자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 주택임대사업자 제도는 현재 운용되고 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택임대사업자제도는,임대인에게 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상에 상한선을 둬서 세입자를 보호 하기 위한 취지로 마련되었습니다. 문재인 정부 출범 첫해에 세입자의 주거 불안 해소를 목적으로 임대사업자 혜택을 확대하였습니다.하지만 이후 이 제도가 다주택자의 투기를 부추겨 집값을 상승 시키는 원인으로 지목돼면서, 세제혜택을 줄이고, 아파트를 신규 임대 등록 대상에서 제외하였습니다. 현재는, 다세대가구 등 비아파트에 대해서만 장기 임대사업자 등록이 가능한 상태입니다.2022년 12월 21일 정부는, 전국 주택가격의 급격한 하락과 거래절벽을 해소하기 위해서 임대사업자 등록 제도를 부활하기로하였습니다.이는, 지난 정부때 폐지된 아파트 임대사업자 제도를 부활하는것입니다. 정부는, 전용면적 85m2 이하 아파트도 민간 임대 등록이 가능하도록 제도 개편을 추진합니다. 다주택자의 주택 매입 수요를 주택 시장으로 유입시켜서 전국적으로 누적되고 있는 미분양을 해소하고, 임대차시장 안정화를 도모하기 위함입니다. 21일 정부가 발표한 2023년 경제정책방향에 매입형 등록임대 정상화 방안이 담겨있습니다. 국토부는, 국민주택 규모인 85m2 이하 아파트의 장기 ( 10년 ) 임대 등록 복원을 추진하기로하였습니다.임대 의무 기간을 10년으로 했을 경우에는, 수도권 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하 등록 임대주택에 대해서는, 규제지역에 상관없이 양도세 중과와 종합부동산세 합산을 배제합니다.임대의무 기간을 15년으로 했을 경우에는, 수도권은 9억원 이하, 비수도권은 6억원 이하 등록 임대주택까지 세제혜택 대상이됩니다. 이는, 세입자의 안정된 거주를 보장하기 위한 장기 공급을 유도하기 위한 목적입니다. 신규 아파트를 매입하는 임대사업자는, 취득세 감면 혜택도 받을 수 있게됩니다. 60m2 이하는, 85~100% 60~85m2 이하는, 50%의 취득세 감면이 이뤄지게됩니다. 다만, 감면 대상은, 취득가액 기준 수도권은 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하 주택입니다.정부는, 당초 소형주택을 중심으로 정상화 방안을 검토했지만, 우리나라 주택 재고 중 아파트의 비중이 약60%로 높고, 임대수요, 중위소득 이하 서민 주거 비율 ( 약 40% ), 위축된 부동산 시장 상황, 지역 여건, 세제 가액기준 ( 수도권 6억원, 비수도권 3억원 ) 등을 종합적으로 고려해서 전용 85m2 이하 아파트도 등록을 허용하기로 하였습니다.
부동산
Q. 부동산에서 손님과의 계약을 하는데 집주인안와도 된다?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인의 경우 오는 경우도 있고 대리인 처럼 안오는 경우 많습니다.건물주인이 반드시 사는 것도 아니며 일을 하거나 해외에 있는 등으로 건물을 관리해주는 사람을 공인중개사로 따로 두고 임대료를 받는 다면 집주인 혹은 임대인과 굳이 만날 필요는 없으며 만일 의심되거나 찝찝하다 싶으면 다른 부동산을 선택하시면 됩니다.
부동산
Q. 옥상에 태양광 패널이 설치된 건물이 매매시 유리한가요? 불리한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.태양광패널 설치 유지 하고 또한 이용하는데 큰 무리 없습니다. 오히려 그늘을 만들어 줄 경우 더 좋을 수도 있습니다. 만일 매도시에 필요없다고 하신다면 해체하거나 철거하면 그만 입니다.거래시에 크게 문제될 사항은 아닙니다.
