자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 분양받은 아파트에 전매제한이란게 있던데 이건 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전매제한이란 아파트 전매차익을 노리는 투기 행위를 방지하기 위하여 당첨 된 후 일정기간 판매를 금지하는 것입니다. 즉, 전매제한이란 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 아파트를 매도하지 못하는 것을 말합니다. 전매가 제한되는 기간을 살펴보면, 최소 전매제한 3년에서 최대 전매제한 10년입니다.지역마다 다르며 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제한지역등에 공급하는 아파트 등에 제한을 하고 있습니다.전매제한은 입주자로 선정된 날(본 청약 당첨자 발표일)부터 전매제한 기간이 시작됩니다. 전매제한 기간이 3년 이내이면 소유권이전등기를 완료한 때 전매제한 기간에 도달한 것으로 간주됩니다. 전매제한 기간이 3년을 초과하면 3년 이내 소유권이전등기를 완료한 때 3년이 지난 것으로 간주됩니다.
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Q. 월세 재계약을 하게 되면 다시 부동산을 방문해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세 재계약 1년의 경우 그대로 이행하는것으로 임대인과 잘 협의되고 계약서 추가 작성 및 관련 근거 자료만 충분하다면 굳이 부동산에 방문하여 계약서 작성을 새로 하지 않아도 됩니다.큰 금액의 경우 리스크가 크고 해당 법률에 따라 논의 할게 많다면 공인중개사의 도움을 받아 새로 작성하겠지만 보통 임대인과 잘 협의되고 그대로 이행되어 크게 문제될 사항들이 없다면 그대로 살면 됩니다.
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Q. 요즘에는 예전에 비에 전셋집을 찾기 힘든 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투자가 빈번하게 이루어지고 투자로서의 가치가 높은 시기의 경우 전세를 통해서 다른 대체 투자자산에 투자하여 수익을 얻을 수 있음에도 지금과 같은 투자보다는 안정적인 임대수익을 원하시는 수요자 분들이 많은 시기에는 전세보다는 월세가 더 낫습니다.또한 최근에는 전세사기로 인해 혹은 전세하락으로 인해 전세보다는 비슷하지만 보증금을 줄이고 월세를 늘려 적당한 월세로 평가를 낮게 받기 보다는 같은 가치지만 적정한 값어치를 하는 부동산으로 내놓기도 합니다.전세의 경우 목돈 마련으로 실제 선호하는 경향이 있었지만 최근 금리 인상으로 인해 전세를 찾는 수요도 줄었을 뿐 아니라 전세 사기로 인해서 더욱이 조심하는 경향이 있기 때문에 전세보다는 월세를 더 선호하기도 합니다.하지만 최근에는 전세를 다시 찾는 수요로 인해서 잠시지만 전세금을 조금 높여서 받는 지역도 있으니 이는 참고바랍니다.
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Q. 부동산 월세계약을 어기면 강제퇴거가 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약 위반 사항에 해당 될 듯 합니다. 이와 같이 애완동물을 키우지 못하도록 하였음에도 불구하고 몰래 키우다가 계약기간 내에 걸릴경우 계약 해지가 가능합니다. 만약 이를 어기고 계속해서 키우다가 계약만료시점에 임대인에게 걸릴경우 임대인은 애완동물로 인하여 집 안 내부의 냄새나 배설물 등의 제거를 위해 소독 및 청소비용, 가구나 도배 및 장판등의 교체 비용 등을 청구할 수 있습니다. 또한 세탁기 등의 시설물의 경우에도 애완동물의 털 등으로 계속해서 사용이 불가능 할 경우 손해 배상등을 요구 할 수 있습니다. 만약 이와 같은 사유들로 인해 제때 임대가 불가능할 경우 이에 대한 차임 상당액을 임대인은 요구할 수 있습니다.
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Q. 부동산 거래적기는 언제인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 거래가 적은 기간은 가을 겨울로 이사가 적고 거래가 적은 만큼 수요자에 대한 가격 경쟁력이 높습니다. 그만큼 수요자 우위의 시장이 형성되기도 하고 보다 적은 금액으로 매수가 가능합니다.이와는 다르게 겨울 끝인 봄부터는 거래가 다소 활발해집니다. 학교라든지 회사에 입사 하거나 이직 하는 등으로 이사의 수요가 늘기 때문에 공급의 시장이 우위에 있게 됩니다.꼭 이시가 그렇다는건 아니지만 그나마 시기를 나눠본다면 이렇게 나눠볼 수 있습니다.
