자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트가 매우 낡아(약 40년정도)버렸는데도 불구하고, 재건축이 계속해서 일어나지 않는 경우 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축을 신청할 수 있는 최소연한은 30년이 넘은 노후 건축물입니다. 재건축을 진행하기 위해서는 안전진단을 통과하여야 재건축을 시행할 수 있습니다. 재건축 규제 완화로 인해서 재건축에 많은 관심을 가지고 있기는 하지만 지역에 따라서 재건축에 수익성이 부족하다면 사실상 진행을 한다해도 이를 이끌어갈만한 재건축 조합이나 분양실패로 인해서 재건축을 안하는 경우도 많습니다. 하지만 일정 수준 넘어가 안전하지 않다고 판단될 경우 건물사용에 제한이 있고 이를 조합원 분담금이 늘더라도 진행할 경우 재건축이 진행될 수 있습니다. 그렇게 되면 각 조합원마다 재건축에 들어가는 돈이 많이 들어갈 경우 이를 포기하게 되어 좋은 시기에 잘 맞춰서 진행되는 것이 무엇보다 중요합니다.
부동산
Q. 세대원이면 청약을 못넣나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.비교적 최근까지도 혹은 지역에 따라 다르지만 아파트 청약을 위해서는 세대주요건을 갖춰야만 했습니다. 하지만 부동산 경기 악화로 인해 많은 규제들이 풀리게 되었고, 일부 지역을 제외하고는 세대원도 청약이 가능하기 때문에 많은 사람들이 청약에 관심이 있습니다. 청약 공고문에서 세대주만 가능한 청약의 경우 세대분리를 하여 청약을 할 수 있습니다. 같이 살고 있는 집에서 자녀만 다른 집으로 이사해서 세대분리하여 세대주로서 요건을 갖추는 것입니다.
부동산
Q. 세입자 벽지훼손시 집주인이 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인은 주인이 아니더라도 실사용자이기 때문에 내부를 주인이 관리하는 것처럼 내부시설물이 손상되지 않도록 잘 관리를 해주어야 할 선관주의 의무가 있고, 임대인은 당연히 내가 살지는 않지만, 임차인이 거주하는 동안 불편하지 않도록 문제가 발생하는 시설물에 대해서는 수리를 해주어야 할 권리와 의무가 동시에 있게 됩니다. 임차인에게 전체적인 부분에 대해서 요청하는 경우 부분 도배를 해야 할 때에는 최대한 비슷한 색상으로 색상을 맞추고 가면 되며 오래되었다 하더라도 최대한 맞춰놓고 가라고 해야합니다.
부동산
Q. 집을 빨리 팔수있는방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산이나 기타 동산 등을 가장 빠르게 매도하는 방법은 가격을 낮추는 것입니다. 적정가격이라는 금액으로는 부동산을 빠르게 매도할 수 없습니다. 물론 가능성이 매우 높고 투자가치로서 높은 재화의 경우 가격을 낮추지 않더라도 매도가 가능하나 누구나 가질 수 있고 급하지 않을 경우 기본적으로 가격을 다운시켜야 합니다. 만약 5억원의 부동산이라면 4억 5천 4억원 까지 내린다면 탐내는 재화가 가능할 것입니다. 하지만 5억원의 시세가 형성되어 있다 하더라도 매수하고자 하는 입장에서는 5억에 사지 않을 듯합니다. 보통 대출을 이용하여 부동산을 구매해야하는 대한민국의 대부분 수요자 입장에서는 높은 금리로 인해서 비용이 많이 발생하기 때문에 투자심리마저 많이 낮아져 있는 상태입니다. 만일 매도를 빠르게 해야 한다면 손해를 감수하고서라도 낮춰야 합니다.
부동산
Q. 월세 계약만료 얼마전에 집주인에게 이사간다고 이야기 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세계약의 경우 계약기간이 끝나기 2~6개월 전에 해야하며 의사를 밝히지 않을 경우 자동적으로 묵시적 갱신에 따라 계약이 연장됩니다.
부동산
Q. 전월세 상한제의 개념에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전월세상한제는 임차인의 계약갱신청구권 행사시 임대료 상승율을 년5%로 제한하는 것으로 임대인과 임차인간에 합의를 통해 5%를 초과하는 경우 계약갱신청구권을 사용하지 않는 것으로 간주하며, 임대인이 소유권을 타인에게 인계해도 전월세상한제는 적용되며 무조건 5%를 인상하는 것이 아니라 인상폭을 5%이내로 제한한 것입니다.임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 5%초과 인상하는 것에 임대인과 임차인이 합의하였더라도 주택임대차보호법에 위반되어 무효가되고임차인은 5%초과 부분에 대하여 임대인에게 부당이득 반환청구를 할 수 있습니다. 임대료 인상은 약정한 차임 등이 조세 등 부담증감, 경제사정 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에만 인정되므로 임대인의 임대료 인상요구에 임차인이 항상 응해야 하는 것은 아닙니다.
부동산
Q. 제가집계약이 곧끝나는데집주인분께양해구해서더살수있나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일할계산해서 계속 살다가 나갈지 혹은 한달치 월세를 그래도 내고 나머지 기간은 그대로 날아갈 것인지는 임대인과 말씀해봐야 할듯 합니다. 기본적으로 일반계약의 경우 월 계산을 하게 되지만 만약 사정에 의해서 부동산에 구하며 이 기간 이후에 구해질 수 있으니 임대인도 조금이나마 더 돈을 받는다면 일할계산으로 받을 수 있을 듯합니다.
부동산
Q. 우리나라의 무인도를 구매하려면 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무인도를 구매하여 한적하게 살려고 하는 분들이 계십니다. 일단 무인도에 주택을 지으려면 무인도서의 보전 및 관리에 관한법률에 의하여 개발가능해야 합니다. 만약 이용가능이나 준보전이면 관리유형 변경 신청을 하여 개발가능으로 바꿔야 하는데 이 또한 최소 1년 이상이 걸리고 바뀔 확률이 그리 높지 않습니다. 또한 관리유형중 절대보존은 변경이 상당히 힘들고 거의 불가능이라고 생각하셔도 됩니다.
부동산
Q. 내년에는 부동산시세흐름이어떻게됄까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.24년도에도 쉽지 않을 듯 합니다. 23년도는 지금 고금리로 인해서 매우 힘든부동산이지만 이러한 시기가 다소 길어지기도 합니다.하락이 진행되게 되면 어떤 정책을 풀던 한동안은 하락세를 바꾸는 시간이 필요하게 됩니다. 그러고나서는 한동안 보합세를 유지하며 실수요자들과 금리 및 국제정세등이 좋은 쪽으로 흘러갈 시간이 필요합니다. 다소 긴시간이 필요할 것 같습니다.
부동산
Q. 전세로 살고 있는데 집안에 교체해야 하는게 있으면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 집주인에게 교체해야할 것에 대해서 말씀해보세요. 간단한 교체품의 경우 전세세입자분께서 갈아야 할 수 있으나 보다 비용이 많이 들고 자연적으로 노후화된 시설교체 등은 당연히 집주인에게 이를 말하고 교체해야 합니다. 말없이 본인이 마음대로 교체했다가는 동의 없이 교체하게 된것이 되어 다시 원상복구할 때에 많은 비용이 들 수 있습니다.