자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 앞으로행복주택이 늘어나고있고 인기가많다는데 행복주택이 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대학생, 사회초년생, 신혼부부 등을 위해 소규모 주택을 지어서 공급하는 사업입니다. 이전 정부에서 추진되던 신도시나 보금자리주택같이 기존 대형 택지개발과 달리 역세권이나 유휴시설 등 소규모 부지를 이용해서 임대주택을 건설하여 서민들한테 보급하는 사업입니다.행복주택의 경우에도 시기에 따라서 조건이 계속해서 변하고 지역마다 다르기 때문에 일괄적으로 어떤것이다 라고 말씀드리기는 어려우나 행복주택 공고문을 확인해 보시는것이 중요합니다.
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Q. 부동산 명의가 공동 명의로 되는 경우 장단점이 뭘까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부부 공동명의의 경우 세금에 대한 장단점이 가장크다고 보여집니다.취득세 같은 경우에는 부부공동명의 시 단점에 해당되는 사항으로, 부부공동명의를 하게 되면 추가적으로 발생하는 기타 비용으로, 다주택자의 경우에는 취득세가 가중이 될 수 있습니다여기서 중요한건, 부부 모두 주택 보유자로 되어있기 때문에 다른 주택 매매시에는 무주택자 취득세 공제 혜택을 받지 못한다는 걸 유의하시기바랍니다 종부세는 장점으로 보시면 됩니다. 부부공동명의를 했을 시에 종부세가 절감이 될 수가 있기 때문이라고 보시면 됩니다.종부세는 개인당 부과되는 세금이다 보니, 재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하면 납부해야 하는데,1세대 1주택자일 경우 종부세 부과기준 금액이 11억원을 초과 시 과세가 됩니다. 3주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라서 단독명의가 유리할 수도 있기 때문에 조심하시기 바랍니다.증여세에 대해서 살펴보면, 취득세와 마찬가지로, 부부공동명의를 했을 경우에 기타적으로 추가되는 비용이라고 보시면됩니다.부부간 증여액은 10년 동안 6억까지 비과세가 가능합니다.양도세는 부부공동명의 시에 양도세를 절세할 수 있습니다. 부동산을 처분할 때 양도차익에 부과되는 세금이 바로 양도세라고 보시면 됩니다. 부부공동명의로 등기한 경우라면 과세표준이 낮아지게 되므로, 자연스럽게 양도세에 대한 부담을 덜 수가 있다고 보시면됩니다.
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Q. 청약 가점 항목과 청약 당첨자 선정 기준은 어떻게 정해지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택 청약 가점제 점수 기준 항목으로는 집이 없는 무주택기간/ 부양가족 수/ 청약통장에 가입한 기간/ 무주택 기간이 길수록, 부양가족이 많을수록, 통장에 가입한 지 오래될수록 높은 점수를 얻을 수 있습니다. 민간분양 일반공급 가점제의 만점은 총 84점입니다.민간분양 특히 가점제의 경우는 무엇보다 가점이 절대적이기는 합니다. 하지만 최근 부동산 침체 등으로 인해 추첨제물량이 조금 풀리기는 했습니다.
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Q. 부동산 가치를 평가하는 주요 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산에 있어서 가장 중요한 요소는 입지입니다. 입지란 부동산에서 가장 중요한 이유는 무엇보다 한정된 재원의 움직이지 못하는 재산이기 때문입니다. 쉽게 설명하면 이 부동산 혹은 이 땅은 다른어디에도 없는 희소한 것입니다.서울에 수도가 아닌 청주에 수도가 있고 한강이 청주에 있다면 서울의 땅은 지금과 같은 가치가 아닐겁니다.서울이라하더라도 용산 강남 강북 강동 강서 종로구 등과 같이 각 동네마다 가격의 편차가 큰 이유도 각 지역마다 학군 회사밀집 볼거리 개발 가능성 등에 따라 천지차이 입니다.이렇듯 부동산에서는 제일 중요한 것은 입지입니다
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Q. 물샘으로 인한 임대인의 수선의무 및 손해배상
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.손해에 대한 부분이 명확하고 상대방의 귀책사유 부분또한 명확한 상태로 증거수집까지 마쳤다면 소액청구 심판이나 혹은 손해배상에 대한 민사 소송을 진행하시는 것이 좋습니다. 단순히 노트북 침대 가구등을 새상품 그대로 손해보상을 할 수는 없지만 계속 거주해야 함에도 이에 대한 불편한 부분인 추상적인 것보다는 명확하게 중고가 얼마에 어느정도 손해에 대한 부분을 감안해서 소송을 거시는게 맞아보입니다.