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Q. 부동산 월세는 계약기간이 끝날때 자동계약도 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 의해서 자동으로 연장이 가능합니다.묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다.만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다.월세 인상의 경우 인상은 5% 범위안에서만 해주갰다고 하면 됩니다. 인상 안해준다고 나가라고 임대인이 요구할 수는 없습니다. 또한 만기2개월전까지 임대인이나 임차인이 해지하겠다던가 연장등의 의사표시를 하지 않았다면 묵시적갱신 주장이 가능합니다.
부동산
Q. 투룸 빌라 전세로 살고 있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.관리비 명목으로 세탁기의 관리까지 들어있을지는 모르겠네요.보통 관리비를 낸다 하더라도 세탁기의 노후화로 혹은 개인의 이물질 관련해서 수리까지 책임질지에 대해서는 무리가 있어보입니다.일단 임대인에게 먼저 물어 보고 안해준다고 하면 본인이 해야 할 수도 있습니다.
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Q. 아파트 청약 시 노부모부양 청약 조건이
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.노부모 부양의 자격조건은 만 65세 이상의 직계존속(배우장의 직게존속 포함)을 3년이상 지속적으로 부양하고 있는 무주택'세대주'인 경우 해당합니다.이외에 청약가능 지역에 거주하고 있어야 하며, 주택청약종합저축은 민간 공공 모두 가능합니다.중요한 점은 부모님과 같이 살았다 하더라도 등본상 동일한 주소에 등록되어 있어야 한다는 것입니다.
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Q. 월세 보증금 3000에 월세 80은 복비얼마인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 중개수수료의 경우 약 15만원정도 될듯합니다.임차인 특약사항의 경우 계약기간이 만료되면 새 임차인을 구하는 것과는 별개로 보증금을 지급한다.입주하기 전에 발생한 하자 및 훼손 등에 대해서는 임대인이 수리해주기로 하는것.임차기간 중시설물 등 노후나 하자로 인한 고장등으로 인한 수선비는 임대인이 부담한다.반려동물에 관한 사항 등이 있습니다.
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Q. 지금 입주하지않고 팔수있나요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.최근 분양공고 나온 청약의 경우 전매제한이나 실거주의무등의 규제등이 거의 해제된것으로 볼 수 있습니다.분양공고문을 잘 살펴봐야 하지만 대부분 부동산 경기 침체로 인해 많은 부분 해제 되었습니다.
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Q. 전세 집주인변경시 장기수선비용을 누구에게 받아야하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 아파트나 주택, 오피스텔과 같은 곳에서 노후가 진행됨에 따라 하자가 발생하는데 그 하자들을 수리하기 위해 모으는 적립금형태라고 보면 됩니다. 건물 이곳저곳 하자나 보수가 필요한 곳에서 쓰이는 곳이니 꼭 필요한 금액입니다.장기수선충당금의 경우 매매계약시 이전 집주인에서 새로운 집주인으로 승계가 되기 때문에 새로운 집주인에게 장기수선충당금 전체를 요구할 수 있습니다.
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Q. 신축입주시 사전점검 횟수는 한번만되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사전점검은 주택법 안에서 가능합니다. 사업주체는 사전방문을 주택공급계약에 따라 정한 입주기간 45일 전까지 2일 이상 실시하여야 한다. 라고 규정되어 있습니다.여기서 명확한 것은 최저 마지노선이 바로 입주 개시일 45일 입니다. 즉 내가 이사 할 수 있는 시작일을 기준으로 역산하여 1달 반 전에는 반드시 사전점검을 해야한다는 의미입니다. 그래도 대부분의 건설사에서는 2달 전쯤에 사전방문의 개념으로 사전점검을 시행하고 있다! 라고 이해하시면 됩니다.2일 이상 이라는 법 문구때문에 하루만을 지정해서 사전점검을 하게된다면 계약자가 일정에 맞지 않을 경우가 존재 하게 됩니다. 그러한 부분과 대단위 아파트에서는 한번에 몰리는걸 방지하기 위해서 최소 3일 정도를 사전점검 기간을 설정을 해 놓게 됩니다.