자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 가계약 파기시 전체 계약금 지금해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가계약금만 포기하면 됩니다. 물론 계약금 전체를 납입 했을 때에는 계약금 전체에 대해서 포기해야 할 수도 있지만 가계약금으로 소액만 입금했을 경우 그 부분만 포기하면 됩니다.
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Q. 요즘 오래된 빌라는 거래가 아예안되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기간이 오래된 빌라라 하더라도 충분히 거래는 잘 이루어 지고 있습니다. 내부에는 인테리어를 해서 새 집처럼 보이는 집들도 많습니다. 부동산은 지어지면서부터 외관은 관리 하기 어렵거나 관리소홀이 발생하지만 내부의 경우 실질적으로 살아야 하기 때문에 새로 인테리어하는 집도 있으니 교통편이나 주변 인프라 등에 따라서 오래된 빌라도 거래가 잘 됩니다.
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Q. 요즘 집값이 낙폭이 큰 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.물가급등 및 금리인상으로 인해 부동산 가격이 폭락한 것입니다. 물론 이게 정답이다 할 수 없는 다양한 요인들에 의한것이지만 이것이 가장 크게 작용되고 있을 수 있습니다.큰 이유는 물가상승인데 코로나로 인해 돈을 풀어댔고 이에 따라 시중에 많은 돈들이 흘러들어와 주식가격 상승 부동산 투자열풍으로 인해 많은 자산가격이 상승하고 인건비 인상 자재값 인상등으로 인해 물가상승이 따라왔습니다. 물론 자재값 인상등은 러시아 우크라이나 전쟁의 여파가 컸습니다.이로인해 연준과 우리나라 다른 여러 나라들이 금리를 인상 시켜 이 물가를 잡기위해 고군분투 중이었습니다. 이렇게 금리를 올리게 되면 고용이 힘들어지는 회사와 대출금인상으로 인해 힘들어지는 가계부채 등 부동산 투자의 매력도가 떨어지고 금리가 높아지면 그만큼 수익이 떨어지기에 털어버리려는 매도자는 증가 하고 매수자는 줄어들게 되면서 수요과 공급에 의해서 가격은 떨어지게 됩니다.
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Q. 법정지상권, 관습상 법정지상권의 개념은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.법정지상권이란 법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립하는 예로는 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에, 건물에 대하여서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우관습상 법정지상권이란 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 그중 어느 하나가 소유자를 달리하게 되는 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 관습법에 의하여 취득하게 되는 지상권입니다.토지와 건물을 각기 독립한 부동산으로 취급하는 우리 법제에서 그 건물의 가치를 유지하기 위하여 인정한 제도입니다.
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Q. 아파트 입주시 주담대 범위가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.옵션비용 보다는 주변시세에 맞게 대출금을 산정하게 됩니다.대출을 중도금 같은 경우 집단대출로 할 경우 분양가의 퍼센트 비율로 대출하나 마지막 잔금의 경우 잔금시점의 kb시세와 같은 것들로 대출기준 산정하여 대출 심사가 이루어 집니다.
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Q. 계약갱신기간 장기수선충담금 문의
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.한번에 받아도 갱신하면 다시 납입해야하기 때문에 나중에 받아도 상관없습니다.살고 계시는 동안은 계속해서 납부하는것이고 계약 종료하고 다시 받으면 됩니다.
