자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 월세 계약이 한달남았습니다. 계약 연장은 어찌하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.그냥 지내도 상관은 없지만 임대인 분께 말씀드려서 기존 계약 그대로 이행할 것인지 혹은 새로 계약할것인지 여쭤보세요.임대료를 올려서 맘에 안들면 나가면 될것이고 그대로 계약 진행한다고하면 날짜변경만 하면됩니다.
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Q. 융자있는 아파트전세 문제없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 전세는 빌라왕 같은 사기는 많이 없습니다. 아파트의 경우 대부분 거래가 빈번하게 일어나기 때문에 어느정도 적당한 가격이 형성되어 있어서 전세가를 비교해서 깡통인지 혹은 내 전세금을 차후에 받을 수 있는지 판단해 보시기 바랍니다.같은 아파트라도 가격차이가 있는것은 해당 아파트단지 내에서 로얄동인이 로얄층인지 뷰는 어떤지 등에 따라서 가격이 크게 달라지니 융자유무에 따라서는 아닐겁니다.
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Q. 형제끼리부동산을 사고팔때 시중가격보다싸게사려고하는데 세금엔상관없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2억원 가량의 부동산을 5천만원에 다운계약서를 작성하거나 계약을 할 경우에는 증여세에 대한 부분을 납부하지 않을 경우 탈세혐의를 받으실 수 있습니다. 아무리 가족간 직거래라 하더라도 시가의 30퍼센트와 3억원중 적은 금액이내의 거래를 정상거래로 보고 있습니다.
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Q. 편의점을 하려고 알아보는데, 괜찮은곳이 있어서 물어보니 '권리금'을 요구하시던데... 권리금이무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금이란, 기존의 가게나 회사를 인수할 때 고객과 영업방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈입니다.보증금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉘게 됩니다.원래 대한민국 법에서는 권리금이 인정되지 않았으나 상가건물 임대차보호법 개정으로 2015년부터 합법이 되었습니다. 하지만 세금을 내야하므로 여전히 음성적으로 거래되는 경우가 많습니다. 최저임금 인상, 경기 불황등으로 예비 창업자가 위축되면서 권리금 거래가 급격히 떨어지고 있습니다.바닥권리금은 지역권리금 또는 자리권리금이라고도 합니다. 한마디로 자리 프리미엄입니다. 말 그대로 점포나 회사가 입지한 장소. 유동인구가 많고 역세권이면 바닥권리금이 높습니다. 당연한 문제는 "그런데 이게 얼만지 어떻게 알아?"라는 것. 게다가 상황에 따라 그 가격이 마구 요동친다는 것입니다. 그래도 바닥권리금은 별 문제가 안되며 영업권을 인정받으면 되기 때문입니다. 눈여겨 봐야할 것은 이 바닥권리금은 상가주인인 건물주가 주로 요구한다는 것과, 보통 보증금에 포함시킨다는 것입니다. 이 말은 즉, 나중에 장사접고 건물을 나갈 때, 바닥권리금을 계약서에서 보증금으로 처리했다면 돌려받을 수 있다는 것입니다. 계약서에 포함이 안 되었다면 당연히 못 돌려 받으니 주의! 무엇보다 중개인이 떼먹거나 속일 가능성이 크므로 주의해야 합니다.영업권리금은 동종 업계의 평균적인 영업력을 초과하여 벌어들일 수 있는 초과수익력 입니다. 영업권리금은 단골손님이 많거나 거래처를 다변화해 놓고 독자적인 기술력이 있을 경우 세게 먹히지만, 역시나 평상시에 영업권리금을 평가할 방법이 없으므로 산정자체가 명확하지 않습니다. 특히 음식점의 경우 주방장의 실력에 따라 좌우되는 경향이 있으며 주인이 바뀌면 단골들은 대번에 알아차린다 새로온 주인이 아무리 노력해도 미묘한 맛을 흉내내는 정도에 그친다. 또한 음식점의 경우 권리금사기가 가장 많이 생기게 됩니다.권리금을 목적으로 알바를 동원해서 손님들이 많아 보이게 하는 방식 혹은 이벤트로 저렴한 소셜할인쿠폰등을 지속적으로 뿌리는 등등. 알바비 혹은 할인쿠폰비용으로 상당한 액수의 금액이 지출되지만 이정도 투자하는 곳은 권리금 역시 최소 몇억, 많게는 10억정도 나가는 매장도 있기 때문에 의외로 많이 하고 많이 당하는 수법입니다. 매장인수희망자가 손님으로 가장해서 방문해봐도 손님들이 알바인지 소셜할인쿠폰인지 직접적으로 알기가 쉽지 않기 때문입니다.시설권리금은 감가상각 후에 남은 기업 유형자산의 가치 재무상태표를 보면 명확한 편입니다. 그런데 유형자산을 인수할 때는 그냥 감가상각으로 나타난 장부가로 인수하는 편이 많으므로 장부가와 거래가의 차이인 권리금이 거의 없습니다. 대략 새로 들여놓거나 창업할 때의 시설비를 4년 정도의 감가 상각비를 적용해 계산하게 됩니다.
