자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 중국 부동산 무너지면 한국 부동산에도 충격이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우리나라의 경우 더욱 악화될 가능성이 매우 높습니다. 중국의 경우 대부분의 자산들이 우리나라와 같이 부동산에 많이 집중되어 있으며 이는 중국발 리먼사태로 인해서 현금유동성들이 더욱 악화되고 더불어 한국으로 들어오는 중국관광객들의 수요도 줄어들며 그만큼 돈이 마르게 됩니다. 관광은 시작에 불과할 것입니다.부동산이 무너지고 이를 가지고 있던 은행이 무너지고 은행이 무너지면서 대출자들인 일반국민들의 대출회수 혹은 금리 인상 및 경기침체에 빠져 우리나라의 자산또한 악영향을 끼치게 될 수 있습니다. 주식이 부동산에 비해서 선행하는데 벌써부터 주식은 영향을 받고 있다고 보여지는 추세로 점점 안좋아 지는 중입니다. 만일 이렇게 된다면 다시금 부동산의 하락을 볼 수 있고 이때에 중국인 소유의 부동산도 매물로 나올 수 있습니다.
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Q. 중국 부동산 사태의 원인은 무엇인지 알고 싶네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.이번에 파산 신청을 한 헝다 그룹(에버그란데)은 중국에서 매우 큰 부동산 개발업체입니다. 이 기업은 2021년 채무 불이행을 선언했지만 2022년 3월부터 거래 중지가 되었고, 결국 채무구조조정 프로그램을 발표하고 시행하다가 이제는 더 이상 버틸 여력이 되지 않아 미국 파산 법원에 파산 보호 신청을 하였습니다. 지급하지 못한 채무만 수백조 원에 이른다고 하는데 중국 부동산 문제가 매우 심각해 보입니다. 뉴스를 보니 지어 놓고 사람이 살지 않는 집만 1억 채에 미분양 주택만 3,000만 건이라는 이야기도 있습니다. 또한 중국 부동산 개발업체들이 보유하고 있는 미국채 이자를 지급하지 못하여 채무가 쌓인다 하는데 미국채 10년물 금리가 현재 4%를 넘어갔기 때문에 발생한 사건이라 보고 있습니다. 지난 3월에는 미국 지방 은행 파산 이슈가 있기도 했는데 역시나 미국채 10년물 금리 4%가 넘어가면 여기저기서 위기가 발생하는 것 같네요.고금리로 인해서 그나마 숨만 붙어있던 좀비 기업들이 다시금 망해가는 추세인가 봅니다. 못버티는 상태가 되는 것이죠. 특히 부동산의 경우 대출은 많이 꺼냈을 테니 더욱이 버티기 힘들것입니다.
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Q. 대학가 원룸 1년계약 후 종료시 무조건 청소비를 줘야 하는 지 궁금합니다?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.처음 입주 할 때에 청소가 되어 있지 않았다면 이를 말씀드려 보세요. 직접 청소했고, 그렇다면 청소비를 내지 않아도 됩니다.하지만 입주할때 깨끗했지만 본인의 성에 맞지 않아 다시 한것이고 나갈때 깨끗하지 않았다면 이는 청소비를 내야 할 수 도 있습니다.아니면 어느정도 청소하고 나가시면 될듯합니다.
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Q. 부동산에서 투기와 투자는 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투기와 투자는 비슷합니다. 내가 하면 투자 너가 하면 투기 라는 말처럼 자칫 잘못생각하면 둘이 같다고 볼 수 있습니다.하지만 투자와 투기는 엄밀히 말하면 매우 다릅니다. 정확한 정의는 없지만 투기는 기회에 편승하여 확실한 승산 없이 큰 이익을 노리는 극단적인 모험적 행위라고 설명하기도 합니다. 또한, 대출이나 선물 증거금 등을 이용해 큰 레버리지를 사용하여 투자할 경우, 위험성이 증가하므로 이러한 행태를 투기라고 말하는 경우도 있습니다.투기란 투자와 명확히 구분하기 어려운 정의이며, 단지 관찰자의 입장에서 느끼는 위험성 또는 주관적 가치관에 의해 구분되는 어휘라 할 수 있습니다. '가치를 보고 매매하는 것은 투자이고 가격을 보고 매매하는 것은 투기이다'라는 정의도 있지만, 이 역시 가치라는 것을 다른 시장 참여자를 배제한 채 책정하는 것은 불가능하므로 명확한 정의라고는 말하기 어렵습니다.각자만의 정의가 있고 이를 인정하는 단계에서 어느것이 다를지 모르지만 투기와 투자는 다르고, 제가 생각하는 투자는 그 부동산에 대해서 많은 관심을 가지고 내가 이끌어 낼 수 있는 정도의 돈을 투입하는 것이라 생각됩니다. 무리한 투자로 인생의 실패를 겪는것이 투기처럼 보여지기도 합니다.
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Q. 중국 헝다 사태가 우리나라 부동산에는 어떤 영향을 미칠 수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.헝다그룹은 현재 전 세계에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업체이며 최근 헝다 신용등급을 강등한 국제 신용평가사 피치는 "헝다가 파산하면 대규모 채권을 보유한 중국 건설사와 중소형 은행의 연쇄 파산 가능성이 있다"고 밝혔습니다. 중국 경제에서 큰 축을 차지하고 있는 부동산 업계가 무너지면 이들 업체와 거래한 대형 국유은행들이 막대한 부실채권을 떠안게 되면서 금융 시스템에 적지 않은 충격을 줄 전망입니다. 이는 국제적으로도 리먼브라더스 금융사태같은 위기를 가져올 수 있다고합니다.2008년에 발생한 리먼브라더스 사태를 생각해보면 국내에 영향을 끼치기는 했지만 우리나라는 생각보다 크지 않았습니다. 다만, 중국발 리먼사태같은 경우 전세계적으로 다시금 힘들게 할 수 있습니다. 이는 중국의 많은 자산이 유동화되지 않고 그만큼 돈이 흐르지 않게 될경우 경기는 더욱 악화될 수 있습니다.