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Q. 아파트 청약 참여 시 어떤 제한 사항이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 부동산 경기의 악화로 지방의 경우 1주택자라 하더라도 처분조건 없이 청약에 가능한 경우도 봤습니다. 평택고덕이라든지 경기 수도권 및 서울의 청약의 경우 아직도 유주택자에 대한 청약 제한은 존재하며 만일 1주택자의 경우 약 2~3년 기간내에 처분조건으로 하는 계약서를 작성하게 됩니다.
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Q. 아파트에서 공급면적 전용면적의 차이가 뭔가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공급면적'이란 현관문 안쪽의 거실과 침실, 부엌 등 실제로 생활하는 공간인 '전용면적' 뿐만 아니라 '주거 공용면적'에 해당되는 계단, 복도, 엘리베이터 등까지 포함한 면적을 의미합니다.전용면적'은 각 세대가 독립적으로 사용하는 전용 공간을 의미합니다. 예를 들면 거실, 주방, 침실, 화장실, 현관처럼 실제로 생활하는 공간이 이에 포함됩니다. 정부는 주택 면적에 따른 혼란을 경감시키기 위해 계약서, 아파트 이주자 모집 공고 등에 전용면적을 표기하도록 법적으로 조치하고 있습니다.전용59 전용84 등을 말하는 이유가 여기에 있습니다.또한, 그러나 흔히 '베란다'라고 불리우는 발코니는 실제로 사용하는 공간임에도 전용면적에 포함되지 않습니다. 발코니는 '서비스 면적'으로 분류되며, 이러한 서비스 면적과 전용면적이 합쳐져서 '실면적'이라고 부릅니다. 전용면적과 비교했을 때 실면적의 수치가 높게 측정되어 있다면 그만큼 발코니의 면적이 넓다는 뜻입니다.
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Q. 요즘 무량판구조라고 매스컴에서 많이 다루고 있는데 이건 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무량판 구조는 하중을 지탱하는 수평 기둥인 보없이 위층 수평 구조인 슬래브를 기둥이 지탱하도록 이루어진 건물 구조를 말합니다.무량판 구조는 대들보 자재 두께만큼의 높이를 시공하지 않아도 되기 때문에 층고가 높고 내력벽이 없어 공간 효율성이 높은 등 공사 기간을 단축시킬 수 있다는 장점이 있으나 무량판 구조의 경우 기둥과 맞닿는 부분에 하중이 집중되기 때문에 슬래브가 뚫리는 것을 막기 위해 수직하중을 지지해야 하는 기둥에 보강 철근을 반드시 넣어야 합니다. 만약 이러한 보강 철근이 제대로 시공되지 않을 경우 기둥이 슬래브를 뚫는 '펀칭' 현상과 함께 한순간에 무너질 위험성이 있으며 실제로 제대로 시공하지 않은 무량판 구조 건물 사고의 대표적인 사례로는 1995년 삼풍백화점 붕괴 사고가 있는데, 이는 무량판 구조의 약점을 보강하지 않아 발생한 것입니다.
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Q. 임대인입니다. 제가직접 임차인 구할시 부동산중개비는 어떻게되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개사무소를 통해서 구하는것이 아닌 직접 임차인을 구해서 계약서를 작성한다면 이는 중개수수료는 중개사에게 납부하지 않아도 됩니다.본인이 직접 노력했고 계약서 또한 본인이 작성했기에 큰 문제는 없어보입니다. 다만 중개사가 임차인을 구했으나 임대인이 임차인과 협의해서 공인중개사를 빼고 계약했다가 걸릴 경우 소문이 금방나기때문에 앞으로의 거래할때에도 쉽지않습니다.
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Q. 매매계약시 직거래로 해도 되나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다. 계약은 기본적으로 개인과 개인의 거래로 보면됩니다.공인중개사의 역할이 있을뿐 그리 중요한부분은 아닙니다. 다만, 공인중개사의 역할은 거래당사자 사이에서의 중개로 물건의 확인부터 권리분석 그리고 등기 등 내가 알고서해야하는 부분을 중개사로서 역할을 이행하게 됩니다.많은 금액과 많은 리스크를 가진 부동산의 경우 더욱 직거래 상대방과의 신뢰가 있어야 하며 해당 부동산의 세입자가 집주인인양 과거에 다양한 사기수법 등으로 인해서 많은 재산을 날린분들도 계시기에 공인중개사를 중간에 두고 거래하는 것입니다.