자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 1종 일반주거지역 2종 일반주거지역은 어떻게 구별이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가장 구별하기 쉬운것은 전용주거지역에서 1종과 2종으로 나뉘고 있습니다. 1종의 경우 건폐율과 용적률이 50%, 50~100%로 주로 단독주택을 짓고있습니다. 2종의 경우에는 용적률이 100~150%로 더 층수를 높여 지을 수 있기에 다세대로 건설짓고 있습니다. 1종은 각각 60%, 100~200%, 4층 이하 저층이 가능해 단독, 다세대로 짓곤 하는데 보통 1층에 상업시설을 둔 건물들이 이에 해당된다고 보면 되겠습니다. 2종은 60%, 150~250%, 15층 내외로 지을 수 있어 아파트를 짓게 됩니다. 중층으로 이루어진다면 해당 권역으로 볼 수 있습니다.
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Q. 맹지인 토지에 진입도로 낼 수 있는 방법 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맹ㅈ지는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지 혹은 획지의 토지입니다. 사도를 개설하여 도로에 연결시켜야 이용할 수 있으며 이용이 제한을 받는 만큼 가격이 낮습니다. 또한 건축법상 건물을 세울 수 없습니다. 그렇기 때문에 개발 가치가 낮아 가격이 저렴한 것입니다.주변 땅 소유주들과 협의해서 비용을 분담할 수도 있습니다. 임야 주변에 다른 통로를 만들 수 있는지 가장 비용을 줄일 수 있는 방법은 무엇인지 고민해 봐야 합니다. 다행히 임야 주변으로 도로가 나있다면 최소한이라도 연결지을 수 있어야 하겠지만 주변 땅으로 둘러쌓여있다면 사실상 큰비용을 지출해야 할 수도 있습니다.
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Q. Lh 들어가려고 하는데 세대주 조건이 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.세대주란 주민등록표상에 주거 및 생계를 같이하는 세대의 대표자 이면서도 현재 살고 있는 집을 대표하는 대표자를 말합니다.임대인에게 집을 임차하는 세입자도 계약기간 동안 그 집의 세대주가 될 수 있습니다.세대주 요건 30세 이상인 경우. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우. 소득세법 규정에 따른 소득이 국민기초생활보장법 제 2조 제 6호의 규정에 의거한 최저생활생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자 제외)보통은 임대인에게 임차하는 세입자로서 세대주 요건을 갖추는 것이 가장 편한 방법입니다.
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Q. 가계약상태에서 계약을 못하게 된다면?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맞습니다. 가계약금의 경우에도 계약금의 명목으로 걸어놓았을 경우 이는 계약금의 성격을 가지고 있기 때문에 그 가계약금만 못받는다 생각하고 계약을 끝내시면됩니다.
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Q. 임대 아파트 입주하면 나중에 구입할 수 있는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대아파트의 경우 월세를 지급하고 계속해서 거주가 가능한 영구 임대가 있고, 일부의 경우 분양전환형 임대가 있습니다.물론 이 아파트에 입주하는 대상자 들도 다르며 가격도 다릅니다. 청약보다는 거주하고 있는 사람에게 우선권을 부여하기 때문에 분양전환형의 경우 약 8년 거주 후 분양입니다.
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Q. 산도 주인이 있다고 하는데 궁금한 점이 있어요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.개인소유의 산에서 나오는 임산물도 사실상 산 소유주의 것입니다. 특히 경작하는 것의 경우 더욱이 소유권의 분쟁이 발생하기 때문에 명인방법을 사용합니다. 명인방법이란 토지의 구성부분인 지상물이 토지소유권으로부터 분리되어 타인에게 귀속되고 있다는 사실을 제3자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 상당한 방법을 모두 일컫습니다. 지상물로서는 건물과 입목만 등기의 대상이 되므로 그밖의 지상물에 대하여는 등기가 아닌 다른 방법에 의한 공시가 필요하게 되고 이에 따라 명인방법이 발달하고 그 존재가 관습법으로서 인정됩니다.명인방법으로는 임야의 여러 곳에 나무껍질을 깎아서 소유자의 성명을 써두거나, 경계에 따라 일정한 간격을 두고 소유자의 성명을 써서 부착하거나, 전답의 주위를 둘러치고 소유자를 나타내는 표찰을 세우거나 하는 등의 방법이 이용됩니다. 명인방법은 전소유자나 거래의 과정은 표시하지 않아도 되고, 지상물이 독립된 거래의 대상이며 현재의 소유자가 누구인지를 나타내면 족하지만, 지상물이 특정되어야 하고 표시가 계속 유지되어져야만 합니다.하지만 관리하지 않는 산들이 많은 만큼 소유주가 관리하는 산인지 아닌지 잘 알아보시기 바랍니다.
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Q. 분양권을 가지고 있는데 건설사가 망하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 건설사가 부도나기 전 분양을 진행하기 위해서는 20가구 이상의 분양의 경우 주택보증 의무 가입이라 돈은 지켜집니다.만약 공사진행률이 약80%이상인 사업장에서는 분양이행으로 결정되고 80%이하라면 계약자의 2/3이상의 동의를 거쳐 분양대금 환급절차가 이루어지게 됩니다.
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Q. 층간소음을 문제 삼을 수 있는 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.층간소음의 경우 기준이 있습니다. 현재 주간 43데시벨(dB), 야간 38dB인 공동주택 직접충격소음 기준 중 ‘1분 등가소음도’ 기준이 주간 39dB, 야간 34dB로 4dB씩 강화됩니다.단순히 발 쿵쿵거림으로 층간소음이 이루어지는 것은 아니며 지속적으로 발생해야 합니다. 층간소음의 경우 형사처벌도 어려울 뿐더러 기본적으로 생활소음의 경우 사로 이해해야 할 부분은 이해해야합니다.
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Q. 묵시적 갱신 해지 문자에 대해 궁금한 것이 있습니다 !
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적갱신은 서로 아무런 의사 없이 그대로 흘러갈때 이기 때문에 지금과같이 문자로 계약만료에 대해서 말했다면 묵시적 갱신은 이루어지지 않습니다. 그러니 걱정하지 않으셔도 될듯합니다.
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Q. 월세나 전세로 이사갈때 도베 장판은 누가해주는게 맞는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무조건 임대인이 고쳐야 하는 것은 아닙니다. 임대인 임차인 모두 목적물에 대해서 수선 및 보존할 의무가 있습니다. 물론 이사 나갈때에는 원상회복의무도 존재합니다.민법623조 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.민법 제374조 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다.임차인의 귀책사유로 인해 고의나 부주의로 도배지에 손상된 부분의 경우에는 해당 부분의 원상회복의무가 임차인에게 있기 때문에 이에 대한 수리비용 등을 감안해야 합니다. 하지만 단순히 노후화가 되어 자연적으로 손상이 되거나 하는 경우 원상복구범위에 포함되지 않아 임대인이 수리를 해야 하는것입니다. 쉽게 예를 들어 설명하면 보일러 같은 경우 고장이 잘 나게 됩니다. 물론 교체한지 1년 내지 몇 년 내의 보일러는 임대인이 수리업자를 불러 수리할 수 있겠지만 보통은 임차인의 잘못된 사용방법으로 인해 보일러 배관등이 터지는 경우가 있으니 이러한 경우 전문업자의 견해로 임차인의 귀책이 될 수 있습니다. 가장 좋은것은 일단 임대인에게 말해보고 귀책이 누구한테 있는지 상호 잘 협의 되는 것이 양 당사자에게 모두 좋습니다.