자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트에서 담배 피는 사람을 어떻게 제재할 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 즉 공동주택에서 담배를 피우는 것은 다른 입주민들에게 피해를 주기 마련입니다. 당연한것은 아니지만 배려차원에서 흡연구역에서 피는 것이 맞다고 보여지지만 사실상 그 부동산도 개인재산이기에 공동으로 어떤 약속을 통해서 못하게하거나 다소 제지가 가능 한것일뿐 법적으로 금지나 그런것은 안될듯 합니다.건물내 흡연 금지도 공동으로 사용하는 계단 등에 해당될 수 있으나 개인집에서 담배피우는건 배려로 볼 수 있습니다.법적으로 해결하기는 어려우나 직접 말하기 보다는 관리소 혹은 입주민 단체에서 말씀을 해봐야 할듯 합니다.
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Q. 부동산 계약에서 다운 계약서 라는게 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다운계약서란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서입니다. 세금을 덜 내기 위해 하는 행위가 많고 대개 매수인의 제안으로 매도인이 수락하는 예가 많습니다. 그 이유는 부동산을 취득 할 때 나라에서 부과하는 취득세에 대한 부분이 큽니다.시장 군은 신고한 거래계약서를 보고 정확하지 않다고 판단하면 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 거래당사자나 개업공인중개사에게 계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료를 제출하도록 요구할 수 있고, 거래대금지급증명자료를 제출하지 않으면 3천만원 이하의 과태료를 부과하며, 거래대금지급증명자료 외의 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 자료를 제출한 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과합니다.다운계약서 작성시 어느정도 조금정도는 다운거래하더라도 그려려니 넘어갈 정도가 되면 그대로 이행되지만 잘못 타겟이 되거나 혹은 과도하게 다운거래 할 경우 위와 같이 증명해야 하거나 과태료가 부과 되기도 합니다.또한 부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과합니다.부동산이란 것은 세금을 부과하는 자산이고 거래가액이 크고 부동산안정화 혹은 부당거래로 인해 탈세 의혹으로 인해 다소 관리를 하는 편입니다.
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Q. 월세 만료 이사 통보는 언제하는게 좋나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차계약이 종료 되는 시점에서 임대인과 임차인은 각각 계약 해지를 이야기해야 하는 시점이 다릅니다. 이 기간 내에 계약 관계인 두 사람이 모두 계약 해지의 의사를 밝히지 않을 경우 묵시적 갱신으로 계약이 연장되게 됩니다. 만일 계약을 종료하고 싶을 경우 임대인이 먼저 계약이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 계약 해지를 이야기했다면, 이삿날 등을 협의하셔서 계약을 해지하시면 됩니다. 임대인이 계약 해지를 이야기 하지 않을 경우 임차인은 1~2개월 전까지 계약 해지 의사를 밝혀야 합니다.
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Q. 임차인이 일찍 나가려고 하는데 질문드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임차인 사정으로 인해서 임차계약을 종료하는것의 경우 임대인과 원만한 합의가 되어야 하는데 임차료가 떨어졌다고 해서 임차인의 보증금에서 나머지 부분을 모두 해소하고 돌려주는것은 임차인과 잘 협의가 되지 않는 이상 문제가 있어 보입니다.물론 임차인의 사정으로 인해 임대인의 수익성에 리스크가 된 것이지만 만일 전세라고보면 전세금 차액부분을 임차인에게 전가 하는것과 같은 것이라고 보면 됩니다. 오르면 오른만큼 임대인 수익이 올라가고 내려가면 내려간만큼 임대인 수익이 줄어드는 것입니다. 누구나 리스크는 안고 투자하는 것이며 만약 늘어났다고 해서 그 금액이 절대적인 것은 아닙니다.임대료는 계속해서 변하고 경제적 상황이 나빠짐에 따라 임차인을 못구한다고 하여 전세를 계속해서 같은 가격혹은 높아져있는 가격에 대해서 임차인이 책임지는 것이 아닙니다. 협의하에 전세금을 조금 낮춰서 임차인을 구하듯이 조금은 서로에게 양보해야합니다.ㅐ
