등을 조성함에 있어서 많은 어려움이 있습니다. 그렇기 때문에 육교라든지 도로 통행을 막고 가운데에 풀을 많이 조성하거나 걸어다닐 수 있는 공간을 구성하려고 노력하고 있습니다. 제일 좋은 방법은 지하화 입니다. 지상으로의 교통을 지하로 만들면 되나 이는 많은 재정이 들기 때문에 쉽지 않습니다. 서울의 많은 도로를 지하화 시켜서 지상을 걸어다니거나 공원처러 조성한다든지 나무를 많이 심는다면 이는 녹색도시가 될 수 있습니다. 거주환경에 있어서 매우 자연친화적이 될지도 모르지만 문제는 높은 세금을 걷는다거나 많은 부분 도로여건상 쉽지 않습니다.
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Q. 1년 전세계약 후 임대인 실거주를 사유로 전세갱신계약 거부를 할 수 있는지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차보호법에 따라 1년 후 직접 거주하고 싶어도 임차인이 더 거주하고 싶다고 한다면 임차인의 의견에 따라야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차 보호법에 따라 이에 동의해야 합니다 만약 향후 임차인이 또 한 번의 갱신 요구할 가능성이 있을 경우 임대인은 4년을 기다려야 합니다.주택임대보호법에서 임대차 기간을 정하지 않거나 2년 미만의 임대차 경우, 임차인이 임대차 기간을 2년 거주할 수 있다고 나와 있습니다. 주택임대차보호법 6조에서 일정 기간 내에는 임대차 기간이 끝나기 전에 임차인이 요구하면 계약 전과 동일 조건으로 임대차할 수 있도록 규정되어 있습니다. 또한, 주택임대차보호법 10조에서는 이 법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 나와 있습니다.
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Q. 하자 있는 집인데... 누구 책임인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.하자의 경우 중대한 하자인가 경미한 하자인가를 잘 따져봐야 합니다. 만약 중대한 하자가 발생하여 임차목적물을 사용하기 곤란할 때에는 이는 잘못된 계약으로서 해지가 가능하겠지만 중대한 하자가 아닌 타일 및 벽면 미세 균열, 몰딩, 마루 일부 훼손, 외벽 샷시 실리콘 탈락으로 인한 누수, 벽지 일부 뜯김, 관리소홀로 인한 곰팡이발생 등 경미한 하자일 경우 계약에는 이상없이 이행됩니다.공인중개사라 하여 모든 하자를 관리할 수 없습니다. 이는 중대한 하자를 알고서도 계약을 한 것인지 또는 이를 고지했는지 등 종합적으로 검토해보아야 합니다.
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Q. 얼마전부터 전세사기가 언론에 많이 보도되고 있는데 정확히 전세사기는 어떤것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세사기 수법은 다양합니다. 한가지 만으로 사기가 발생하는 것이 아닌 큰 틀에서 여러 사례가 발생되고 있습니다.가장 흔히 보기 쉬운것이 깡통 전세로 임차인이 전세로 사는 도중 집값이 하락하여 시세가 전세금과 비슷하거나 보다 낮아지는 등을 말합니다. 부동산 상승기에 매매가격과 전세가 상승을 견인하다가 부동산 하락에 맞춰서 전세의 시세가 떨어지는 것을 '역전세' 라고 하는데, 깡통전세는 역전세 결과를 불러일으킵니다. 전세로 누가 살고 있는 집을 매매가 와 전세금의 차액을 투자해 집을 매수하는 것을 갭투자라고 합니다. 이때에 시세가 크게 하락한 상황에서 세입자가 바뀌더라도 갭투자를 했던 대부분의 집주인은 차액을 마련하지 못해 상황에 기존 세입자는 전세금을 받지 못해 피해가 발생하게 됩니다. 깡통 전세는 사기라고 보기는 어렵지만 시장 악화로 인해 요즘처럼 전세금을 제때 받지 못하여 갚을 능력이 애초에 없는 등으로 사기로 볼 수도 있습니다.다음으로 효력발생에 따른 전세사기 임차인은 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받는 것이 보통입니다. 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 전세계약후 바로 임대인이 대출을 받는다면 은행대출이 선순위 채권이 됩니다. 이렇듯 선순위와 후순위로 나뉘게 된다면 추후 임대인의 잘못된 혹은 사기로 인해 경매로 넘어갈 경우 은행 대출 후 전세금을 받기 때문에 전세사기 일 수 있습니다.다음은 부동산이 사기 치는 경우 입니다. 부동산에서 임대인과 임차인 중개하는 것이 아닌 임대인에게는 월세 계약을, 임차인에게는 전세 계약을 체결하여 그 보증금 차액만큼 이익을 보는 사기입니다. 만약 한두개가 아닌 수백 수천건이 될 경우 그만한 차액은 매우 크게 사기 칠 수 있습니다.반드시 부동산 거래전에는 등기부등을 마지막까지 확인해 보시구 특약사항에 필요한 부분을 반드시 넣어야 하며 사기는 당하지 않고 싶어도 올바르지못한 상대방으로 인해 사기를 당하는 것이니 항시 조심해야 합니다.
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Q. 영구 임대 아파트 입주 조건은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.영구임대아파트의 경우 생계·의료급여 수급자 등 사회보조계층의 주거안정을 위해 임대하는 주택을 말합니다.보통 사회취약계층에 속한 자에게 혜택을 주는 것입니다.① 생계·의료급여수급자② 유공자 또는 그 유족- 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 70% (1인가구 90%, 2인가구 80%) 이하국가유공자, 5.18민주유공자, 특수임무 유공자③ 일본군위안부 피해자④ 지원대상 한부모 가족⑤ 북한이탈주민- 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 70% (1인가구 90%, 2인가구 80%) 이하⑥ 장애인등록증이 교부된 자- 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 70% (1인가구 90%, 2인가구 80%) 이하⑦ 65세 이상 직계존속을 부양하는 자- 수급자 선정기준의 소득인정액 이하⑧ 아동복지시설 퇴소자- 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 70% (1인가구 90%, 2인가구 80%) 이하⑨ 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 50% (1인가구 70%, 2인가구 60%) 이하⑩ 국토교통부 장관 또는 시·도시자가 인정한 자①∼④의 규정에 준하는 자⑪ 장애인등록증이 교부된 자- 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 100% (1인가구 120%, 2인가구 110%) 이하장애인복지법