자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘 전세놓을때 도배는 기본으로 해줘야 하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 집 상태를 보고 판단하는데, 깔끔하게 도배해서 조금 가격을 올려서 내놓거나 혹은 집관리를 통해서 보다 나은 상태를 유지하고 싶으시면 도배를 해놓고 내놓으시는게 안하는 것보다 더 잘 나가기는 합니다.물론 이해가 쉬운것이 처음 집에 들어왔는데 이상한 자국들이 있는 것과 누런 것 등의 오염된 것보다는 하얗고 깔끔한 집을 선호하게 될 것입니다.
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Q. 부동산 가격과 부동산 심리지수랑 정비례하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산도 투자의 영역 중 하나 입니다. 어느 투자가 되었든 심리의 상태가 수요와 공급에 있어서 많은 부분 참여 하게 됩니다.어느 한가지의 물건을 사려 할때 이 물건이 내게 매력적이여야 손길이 닿는 것이지 굳이 필요 없다고 여겨진다면 이는 매력적으로 다가오지 않고 눈길조차 주지 않을 것입니다. 이또한 부동산에서 다양한 변수에 의해 수요와 공급 그리고 가격을 결정하지만 사람들의 매수 매도에 있어서 심리는 매우 중요한 요인중 하나입니다.만약 하나의 부동산을 바라 봤을 때 누구나 가지고 싶은 지역의 부동산이며 층수또한 한강을 바라보듯 누구나 원하는 부동산의 경우 매수심리가 매우 크게 작용하게 될 것이고 이러한 매력을 반영하는 것이 가격입니다. 수요라는 것은 소비자가 지불할 수 있고 기꺼이 지불하고자 하는 상품과 서비스의 총량을 말합니다. 모든 소비자들에 의해 수요되고 있는 상품의 전체 양이 시장수요입니다. 어떤 상품의 수요는 특히 그 가격, 대체상품과 보완적 상품의 가격, 소비자의 기호, 그것의 수입에 의존합니다. 수요는 소비자가 주어진 가격에 그것을 사고자 하는 물건의 양을 말하며, 실제로 구매된 양을 의미하지는 않습니다. 왜냐 하면, 상품은 이러한 특정 가격에 공급되지 않을 수도 있기 때문입니다.
부동산
Q. 건물을 가지고도 연금을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.역모기지론에 대해서 궁금하신가 봅니다. 역모기지론은 소유하고 있는 집의 토지 및 건물을 담보로 금융기관에서 대출을 받는다는 점에서 모기지론(주택담보대출)과 유사하지만 상환구조는 서로 다릅니다. 모기지론의 경우 이용자가 매월 원금 및 이자를 상환해야 하지만, 역모기지론은 매월 일정액을 받고 사망 후에 담보 주택 처분 등으로 통해 대출 원리금을 한꺼번에 상환합니다. 역모기지론의 대출금리는 현재 연 3% 정도로 모기지론에 비해 높은 편입니다.역모기지론은 고령사회에 유효한 대출 방법이며, 기존에는 크게 확산되지 않았다가 최근 분위기가 바뀌었습니다.주택연금 지급액은 주택 가격 상승률 // 연금산정 이자율 // 기대수명 등을 감안해 매년 재산정됩니다.우선 이용자격은 만 60세 이상 1세대 1주택자로 한정됩니다. 독신자라면 본인만 60세 이상이면 되지만 배우자가 있다면 배우자도 60세를 넘겨야 합니다. 대상주택은 시세기준으로 9억 원 이하 주택이다. 이는 법령상 고가주택을 가르는 금액과 같습니다. 일반주택은 물론 노인복지법상 노인복지주택도 포함됩니다. 단 해당주택에는 저당권, 전세권, 임대차계약 등이 설정돼 있으면 안 됩니다. 일단 가입하면 연금은 가입자나 배우자가 사망할 때까지 지급되는데, 주택이 재건축 혹은 재개발돼 소유권을 잃을 경우에는 예외적으로 주택연금이 종료됩니다. 연금지급방식은 종신토록 매월 일정액을 지급하는 종신지급, 일정한도(대출한도의 50%)의 개별인출을 허용하면서 나머지 부분을 매달 지급하는 종신혼합방식의 2가지가 선택 가능합니다.
