자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 집을 알아보고 대출을 알아봐야 하는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 대출가용 자금이 어느정도 되는 지 본인의 대출규모를 계산해 보시는게 좋습니다.허무맹랑한 가격의 부동산에 접근하기 보다는 본인의 대출규모 그리고 월 대출납입가능한 정도를 얼마정도에 제한을 걸지 대출에 대한 개략적인 정리가 되어 있는 상태에서 +- 몇천만원 정도의 부동산을 보시는게 좋을듯 합니다.대출을 먼저 고민해야 하는 것은 결국 그 예산에 맞춰서 감당할 만한 예산에 부동산을 맞춰야지 부동산을 먼저 보다보면 눈만 높아지고 결코 만족하지 못할 듯 합니다.돈이 준비가 되면 그에 맞는 부동산을 선택하는 것입니다. 월세를 살지 전세를 살지 매매를 할지 해당 자산의 규모가 어느정도인지 명확하게 판단이 되면 차례차례 혹은 매매했다 하더라도 전세를 두고 월세를 살 수 도 있습니다. 결국 매매를 했다하더라도 해당부동산에 반드시 거주해야 하는것은 아닙니다.
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Q. 오피스텔 빌트인 에어컨 냉매 교체 비용은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인이 해주는 게 맞습니다. 임대인에게 한번 말씀드려 보세요. 민법 623조(임대인의 의무)를 보면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 명시되어 있습니다.다만 판례로 임차인이 별비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인의 수선의무를 부담하지 않는다는 게 있지만 결국 사소한 것의 범위를 다툴 정도의 범위라면 임대인이 해주는 게 맞다고 생각을 해야 합니다.
부동산
Q. 부부공동명의 장단점이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선적으로 취득세 같은 경우에는 부부공동명의 시 단점에 해당되는 사항입니다.즉, 취득세는 부부공동명의를 하게 되면 추가적으로 발생하는 기타 비용으로, 이경우, 다주택자는 취득세가 가중이 될 수 있으니, 주의하시기 바랍니다. 중요한 건, 부부 모두 주택 보유자로 되어있기 때문에 다른 주택 매매시에는 무주택자 취득세 공제 혜택을 받지 못한다는 점을 유의하셔야 합니다.종부세를 살펴보면 부부공동명의 장점에 해당되는 내용이라고 생각하시면 되는데요. 즉, 부부공동명의를 할 경우 종부세가 절감이 될 수 있습니다. 종부세는 개인당 부과되는 세금이다 보니, 재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하면 납부해야 한다고 생각하시면 됩니다. 이경우, 1세대 1주택자일 경우 종부세 부과기준 금액이 11억원을 초과하면 과세가 되는 것입니다. 10억원의 주택을 보유하고 있을 때, 과세기준인 6억원을 넘어서 과세대상이 되는데,부부공동명의인 상태라면 부부각자에 대해 6억원씩이니 12억원이 넘어야 종부세를 부과하게 되는 것입니다.그래서 이 경우는 종부세 대상에서 제외가 된다고 생각하시면 됩니다. 하지만 중요한건, 3주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라서 단독명의가 유리할 수도 있다는 것을 유의해주시기 바랍니다.증여세는 부부공동명의 단점에 해당되는 사항입니다. 취득세처럼 부부공동명의를 했을 경우에 기타적으로 추가되는 비용이라고 생각하시면 될 듯 합니다. 부부간 증여액은 10년 동안 6억까지 비과세가 가능합니다.양도세는 부부공동명의 장점에 해당됩니다. 부부공동명의 시에 양도세를 절세할 수 있으므로 장점에 해당됩니다. 부동산을 처분할 때 양도차익에 부과되는 세금이 바로 양도세입니다. 부부공동명의로 등기한 경우라면 과세표준이 낮아지게 되고 자연스럽게 양도세에 대한 부담을 덜 수가 있게 됩니다. 주택이 단독명의일 경우에는 기본 공제가 1인당 250만원으로 제한이 되어 있게 됩니다. 부부공동명의의 경우에는 2인으로 500만원을 공제 받을 수 있으니, 양도차익이 절반으로 줄어 총 양도세도 줄어들게 되어 장점입니다.
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Q. 분양 아파트 전매제한이라는 것은 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전매제한이란 국가에서 아파트 전매차익을 노리는 투기 행위를 방지하기 위하여 당첨 된 후 일정기간 판매를 금지하고 있습니다. 즉, 전매제한이란 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 아파트를 매도하지 못하는 것을 말합니다. 전매가 제한되는 기간을 살펴보면, 최소 전매제한 3년에서 최대 전매제한 10년입니다.전매제한 시작일이 본 청약 당첨자 발표일인 만큼 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 등은 사전청약 모집공고일이 아니라 본청약 모집공고일 당시의 법령을 적용 받습니다. 따라서 정확한 전매제한 기간은 본청약 모집공고문을 통해 다시 한번 확인하셔야 합니다.전매제한 기간이 2 이상인 경우에는 가장 긴 전매행위 제한기간이 적용됩니다. 예를 들어 어떤 주택이 분양가상한제 적용주택인 동시에 청약과열지역이라면 둘 중 긴 전매행위 제한기간인 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용된다는 것입니다.
