자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 계약을 한 부동산과 계약 만료를 진행하는 부동산이 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 계약하고 나서 만료 할때까지 책임지고 기존의 부동산이 계속해서 관리해야 할 필요는 없습니다.다음 부동산이 새로운 계약자를 집주인과 계약하게 하고 이를 진행하는 과정에서 만료에 대한 부분을 중개하는 것 또한 다음 부동산의 역할 일 수 있기 때문에 크게 개의치 않아해도 될듯합니다.말그대로 계약이 끝나면 부동산 공인중개사의 역할은 사라지게 됩니다. 그다음의 계약은 다른 공인중개사의 역할일 수 있습니다. 그렇기에 중개수수료를 받는 것입니다.
부동산
Q. 월세를 안받는다고 하는데 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적인 상황이라면 2기에 해당하는 차임액을 지불하지 않는다면 문제가 발생할 수 있지만 그런것이 아닌 신탁회사에서 어떤이유로 그러한 말을 했는지 확인해보시기바랍니다.만일 집주인의 재정상태에 문제가 발생하여 월세 임차인의 보증금을 돌려줄 능력이 되지 않아 앞으로 보증금에 대한 부분을 못받을 리스크가 발생할 수 있다면 이는 월세를 내지않아 보증금에서 제한 금액으로 리스크를 줄여야 할 수도 있습니다.해당되는 문제에 대해서 신탁회사의 의견을 반드시 들어보시기 바랍니다.
부동산
Q. 이번에 전세집을 구할려고 하는데 계약시 주의사항이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세를 구할 떄에 가장 먼저 생각해야 할 것이 전세집의 주변환경 및 전세집의 상태입니다. 일정수준의 가격 이상이 올라가게되고 그만큼 전세대출이 워낙 잘나오기 때문에 소득 수준에 따라 달라지겠지만 어느정도 주변 환경을 먼저 파악해보시기 바랍니다.또한 전세집을 구할때 계약서는 기본계약을 따라가되 특약사항으로 전세금 반환에 대한 부분 시설물 관리에 사항들을 다소 세세하게 적어주시는 것이 거주하면서 불편함을 덜 수 있습니다.전세집을 구해 지내다보면 많은 분쟁이 생기기 마련인데, 이때에 대부분 임차인이 감당하거나 임대인이 안해주는 경우가 있습니다. 모든것을 임대인이 책임지고 관리하는 것은 아니지만 어느정도의 금액 이상이 되는 수리나 변경의 경우 임대인이 책임지는 부분을 특약으로 걸어주시는 것이 추후 발생할 분쟁을 줄이는 방법중에 하나입니다.
부동산
Q. 외국인 노동자들이 많이 사는 동네는 왜 주거하기 안좋다고 할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.외국인 노동자들이 많은 곳이 안좋은 이유중에 하나는 불안감이라고 볼 수 있습니다. 모든 외국인 노동자들이 그런것은 아니지만 타국에서 지내다보면 국내정서와는 잘 맞지 않아 치안이 안좋기도 하기 떄문에 불안함을 계속해서 생각하고 거주해야 합니다.쉽게 예를 들면 평택치안수요에 대해서 예로들수 있습니다.평택의 경우 외국인 노동자 뿐만아니라 이전부터 미군과 이들을 상대로 하는 외국인들이 많습니다. 이곳에는 굉장히 많은 치안수요를 원하고 그에 따라 뉴스도 많이 나오게 됩니다.또한 예전부터 수원의 경우에도 일부 동네의 경우 중국인들이 많이 살고 그만큼 주거환경이 좋지 않기 떄문에 다소 저렴하지만 발전은 없고 그만큼 밤에 돌아다니기 무섭기도 한 동네입니다.
부동산
Q. 중국부동산 관련 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 지금 중국의 부동산 경기가 매우 안좋은 이유가 분명히 존재하고 그 이유중에서도 해당 부동산이 안좋은 것인지 국제 정세에 의해서 부동산이 많이 휘청이는지 혹은 중국의 경기가 좋지 않아 부동산의 수요가 감소하고 있는지 공급은 어떤지 판단하셔야 합니다.물론 중국이 워낙 크고 부동산의 경기가 들쭉날쭉이라 판단하기 어렵지만 중국은 우리나라와 비슷하게 부동산에 매우 관심이 많습니다. 땅의 소유라든지 부동산의 관심이 크기 때문에 나라에서도 주력으로 삼고 있는 것 중 하나가 부동산입니다.일단 분석하고 사셨다면 해당 부동산의 가격상승기 까지 혹은 중국의 경기부양책이 나올때 까지 기다려 보는것도 좋을듯 합니다.