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Q. 세입자 입장에서 월세 1년 계약 2년 계약 어떤게 유리하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2년 계약 보다는 1년 계약이 더 낫습니다. 그 이유는 월세방을 살다보면 맘에 안드는 환경이나 혹은 마음에 안드는 세입자 등이 있을 수 있습니다. 이렇게 지내다 보면 다른 방을 옮기고 싶어 할 수도 있습니다.그렇기 때문에 1년을 더 살아야 하는 것보다는 1년 지내보고 더욱 싼 월세나 조금더 상황이 좋아짐에 따라 다른 부동산으로 이동할 수 있는 1년이 2년보다 더 나을 수 있습니다.
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Q. 보통 청약 당첨 후 몇년정도 뒤 입주하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사전청약으로 인해 청약 당첨 후 보통 3년 이내에 입주하는것이 보통입니다. 청약을 했다 하더라도 땅도 다져야 하고 시멘트를 붓는 등 건설을 위한 시기와 내장재 및 외장재 그리고 전기공사 내부 인테리어 등도 공사기간이 꽤 길기도 합니다.물론 최근에는 후분양을 하기 때문에 어느정도 건설 후 분양하기 때문에 1년정도 내외에 입주하는 경우도 있으니 공고문 등을 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. 부동산 매매 계약할 때 공인중개사분을 통하지 않고 계약하면 어떤 위험부담이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.꼭 공인중개사를 만나 계약할 필요는 없으나 공인중개사를 만나 계약하는 것이 직접거래 하는것 보다는 안전합니다. 내가 공인중개사가 아니라면 모르는것도 많고 간혹 사기를 당할경우 크게 모든 자산을 잃을 수도 있습니다.공인중개사의 경우 보험이 있기도 하지만 내가 직접 한다면 만일 사기당할경우 아무런 조치도 없이 모든 자산과 부채를 떠 안고 끝날 수도 있습니다.사소한 계약관계 혹은 거래의 경우 중개사가 없는 이유와 부동산에는 중개사가 따로 있는 경우 존재하는 이유가 분명히 있고 내가 모르는 부분을 공인중개사가 잘 이행해 줄 수 있기 때문에 중개수수료에 너무 아까워 하기보다는 나 대신에 일을 맏긴다고 생각하고 지불하는 것이 마음에 편할듯 합니다.
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Q. 집을 꼭 사는게 맞는지 모르겠습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투자의 성향에 따라 다를듯 합니다. 주식이라고 해서 반드시 성공한다? 라는 것도 없고 부동산이라고 다 성공한다? 라는것 또한 없는듯 합니다.주변에서 너도나도 부동산 성공을 외치고 또 다른 한편으론 주식으로 성공을 외치기도 합니다. 이는 둘다 성공하거나 실패하거나 입니다.주식에서 배당금으로 월세처럼 받는 느낌과 이러한 투자가 맞다고 보여진다면 주식을 계속 하시는 것이 맞으나 성과는 별로 이나 막연히 비싼 부동산을 굳이 사야한다는 생각은 좋지 않습니다. 성장주에 투자를 왜 하냐 고배당이 있는데 라고 할 수 있지만 실질적으로 부자가 되는 길에 고배당이라는 상품으로 부자가 된 사람보다는 일반 트레이딩으로 부자가 된 사람들이 많습니다.고배당의 함정 그리고 부동산투자의 성공과 실패 등을 잘 공부해보시고 아내분의 말이 맞는지 본인의 말이 맞는지 잘 타협하는 자세가 중요해 보입니다. 주식으로 실패한 사람이 많고 부동산도 고통에 몸부림치는 사람도 많습니다.어느 한 분야에만 치중하기 보다는 합리적인 의사 결정이 중요해보입니다. 부동산에 투자하는 사람이 결국 주식을 하는 사람이 될 수 있기에 선입견 보다는 주된것과 아닌것을 잘 구분하여 투자하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 공동명의시 어떤 장단점이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.