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Q. 저출산 고령화 시대인데 서울 집값은 여전히 현상유지 or 상승 기로를 달릴까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지방의 아파트나 지방소멸의 경우 오래전부터 예견되어 왔지만 실질적으로 대안으로 내놓을 만한것이 기업의 이전이였지만 이마저도 사실 쉽지는 않습니다. 그만큼 서울로의 이동이 많기도 하고 대부분의 일자리들이 서울에 있기 때문에 더욱이 가속화되기도 합니다.이는 서울의 부동산 가격을 걱정하기도 하겠지만 아직도 서울의 예비 수요자들 그리고 개발로 인한 공급의 부족은 계속 될 예정입니다. 그만큼 부동산 가격이 단기적으로는 하락의 모습이 보일지는 몰라도 장기적으로 보면 계속된 상승을 보일 것입니다.사실상 지방의 경우 아파트가격이 상승하는 한계가 계속해서 줄어들겠지만 서울의 경우 이와 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다.
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Q. 월세로 돈을 벌게 되면 그것에 대해서는 세금을 납부하지 않나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.수입금액은 월세 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하게 되는데요. 이 때 보유 주택 수*에 따라 과세되는 월세와 보증금이 달라집니다. 따라서 주택임대소득 신고를 위해서는 주택 수에 따라 과세되는 월세와 보증금을 먼저 확인하는 것이 중요해요.월세, 보증금에 대해 과세하지 않으나, 해당 주택이 국외 주택이거나, 기준시가가 12억을 초과하는 고가주택인 경우 월세 수입은 주택임대소득으로 과세됩니다. 만약 과세대상 주택임대소득 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 주택임대소득을 신고하고, 2천만원을 초과한다면 종합과세로 주택임대소득을 신고하면 됩니다.세금에 대한 부분은 많은 개정이 이루어지고 요즘에는 어플로 안내를 받거나 카카오톡으로 세금신고들을 세무서에서 계산하여 알려주어 편리하기 때문에 직접 경험해 보고 세무서 문의등을 해보시는것이 좋습니다.
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Q. 아파트 청약할때 34평형이하는 평형대별로 추첨제가 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.서울 등 규제 지역 내에서 민간 아파트를 분양할 때 전용 면적 85㎡ 이하는 전체 물량 중 최대 60%를 추첨제로 공급합니다. 이에 따라 부양 가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층이나 신혼부부는 내 집 마련 기회가 보다 넓어질 것입니다.요즘 청약의 경우 추첨제로 전용면적 85m2 이하 60%, 85m2 초과 100%라고 보면 되지만 지역에 따라 추첨제 비율은 다르기도 합니다.핵심은 청년 가구 수요가 높은 주택에 대해 추첨제 비율을 상향 조정하는 것으로 현재 규제 지역 내 중소형 주택은 가점제 비율이 높지만 투기과열지구는 100% 가점제고, 조정대상지역은 가점제 비율이 70%정도 됩니다.
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Q. 대한민국 부동산은 미국과 같아 질까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산의 변화는 계속 이루어 지고 있어서 과연 월세의 개념으로 주거의 문화가 될지 혹은 자가의 개념으로 계속해서 유지할지 알 수는 없지만 모든 부동산이 모두 같은 방향으로 흐르지는 않습니다. 각 나라마다의 문화가 있고 가격에 따른 심리의 변화를 계속해서 지켜봐야 합니다.부동산의 가격이 낮은것은 아니지만 만약 서울중에서도 가격이 특히 높은 부동산의 경우 소유보다는 월세를 살고 있는 곳이 많습니다. 그이유는 매도를 하지 않을 뿐더러 살고 싶은 마음에 사지 못하고 월세를 통해서 주거로 사용하는 곳이 많습니다. 이는 대체 투자로 인해서 월세의 부동산화로 보일 수도 있지만 일부라고 생각 되어집니다. 롯데타워의 경우에도 마찬가지 입니다. 누구나 소유하고 싶은 부동산은 매도물건으로 나오지 않아 결코 살 수 없지만 임대는 가능하죠. 미국의 경우에도 소유보다는 임대의 개념이 큰 지역이 매체를 통해서 우리에게 다가 오기 때문일지도 모릅니다.
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Q. 토지 전/답/대 등 구분 기호가 의미하는 게 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.토지의 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다. 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거ㆍ유지ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 총28개로 분류합니다.이를 변경하는 것이 지목변경인데 토지를 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권 등록부, 지적도, 임야도 및 경계점 좌표등록부 등 지적측량으로 조사하여 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등으로 나누어 기록해 놓습니다. 이러한 정해져 있는 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다. 예를 들어 우리가 가지고 있는 임야에 나의 주택을 짓는다면 이 땅의 토지 지목변경은 대지로 바뀌어야 하는 것입니다. 나의 땅이라고 해서 내 맘대로 내가 쓸 수 있는 것은 아니기에 국가에서 정해진 법이나 절차에 따라서 토지의 이용목적을 바꾸는 신청을 해서 허가를 받고 사용을 해야 합니다.