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Q. 60세 이상 모친과 아파트 공유지분일 경우 무주택자일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아마 모친과 공유지분으로 되어있으시다면 무주택자 이기보다는 유주택자로 보여집니다.게다가 해당 부동산에 대출까지 있다면 이는 기존에 있는 대출로 보여 제한이 있을 수 있습니다.
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Q. 청약받은 집 입주전 대출받는 시기?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.내년상반기 입주 예정이라면 올 겨울 부터 알아보셔도 충분합니다. 대출의 경우 기본적으로 한달이내에 대부분 끝나기 때문에 미리 여러 군데 대출을 알아보시기 보다는 대출을 최대한 저금리로 차용이 가능한 상품이나 혹은 대출금을 본인의 소득에 맞게 대출규모를 뽑아내주는 정도의 계산만하셔도 무방합니다.dsr적용으로인해 신용대출등이 막힐 수 있으니 최대한 순서같은경우에도 알아보시는것이 좋습니다.
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Q. 신축 아파트 인데여 초등학교가 멀어요 학교가 아파트 가격에 큰영향을 미칠가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 투자시 초등학교를 반드시 품어야 한다거나 꼭 그 아파트 인근에 초등학교가 있어야 하는 것은 아닙니다.단순히 그렇게 본다면 부동산의 한 면만 바라본 것이고 그러한 초등학교가 필요없는 지역의 경우 주변의 근로환경등을 먼저 판단하시는것이 좋을듯 합니다.예를들어 공장이 매우 크게 들어설경우 신혼부부의 수요보다는 근로자들의 수요가 크고 그만큼 기숙사형태로 사용하거나 같이 임대하는 경우도 많으니 오히려 더 좋을 수도 있습니다.
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Q. 부동산에서 증여 거래란 어떤 것을 말하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.증여란 당사자의 일방이 재산을 무상으로 상대방(친족 또는 타인)에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙하여 성립하는 계약을 말합니다. 또한 타인으로부터 채무의 면제·인수 또는 제3자에 대한 변제를 받은 자는 그 면제·인수 또는 변제로 인한 이익에 해당하는 금액을 증여받은 것으로 간주하며 현저히 저렴한 가액의 대가로 재산을 취득한 경우에도 시가와 대가와의 차액에 상당한 금액을 증여받은 것으로 간주하여 증여세부과대상이 됩니다.일발 증여나 부동산 증여나 같은 개념입니다. 다만 목적물이 달라서 그에 맞는 세금등이 다릅니다.
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Q. 전세계약기간이 만료되어 가는데 재계약 의사를 어찌 확인해야 할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2024. 2월말 까지 계약기간이라면 아직은 기간이 충분하니 재계약에 대해서 말하기에 다소 이르기는 합니다. 하지만 금액도 준비해야 한다면 문자로 임차인에게 "전세재계약에 대해서 의견을 듣고 싶습니다. 시간 가능할때 전화부탁드립니다."로 문자 먼저보내고 전화로 말하는 것이 문자로 대화하는 것보다는 좋습니다.전세에 대한 부담은 임차인이나 임대인이나 같습니다. 서로의 의중을 미리 파악하고 바뀔 가능성도 있으니 어느정도 대비는 해두시는것이 서로에게 좋을듯합니다. 재계약을 원한다고 했다가 갑자기 사정에 의해 바뀔 수 있으니 바뀔경우 미리 2개월 전에는 말해달라고 하는 것이 좋을듯 합니다.
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Q. 전세계약한지 한달정도 됐습니다. 다른곳으로 이사가고 싶은데요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 주거에 이용하는데 매우 불편한 그런 집이 있습니다. 개인과 맞지 않을 수도 있고 과학적으로 설명 불가능하게 불편할 수도 있습니다.꿈자리가 사나운것과 같은 것들 말이죠. 채광등에 따라서도 혹은 집의 분위기에 따라서도 본인과 정말 맞지 않을 수 있고, 첫 자취등에 따라서 처음에 생각했던 느낌과는 다소 다를 수도 있습니다.일단 집주인에게 말씀을 드려보고 빨리 나가던지 혹은 세입자가 구해질때 까지는 빈방으로 가든지 결정이 이루어 질듯 합니다. 물론 부동산에 말해놓았다 하더라도 집주인이 동의 하지 않고 갑자기 변경될 경우 싫어하는 경우도 있으니 일단 집주인에게 미리 말씀을 해놓는 것이 좋을듯합니다.