은행의 대출이나 담보제공을 할 경우에도 공동명의자의 동의를 받아야 하므로 재산권을 행사할 때 제한이 발생하게 됩니다. 주택담보대출을 받게 될 경우 부부한쪽의 신용 또는 소득이 적을 때 대출비율이 단독명의 때보다 낮아질 수 있습니다. 또한 종부세 세액공제가 배제됩니다. 단독명의시 60세 이상 세액공제, 5년 이상 보유 공제, 보유 기간에 따른 추가 세액공제 등이 있숩니다. 자금이 필요할 때 내 소유로 되어있는 주택의 지분만큼 담보로 제공하여 대출이 가능합니다.가장 큰 장점은 주택을 양도할 때 과세표준이 낮아지므로 양도소득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 단독명의의 경우 1인 기본공제만 받게 되지만 공동명의를 하면 각각 동일한 공제를 받을 수 있으므로 양도세를 절감할 수 있습니다. 공동명의는 종합부동산세를 절세할 수 있습니다. 기준금액 이상의 주택을 소유한 경우 종합 부동산세를 납후해야 하는데 이때 과세기준이 10억이라고 한다면 단독명의일 경우 공제금액 6억을 제외한 4억에 대한 종부세를 내어야 하지만 공동명의라면 각 6억씩 총 12억 공제를 하기 때문에 종부세를 절감받게 됩니다. 상속세 및 임대소득세를 절세할수 있습니다. 주택을 매수했을 때 단독명의로 했다가 추후에 공동명의로 변경할 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 나중에 공동명의로 변경할 것이 고민된다면 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리합니다.단점으로는 증여세 및 취득세에 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다. 또한 다주택자일 경우 취득세가 중과될 수 있습니다. 하나의 주택으로 부부 모두 유주택자가 되므로 추후 무주택자의 취득세 공제 혜택을 받지 못할 수 있으며, 공동명의로 한 경우에는 말 그대로 명의가 공동이므로 서류처리 및 일처리 할 때 모든 과정을 공동으로 동일하게 같이 진행해야 되기 때문에 단독으로 할 때 보다 진행 절차 및 서류준비 등이 번거롭습니다. 배우자가 소득이 없다면 국민연금, 지역의료보험 등이 추가 발생될 수 있습니다.
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Q. 아파트도 단기 6개월정도 월세로 매물이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.6개월 월세의 경우 찾기 어렵습니다. 월세만 내면 그만아니냐 라고 할 수 있지만 그 6개월동안 들어오고 나가고 신경써야 하며 또 임차인을 잘못만날경우 계약기간이 길지 않음에도 불구하고 신경을 써야 하기 때문에 단기보다는 1년 2년을 선호하게 됩니다. 6개월 뒤 다시 임차인을 구하는것보다는 시기를 잘 맞춰서 1년의 임차인을 만나는 것이 더 리스크 관리에 용이하기 때문입니자.
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Q. 성인이 된 자녀를 분리세대하고싶은데 같이 생활하면서 분리세대할수는 없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.같이 거주하는것이라면 세대분리는 어렵습니다. 세대분리는 세대주로서의 지위를 갖는것으로 성인이된 자녀가 밖에 주소를 두고 있다면 생활은 같이 하더라도 세대분리가 가능하나 사실 이는 불법전입신고이기 때문에 해서는 안되는것입니다.일반 다세대 가구의 경우 실제 살지 않지만 주소를 두는경우도 있지만 집주인이 이를 알고 삭제할 경우 대항하는것은 어렵습니다.즉 자녀분들이 같이 살면서 세대분리는 사실상 불가능합니다.청약을 유리하게 하기 위해 세대분리를 원하는 것은 충분히 이해하나 한 부동산에 세대주는 1명이고 나머지는 세대원으로서의 지위가 주어집니다.