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Q. 월세 계약을 할 때 주의 사항에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1. 신분확인월세 계약 시 주의사항에는 크게 계약을 하러 나오는 집주인, 대리인의 신분을 제대로 확인해야합니다. 또 임대차 계약서를 제대로 꼼꼼하게 확인하고 특약사항까지 검토하는게 좋습니다. 계약 시 확정일자를 확실하게 받아야하고 입주를 하자마자 가까운 읍면동 주민센터를 방문해서 바로 신고를 해야합니다.2.계약서를 기본으로 하되 녹취해놓기녹취 등의 분명한 증거가 좋은데, 특히 계약 당일 당사자끼리 계약시 동의 없어도 녹취가 가능하니 증거를 남겨두시는 게 좋습니다. 부동산을 통해 계약이 이루어지는 경우 공인중개사의 증빙 서명을 받아 둘 수 있습니다. 3.계약금 주의계약서를 작성하기 전후로 계약금을 입금할 때도 각별한 주의가 필요합니다. 가장 중요한 부분은 계약 위임장의 소재지, 호수를 꼼꼼히 확인하는 것입니다. 숫자 오타는 지나치기 쉽기 때문에 두세 번 더 확인하시는 것이 좋습니다. 그 후 계약서상에 계약금에 대해 기록해둬야 합니다.4. 특약에 대해서 신경쓰기특약사항에 계약금과 잔금을 언제, 얼마를 지급할 것인지에 대해 기록하시면 됩니다. 마지막으로 계약금과 잔금을 송금한 후에 은행 영수증이나 거래내역 혹은 둘 다 출력해 보관합니다. 이를 통해 송금한 돈을 법의 보호 안에서 안전하게 지킬 수 있습니다.또한, 서로에게 유리하고 불리한 조항들에 대해서 특약을 잘 작성해야 합니다.
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Q. 새로운 청약 제도에 대해 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신생아 특공 공고 자격은 다음과 같습니다.■ 공공분양혼인 신고 무관, 자녀 출산 시 신생아 특공(특별공급) 자격을 줍니다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신·출산이 증명되면 됩니다. 도시근로자 월평균소득 150%, 자산 3억7900만원 이하가 소득 및 자산 기준입니다. ■ 민간분양생애최초·신혼부부 특공 시 출산하는 부부에게 우선적으로 공급하는 게 신생아 우선공급입니다. 소득 기준은 도시근로자 월평균소득 160% 이하로, 소득이 낮은 가구에 우선공급됩니다.■ 공공임대기존 공공임대 재공급 물량에 대해서도 아기를 출산하는 가구를 우선 지원합니다. 건설임대는 중위소득 100% 이하, 자산 3억6100만원 이하여야 한다. 매입·전세임대는 도시근로자 월평균소득 100% 이하, 자산 3억6100억원 이하가 기준입니다.적용시기는 신생아 특공과 신생아 우선공급은 내년 4월 이후 입주자 모집 공고가 나오는 아파트부터 적용됩니다. 즉 지금 나오는 공고는 크게 의미가 없으며 2024년 4월 이후로 나오는 공고부터 적용입니다.
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Q. 무주택자도 월세를 줄 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다주택자라고 하여 세금을 무서워 할 필요가 전혀 없습니다. 그만큼 월세를 받아 세금 및 이자 등 충분히 가능합니다.주거용 오피스텔이 주택수로 잡히는 크기라 하더라도 다주택자 세금보다는 월세를 더 잘받으면 그만큼 이득이기에 여러 고민없이 본가로 가셔도 무방합니다.
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Q. 부동산 등기의 경우에는 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.등기는 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 권리관계를 공부에 기재하는 것을 말합니다. 등기는 당사자의 신청에 의하여 등기공무원이 하는 것을 원칙으로 하며, 거래관계에 들어가는 제3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하기 위한 제도이며, 거래의 안전을 도모하기 위하여 중요한 역할을 합니다.등기의 효력으로는 물권변동 성립요건이고, 임차권, 특약 등의 대항요건입니다. 또한 법률규정에 의해 취득한 부동산 물권의 처분요건입니다.쉽게 말해서 등기는 나의 권리이자 다른사람의 권리를 기재해 놓은것으로 소유권이나 채권등의 권리 등을 공부에 기재하여 효력을 나타내게 됩니다.하지만 대한민국은 공신력이 없기 때문에 등기를 전적으로 믿어서는 안되며 등기가 잘못되었다 하여 기입 정정이나 말소등을 통해서 정정이 가능하나 법적으로 보상을 받거나 할 수 없을지도 모르기 때문에 등기를 보고 판단하고 거래할 때에는 항상 최신의 등기를 보고 문제가 없는지 잘 판단하여 조심해야 합니다.