자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 바다앞에아파트지어 분양하던데 이런아파트들은 단점이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.바닷가 앞에 지은 건물의 경우 해풍으로 인해 문을 닫아놔도 사실 끈저기는 느낌은 어쩔 수 없는것이 있으나 애초에 바닷가 근처에 사시는 분들이라면 크게 개의치 않으나 바닷바람의 끈적이는 느낌은 어쩔 수 없을 듯 합니다.또한 바닷가 근처이다 보면 해를 가리기 어렵다 보니 사실상 매우 뜨겁기도 합니다. 그래서 블라인드를 치고 지내기도 하기 때문에 여름철 에어컨은 필수 입니다.그외에 사실 사소한 불편한 점은 어디나 다 비슷하지만 제일 큰 좋은 점은 여유로움과 바다의 분위기 정취를 느끼고 언제든 나가 즐길 수 있다는 장점이 매우 크네요,
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Q. 계약할 때 특약사항이요 알려주세요~
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.특약이라는 것은 일반적인 내용을 넘어서는 임대인과 임차인간의 약속을 계약서상에 표기해 두는 것을 뜻합니다 계약서에서 가장 중요하다고 볼 수 있는데요 표준계약서를 사용하여 계약서를 작성하게 될 경우에 일반적인 민법과 임대차보호법의 일반적인 조항들은 이미 계약서에 일반규정으로 적용하여 명시되어 있습니다 하지만 특약 작성시 주의하실 점은 강행규정으로 정해져 있는 부분은 특약으로 넣으셔도 효력이 없습니다. 대출받을 것을 전제로 하고 계약을 하는데 만약 계약 체결이후 대출 실행이 불가능 할 때 어떻게 할지를 임대인과 임차인간 상호 합의 하에 특약에 넣어두는 것이 좋습니다 예를들어 임차인 입장에서 유리하게 적고 싶다면 “전세대출이 일어나지 않은 경우에는 계약은 파기되고, 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다” 라는 식으로 적으면 되고 임대인 입장에서 유리하게 적고싶다면 “전세대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며, 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인은 계약금을 포기하여야한다” 라는식으로 미리 적어둔다면 사전에 분쟁예방이 가능합니다또한 선순위 근저당이 있는 경우에 전세로 들어가면서 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하시는 경우가 많습니다 이런 경우에는 “잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다” 라는식으로 특약을 넣는 경우가 많이 있고요 “계약일 당시 등기부에 명시된 권리 관계를 잔금일 다음날까지 유지한다” 라는 특약을 넣어놓으시는게 좋습니다 그 이유는 확정일자를 받게되면 그 확정일자의 효력은 다음날부터 발생하기때문이죠 그래서 잔금일 당일에 근저당을 설정해버리면 근저당이 먼저 앞설 수 있기 때문입니다
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Q. 아버지 땅을 묶어놓는 방법을 알려주세요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족간 채무를 지우고 가압류 등의 형태로 제한을 건다면 해당 부동산을 이용해서 다른 행위를 못할 듯 합니다. 가압류 이후의 권리제한에 대해서 시중은행등은 함부로 돈을 빌려준다거나 하기 어렵습니다.
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Q. 일용직 노동자인데 집대출 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중기청같은 것을 알아보시는것이 좋을듯 합니다. 일반 시중은행의 전세대출이나 담보대출 신용대출에 대한 부분은 어려울듯하고 소득이 있는 젊은 청년들의 안정적인 주거 환경 제공을 위한 것들이 있기 때문에 한번이지만 가능한 저금리 대출 같은 것들이 있습니다.
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Q. 오피스텔 월세 재계약시 부동산에서 다시해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통은 재계약 하기도 하고 둘사이에 큰 문제만 없다면 계약서 용지에 다시 적는경우도 있습니다.반드시 공인중개사를 껴야 하는것은 아니지만 보통 같은 내용에 기간만 다를경우 소액의 금액만 내고 작성하기때문에 크게 부담을 갖으실 필요는 없습니다.
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Q. 아파트 구입할려구 하는데 대출은 어디서 하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.생애최초나 정부의 지원을 받을 수 없다면 1금융권 부터 모두 상담받아 보시기 바랍니다. 1금융권이라 하더라도 개인 신용부터 월급명세 기 대출 현황에 따라 어느정도 대출금 제한이 있을 수 있으니 저축은행이나 지방은행등에도 상담 받아 대출을 받으시는것이 좋습니다.다소 이자율에 대한 부분이 당장은 높아 꺼려하실테지만 필요하다면 1금융권 부터 최대한 많이 뽑아낼 수 있는 방법을 찾아봐야 합니다.
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Q. 부모님으로 부터 부동산을 양도받으려고 합니다(시세6억)
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중여세 상속세의 경우 가장 간단하게 생각해보면6억에 대한 공제 5천만원 5억 5천만원 거기에 30% -6천만원약 1억원 (자진신고공제포함)증여세만 약 1억원 정도 나옵니다.
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Q. 현재 1주택자인데 부모님으로 부터 아파트를 증여받아야 할 상황입니다. 증여세가 나오나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부모자식간 증여세 공제 한도는 5천만원입니다. 물론 최근에는 이를 1억 5천만원으로 늘린다는 얘기가 있지만 아직은 아닌듯 하고 나머지 차액에 대해서 증여세를 구간별로 내게 됩니다.세금이 다액으로 나오기 때문에 다들 증여할때에 세금에 대해 신경 쓰시는 것일 겁니다. 명의 이전시 증여세+명의이전등록비 등 나올테지만 증여세가 매우 크게 나올듯 합니다. 가족간 직거래를 알아보시는게 나을 수도 있습니다.
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Q. 갭투자란 무엇을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.갭투자란 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후, 단기간에 전세가를 올려 그에 따른 매매가 상승에서 얻는 시세 차익을 목적으로 하는 투자를 말합니다.쉽게 말해 매우적은 금액으로 부동산을 매입하고 추가 상승에 따른 이익을 취하여 매도처리 하는것입니다.예로 들면 매매가 3억원 전세가 2억8천만원이면 2천만원으로 투자하고 이에대한 매매가가 4억으로 오를시 매도처리하여 1억원의 수익을 거두는것이 갭투자입니다.다만 하락장일때 혹은 전세가 하락으로인해 토해내야 할 금액이 클 때에는 사실상 큰 손해를 볼 수 있는만큼 리스크가 큰 투자방법입니다.
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Q. 전세 재계약 시 현 시세보다 높게 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택임대차보호법상에 정해진 임대료 상한에 대해서 지켜서 올린것이라면 크게 문제될 여지가 없습니다.싼곳에서 살다가 올라간 것이 아니라 물가 상승률 및 해당 부동산의 수요 등에 따라서 가격이 상승 할 수 있습니다.그렇기 때문에 그 가격에 맘에 들지 않는다면 다른 전세집을 알아보시는 것이 더 좋을 수 있습니다.