부동산
Q. 부동산 가치 평가는 어떻게 이루어지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산의 가치를 평가하는 데 있어서 다양한 방법과 관점이 존재합니다. 그중에서 부동산을 수익성 혹은 자산적인 가치를 평가하는데 부동산의 가치를 결정하는 중요한 것은 부동산의 수익성이라고 볼 수 있습니다.해당 부동산을 임대를 놓았을 때의 임대수익률 혹은 매매를 했을 때의 매매수익률 등 부동산의 가치는 수익과 연결 지을 수 있습니다.이 정상가격을 평가하기 위해서는 부동산의 가격이 어떻게 형성되고, 유지되는지에 관한 기본 원리를 알아야 할 것 같습니다. 이것을 '부동산 가격 형성의 제원칙'이라고 하는데요. 크게 3가지가 있습니다. 수요·공급의 법칙, 대체의 원칙, 최유효이용의 원칙이 그것입니다.그중에서 특히 수요와 공급에 대한 측면이 가장 일반적으로 쉽게 접근할 수 있습니다. 대규모 공장이 생긴다거나 신도시를 형성하여 많은 사람들을 끌어들이는 등으로 수요와 공급에 대한 부분을 가장 쉽게 떠올릴 수 있습니다.
부동산
Q. 전세가율이 어느 정도가 안전하다고 볼 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적으로 60~70% 정도가 적당합니다. 보편적으로 70%이상의 전세가율은 깡통이라고 합니다. 하지만 최근 부동산 가격의 급등과 함께 전세가 하락으로 인해 깡통전세의 문제가 더욱 커지고 그것보다 더 중요한 것은 전세금 반환에 대한 문제 일 수 있습니다.또한, 다가구 주택의 경우 선순위채권과 선순위 전세보증금의 합계액이 주택시세의 80%이하여야 전세 보증보험가입 신청을 할 수가 있습니다. 따라서 전세가율은 80%를 넘으면 안되고 70%이하여야 안전한 전세거래 매물이라 할 것입니다
부동산
Q. 청약 당첨 후 계약금만 있는데
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.광명지역의 주변 시세를 보고 판단해야 합니다. 물론 상승장의 경우 계약금만으로도 충분히 대출에 대한 평가가 높게 형성되어 풀로 대출을 받는것이 가능했으나 이때에도 20퍼센트 정도는 자납정도로 생각하셔야 합니다.8천만원으로 8억원 하는 부동산을 산다는 것이 부모님의 지원 및 기타 다른 소득이나 추가 소득의 상승으로 인해 아예 불가능하다라는 것은 아니지만 일반적으로 감당키 어려울 듯 합니다. 1금융권 2금융 그 이상의 대출이 더 필요할 수 있습니다.부동산 청약에 대해서 충분히 고민하고 해당 이자는 얼마나 되는지 감당할 만한 것인지 등을 종합적으로 판단해 보시는 것이 제일 중요할 듯 합니다.
부동산
Q. 전세집에서 이사를 가는데, 짐을 다 빼면 주인이 와서 집 상태를 보고 전세금을 입금해 준다는데,,
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.짐을 모두 빼고 나서 전세금을 돌려주는 것이 맞습니다. 물론 급할경우 일부 미리 받는 경우도 있지만 대부분 짐을 모두 뺀 상태에서 집의 상태를 모두 보고 나서 발생되는 비용을 제외하고 돌려주게 됩니다. 만약 애완견이나 애완묘를 키우다 보면 벽지에 대한 부분이 손상이 되고 이를 복구해야 하기 때문에 비용이 발생되고 때에 따라서 청소비용이 발생할 수 있습니다.예를 들어 벽지에 대한 손상이나 집기류 등에 손상이 발생할 경우 이에 원상복구해야 하나 숨겼다가 갈 경우 복구에 대한 비용을 임대인이 감당해야 하기 때문입니다.
부동산
Q. 청약 후 잔금 납부 못하면 여태까지 낸 돈 돌려주나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.돌려주지 않습니다. 잔금을 내지 못할 경우 연체이자를 물게 되며 해당 금액 또한 감당키 어렵다면 계약금이 뜯긴채 끝나게 됩니다. 물론 그 사이에 발생한 이자 및 중도금이자에 약 2배되는 연체이자 또한 남게 됩니다.그렇기에 제대로된 재무상태를 파악하지 못한 채 묻지마식 청약은 옳지 않습니다.