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Q. 대단지 아파트지만 10년째 부동산이 오르지 않는다면 매매하는게 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역이 어딘지는 모르겠지만 10년이라는 기간에 대단지인데 아파트의 가격이 상승하지 않는 곳이 있을까 싶습니다.10년이라는 기간에 수도권의 경우 몇배의 가치가 올라가기도 했고 앞으로도 떨어지거나 혹은 멈출지역은 많지 않습니다.부동산은 일단 가격이 상승하지 않을 경우 세금에 대한 부분이 문제가 없다면 매도 후 상급지로의 이동 혹은 서울에 사는 것이 맞습니다.그 이유는 누구나 원하는 부동산을 사는 것이 장기적으로도 부동산 가격상승을 기대 할 수 있는 것입니다.그렇지 않다면 전세를 빼고 월세를 바꾸는것도 고려해 볼만 합니다. 월세의 경우 전세보다 수익성 부동산으로 볼 수 있습니다. 매월 안정적인 임차료를 받아 현금흐름을 만들 수 있습니다.
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Q. 청약 통장에 관해 궁금한 게 있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.10만원이 유리하기는 합니다. 신규 분양아파트 공급은 국민주택과 민영아파트 공급으로 구분됩니다. 국민주택 40제곱미터 초과에 청약할 경우 1순위에서 경쟁이 있으면 3년이상 무주택자 중 저축총액이 많은 자의 순차로 당첨자를 선정하고 남는 경우 저축총액이 많은 자의 순차로 당첨자를 산정합니다. 이때 저축총액은 1회차에 10만원까지만 인정되므로 가능하면 당첨될때까지 매월 10만원씩 꾸준히 납입해야 당첨에 유리합니다. 민영아파트에만 청약할 경우에는 청약하고자 하는 아파트의 입주자모집 공고일 이전에 한번에 납입하여 지역과 면적에 따른 예치금을 충족하면 일반공급 1순위 청약자격이 되므로 매월 10만원씩 납입하지 않아도 됩니다.
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Q. 월세 계약시 임대인이 준비해야 될 사항?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.처음 임대하시는 것이라면 생각나시는 대부분을 미리 다 해주시면 좋습니다. 물론 비용이 너무 큰 것들은 상호 협의해야 하는 것을 기준으로 하고 도배 장판 가구 에어컨 세탁기 등을 구비하여 풀옵션인지 혹은 관리에 관한 사항에 대해서 얘기해보시면 좋을듯합니다.일단 월세든 전세든 시작을 해보시고 추후 필요한사항들은 하나씩 조율해 나가는 것도 좋고 실제 경험해 봐야 합니다.
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Q. 사회초년생인데 내집마련할려면 어떻게준비하면될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산의 첫걸음으로 내집마련에 대해서 고민중이시라면 가장먼저 목돈마련이 더 중요합니다.부동산을 매수 하는 것이 큰목표라면 이를 매수하기 위해서 가장중요한것이 목돈입니다. 목돈은 내가 거래할 부동산의 최소 20퍼센트 정도는 모을 수 있도록 노력해야 하며 20퍼센트 정도를 모으고 계약해서 매수해야지 하기 보다는 10퍼센트를 무조건 모으고 그다음부터 알아보면서 계속해서 돈을 마련하고 그다음부터 적극적으로 매수에 임해야 합니다.20퍼센트를 말한 이유는 나머지 80퍼센트에 대한 부분을 생애최초 대출로 감당이 가능하나 일부지역 특히 금액이 큰 서울권의 경우 50퍼센트의 대출이 나올 수 있으니 본인이 거주하고 싶은 지역의 부동산 가격을 알아보고 그에 맞춘 금액으로 목돈 마련과 대출을 알아보시는 것이 좋습니다.만일 6억정도의 부동산을 내집마련으로 마련한다면 적어도 1억이상은 모아야 합니다. 5000만원을 무조건 적금이든 예금이든 모아두시고 나머지 금액을 계속모으면서 부동산에 지속적으로 관심을 갖고 계시면 될듯합니다.
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Q. 가등기의 효력은 어디까지 있는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가등기는 본등기를 하기전에는 크게 작용하는 효력은 없습니다.가등기는 그 자체만으로는 본등기 효력이 없는 예비등기이나, 앞으로 본등기를 하기 전에 우선순위의 지위를 확보하는 효력이 있습니다. 그렇기 떄문에 부동산 거래할 떄에 가등기가 설정되어 있는 물건의 경우 거래하기에 어려움을 겪습니다.만약 소유권이전청구권 가등기를 한 후에 다른 사람이 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 할지라도 먼저 가등기를 한 사람이 본등기를 하면 가등기 이후에 된 소유권이전등기는 말소 됩니다.대개 현 시점에서 부동산 거래가 곤란한 경우에는, 미리 가등기를 하고 차후에 본등기를 합니다. 또한 가등기는 부동산에 대한 대항력의 순위를 높이는데에도 유효합니다.대항력의 순위는 가등기를 한 때로 소급되기 때문에 미리 가등기를 해놓으면 그만큼 대항력의 순위도 올라가게 됩니다.