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Q. 전세살던 집에 보일러가 노화되사 고장나면 집주인이 해줘야 하는거죠?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오래된 보일러의 경우 집주인이 해주시는게 맞습니다. 노후화로 인해서 임차인이 거주할때에 불편하지 않도록 노력해야 하고 임차인 또한 해당 목적물의 상태를 온전히 잘 지켜서 살아야 하기도 합니다. 단순 노후화라면 집주인분께서 해주시는것이 맞아보이나 만일 귀책사유 등이 임차인분에게 있다면 이는 말이 달라질듯합니다.
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Q. 곧전세만기인데 임대인에게 언제예기해야 할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만기가 얼마나 남았는지는 모르나 최소 2개월 전에는 말씀해 주시는 것이 좋습니다. 지금과 같은 시기에 전세물건이 다소 매력이 떨어지는 것도 사실이지만 그 기간이 짧을 수록 내가 반환받을 전세금의 확률이 줄어드는것 또한 염두에 두어야 합니다.최소 2개월은 문자로 혹은 전화로도 가능하며 나갈 마음이 생기고 확고하다면 최대한 일찍이 말씀드리고 새로운 세입자를 구할 시간을 드려야 합니다.갑자기 말할경우 전세금을 못 줄 리스크가 생기기 때문입니다.
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Q. 요즘 부실공사 기사가 너무 많이 나오네요..
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부실공사로 인해 중대한 하자 발생시 해약이 가능합니다.완공을 한 다음 자신의 건물이 객관적으로 보았을 때 중대한 하자를 보인 경우, 약조 서류에 기재한 내용과 전혀 다른 설계로 건축한 경우, 부실 공사, 과대 또는 허위 광고를 행한 경우 등 또한 해약 요건에 당해 된다고 합니다.
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Q. 안성 아파트가 떠오르는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아무래도 평택의 삼성단지에 힘입어 안성개발에 호재가 된듯 합니다. 안성 지역에도 용인-평택-안성으로 이어지는 세계최대 반도체 클러스터 구축이슈를 타고 반도체 바람이 불고 있습니다.용인과 평택을 잇는 세계 최대규모의 반도체 클러스터가 안성까지 이어지면서 이 일대 아파트 분양시장이 활기를 띠고 있고, 최근 정부는 국가첨단전략산업 특화단지 7곳을 선정하면서 안성을 국내 반도체산업의 기술자립화, 공급망 내제화를 위한 소부장(소재부품장비) 특화단지로 지정한다고 밝혔습니다.
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Q. 출입로가 없는 아파트가 가능할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.출입로가 없는 아파트가 있습니다. 다 지어 놓고 출입로에 대한 부분이 협의 되지 않고 질질 끌다가 망한 아파트입니다. 진출입로가 없다보니 준공역시 떨어지지 않고 결국 입주불가능한 아파트가 되고 이에 관리가 안되다 보면 분명 내부부터 망가지기 시작할 것입니다.시작할때 협의 했으나 결국 협의가 되지 않고 주변산을 끼고 빙에둘러서 진출입로를 다시 만든다고 합니다.
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Q. 부동산에서 임장이란 말을 많이 쓰는 것 같습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산임장이란 매매, 전세, 월세 등 거래할 부동산을 사전에 직접 보러 다니는 일을 말합니다.우리가 컴퓨터나 자동차 하나를 살 때에도 다양한 사이트에서 비교해 보고 후기를 찾아보듯이 어떤 부동산에 관심이 있다고 하면 그것을 미리 찾아가서 조사해보며 사전답사를 하는 것임이 부동산 임장입니다.요즘에는 구글맵이나 네이버 지도 등 인터넷의 발달로 현장에 직접 가지 않고 모든 것을 파악이 가능할 것이라고 생각하시는 분들이 많습니다.사전에 많은 정보를 확인하고 여러 질문을 미리 준비하기 위해서 인터넷의 발달은 큰 도움이 되지만 부동산 임장은 필수적으로 필요한 과정입니다.인터넷으로도 어느 정도 확인할 수 있는 부분이 많지만 사진과 실물은 분명한 차이가 있으며 동네의 분위기, 주변 환경, 채광, 조도 등은 직접 임장을 해야 확실히 알 수 있습니다.