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Q. 전세 계약 전 깡통 전세를 방지할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않기 위해서는 부동산에 대해서 어느정도 공부는 하셔야 합니다. 첫번째로 가장 최신의 등기부 등본을 확인해보셔야 합니다. 또 등기부는 잔금 치기 직전에 한 번 더 확인하셔야 합니다. 그래야 변동사항이 없는지도 알 수 있습니다. 만약 등기부등본이 어렵다면, 주요 등기사항 요약을 보고 재 유효한 것만 따로 정리가 되어 있습니다.두번째로는 근저당권이 있는지 확인해야 합니다. 근저당권은 그 금액을 채권최고액으로 표시를 해 뒀습니다. 근저당은 만약 이 부동산이 경매로 나왔을 때 내가 찾아갈 수 있는 순위를 나타내기 때문에 반드시 확인해봐야 할것 중에 하나입니다. 또한 임차권등기, 압류, 가압류 등이 있는지 확인하셔야 합니다. 임차권등기는 임차인이 보증금을 못 돌려받고 일단 집을 나가면서 등기부에 기재해 둔 것이며 압류, 가압류가 있으면 빚을 정리 못하고 있는 경우 일 수 있습니다. 즉, 신용이 좋지 않다는 것이니 전세사기를 당하지 않으려면 피하는 것이 좋습니다.세번째로는 부동산 시세를 반드시 여러곳에서 확인하며 부동산 가치의 약 50%~70% 내 보증금이 안전합니다. 전세사기가 많았던 신축 빌라는 사고 판 이력이 없어 해당 부동산의 가치가 어느정도인지 알기 어려워 시세와 전세금의 적정선을 판단하기 어려워 많았던 것으로 보여집니다. 신축된 부동산의 경우, 매매가 아니니 얼마짜리인지가 안 적힙니다. 그래서 반드시 직접 시세를 확인하셔야 합니다. 시세의 70% 수준에서 전세를 설정하는 것이 안전합니다.네번째로는 전세계약을 할 때에는 특약을 잘 생각해서 기입해야 하며 특약의 경우 임차인에게 유리하거나 혹은 좋은 다양한 특약들이 있으니 임대인과 상호협의하에 잘 기입하는 것이 좋습니다. 마지막으로 가장 기본인 전입신고와 확정일자를 하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 계약금 지불 후 하자 발견 시 질문드려요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.누수로 인해 계약 파기 가능합니다. 매도인이 일부러 고지 하지 않았거나 매수인이 질의하였음에도 이에 대한 정확한 답변 내지 수리나 이에대한 수리비용 등을 마이너스 계산하지 않고 아무렇지 않게 넘어가 계약했다면 누수로 인해서 계약파기 가능합니다. 물론 어느정도 기간이 정해져 있고 이에대한 부분을 매도인은 책임져야 할 것입니다.
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Q. 부동산이 특례보금자리론 등 대출프로그램으로 상승반전 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.특례보금자리론 출시할 때에 한시적 운용한다고 하였으나 금리가 높은 상황에서 주거안정을 위해서 기간을 더 늘릴 가능성이 매우 높습니다. 이러한 대출 프로그램들이 잘 있다 하더라도 하락을 어느정도 받쳐주기는 하겠지만 다시 상승을 일으키기는 어려울 가능성이 높습니다. 금리 인하 및 경제가 어느정도 살아야 하나 지금은 그런 상황이 아니고 물가또한 잡기 어려워 금리 인하의 예상 기간이 더욱 길어져 한동안 상승은 기대하기 어려울 수 있습니다.
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Q. 주택으로갈까 생각중인데 비용이너무많이들까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 거주하다가 층간소음으로 인해 아이들이 뛰놀지 못하는 것이 아파트의 단점이기도 합니다. 주택의 경우 새로 짓는 경우가 아니라면 교외 지역에 충분히 아파트 값과 비슷한 혹은 더욱 저렴한 곳도 많습니다. 다만 직장의 거리나 여러 조건들을 많이 맞추기도 해야합니다.실제로 아파트 거주하며 주말만 근교에 위치한 단독주택에 거주하는 분들도 계시지만 주택생활 자체가 녹녹치 않고 모든 것을 스스로 해결해야 하고 벌레 등으로 인해서 오히려 부모의 역할이 더 중요해 지기도 합니다.
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Q. 아파트 중도금을 꼭 넣어야 하나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매수매도 계약할 때에 보통 계약금 중도금 잔금의 순으로 납입을 하게 됩니다. 물론 서로 상호간의 계약이기 때문에 조금 다르게 정하거나 그들만의 금액 계산 등이 합의가 된다면 중도금 없이도 가능은 하겠지만 현실적으로 거의 불가능하다고 보여집니다.매도자는 잔금날까지 계약금 이외에 중도금도 받지 못한 채 기다리다 보면 계약취소로 인해 매도자에게도 손해가 커집니다. 중도금까지 낼 경우 계약취소는 어렵기에 계약금과 중도금 납입 그리고 나머지 잔금을 지급하는 것으로 큰 금액이 오가는 부동산 거래에서 흔히 쓰이는 방식입니다.애초에 계약할 때에 이러한 사정을 미리 상호 협의하고 대출기관에 알아보며 대출 예상 기간 등을 파악하고 중도금 날짜를 현재 잔금날짜에 맞추고 잔금 날을 조금 더 뒤로 미뤄서 천천히 계약 했으면 어땠을까 싶기는 합니다.
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Q. 요즘 지방도 분양가가 많이 올라요 집값지지기반일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산은 실제로 인건비 및 자재값 인상 등 물가를 많이 고려하게 됩니다. 물론 자산 증식의 개념으로 본다면 충분히 가격 상승은 이루어질 수 있으나 기존에 오른것만큼 상당히 많이 오른것도 맞습니다. 월급은 많이 오르지 않으나 그만큼보다 그 이상으로 부동산이 많이 올랐습니다.한번 오른 가격은 그 가격이 일정기간 다시 하락하고 멈추고 다시 오르기는 하지만 이러한 기간은 상당히 길기 때문에 빠져서 다시 반등의 모습을 보이고 있다고 하여 상승장이라고 보기는 어렵습니다. 어느정도는 안정적인 가격을 찾기 위한 기간이라고 보면 좋을듯 합니다.