자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 아파트를 청약해서 당첨되면 동이나 층수와 같은 위치는 임의 배정되는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 청약에 넣는다는 것은 동호수 상관없이 복불복인 경우 가 많습니다. 일명 추첨제로 원하는 동호수에 당첨되지 않을 수도 있습니다.로얄동 로얄층의 경우 기존 조합원의 물량이 많을수록 그러한 로얄동 로얄층을 얻을 확률은 줄어들게 됩니다.
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Q. 전세계약시 묵시적으로 연장이 가능한건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.네 가능합니다. 묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다. 만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다.
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Q. 부동산 다운 거래를 하는 이유와 업 거래도 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 거래하거나 소유하고 있다면 세금 납부는 피할 수 없는 의무입니다. 하지만 취득세, 양도세, 종합부동산세 등 부동산과 관련된 세금의 세율이 높아지면서 거래 내용과 다른 금액을 신고하는 사람들이 많아지고 있습니다.부동산 매매계약을 할 때, 실제 거래 금액과 다르게 낮게 작성하거나 또는 높게 작성하는 것을 다운 계약서와 업 계약서라고 합니다.다운 계약서는,매도인이 양도소득세를 줄이기 위해, 매수인은 취득세를 줄이기 위해 낮은 금액을 기재하는 것입니다.거래 시 시세차익이 적으면 당연히 양도세세율이 낮아지고, 결국 납부할 세액도 감소하기 때문입니다. 반면 매수인은 취득세를 줄일 수 있으므로, 양쪽 모두 이익을 볼 수 있는 구조입니다.업계약서는,집값이 떨어지거나 멈추는 시기에 작성되어 공시가격을 유지하거나, 상승시킴으로써 담보대출 한도를 늘리기 위한 목적으로 작성됩니다.
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Q. 불법증축한 집을 산다면 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.시정명령등특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다 허가권자는 「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다(「건축법」 제85조 및 「건축법 시행령」 제119조의2).이행강제금허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다. 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액으로 부과합니다√ 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 100분의 80√ 용적률을 초과하여 건축한 경우: 100분의 90√ 허가를 받지 아니하고 건축한 경우: 100분의 100√ 신고를 하지 아니하고 건축한 경우: 100분의 70※ 「지방세법」상의 시가표준액이란? 「지방세법」에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 합니다.다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 「지방세법」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법 시행령」 제3조로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제1항 단서). 또한 위 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)에 대한 시가표준액은 신축을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호).√ 건물의 구조별·용도별·위치별 지수√ 건물의 경과연수별 잔존가치율√ 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)위에서 ‘지방자치단체의 장이 결정한 가액’은 매년 발간되는 행정안전부장관의 조정기준에 따라 산정하여 특별시장･도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정･고시합니다.위반건축물은 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우라서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액이 없기 때문에 일반적으로 「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호에 따른 시가표준액이 적용됩니다. 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다
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Q. 아파트를 선분양만 하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트의 겨우 일반 빌라나 공산품처럼 금액이 적게 드는 것이 아닙니다. 보통 몇 천억 그 이상의 비싼 재화라고 볼 수 있습니다.이 금애기 큰 공사를 진행하면서 선분양을 하지 않는 것은 그만큼 리스크를 모두 건설사나 시행사 시공사 측에서 부담하고 분양을 하는것이고 이는 매우 리스크가 커지기에 그만큼 하이 리턴 다시 큰 수익으로 돌아와야 하기 때문입니다.물론 공사금액의 책정이나 공사에 드는 자재 값 인건비 등으로 수익의 등락이 결정되기도 하지만 후분양의 경우 금융적인 이자 비용또한 모두 책임져야 하기 때문에 선분양을 통해서 안정적인 자금조달이 가능해 집니다.
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Q. 부동산 보증금 제도가 있는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보증금의 개녀믄 무불이행에 대비하기 위해 일정한 채권의 담보로서 미리 채권자에게 주는 금전입니다.이러한 보증금은 계약기간이 끝날때 돌려받게되는데 부동산 계약에서는 주로 월세 계약을 맺을 때 많이 활용합니다. 원칙적으로는 월세금의 1~6개월치를 집주인에게 보증금으로 납부한다고는 하는데, 실제로는 월세가 싸다는 이유 또는 신축건물이라는 이유를 내세우며 1년치 넘게 납부하라는 양심은 안드로메다로 갖다버린 곳이 부지기수. 당장 네이버 부동산에 늘어가 찾아봐도 원룸이 모여있는 지역에서 월세 50만원짜리 방의 경우 제일 많이 보이는 보증금이 월세의 20배나 되는 1,000만원이고 2,000~5,000만원도 흔합니다.집주인 입장에서 보증금은 일종의 보험금이기 때문에 세입자가 사정이 생겨 월세를 납부하지 못하거나, 임대차 계약이 끝나고 세입자의 과실로 인한 수리비와 청소비를 청구할 때 보증금에서 차감하는 방식으로 활용할 수 있습니다. 또 세입자가 여러 달 동안 월세를 체납하고 야반도주할 때에도 보증금이 있어 손해를 최소한 줄일 수 있다는 효과도 있습니다.임대차 계약을 체결할 때 집주인과 상의하여 보증금을 조금 더 납입하는 대가로 월세를 다소 차감할 수 있는 방법도 있으며 한국토지주택공사와 같은 임대주택에 입주할 때도 일정 보증금을 LH에 예치한 뒤에 매월 임대료를 납부하는 시스템인데, 이때 보증금을 기준액보다 더 납부하면 임대료를 낮출 수 있고 최대치까지 납부한다면 임대료를 수천 원 대까지 떨어뜨려 사실상 전세 계약처럼 만들 수 있습니다.
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Q. 월세계약을 했는데 전에 살던 사람이 이사연기 요청 해왔어요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.물론 그렇게 해야 될지도 모릅니다. 다만, 협의의 과정에서 가능만 하다면야 조금 시기를 늦추는 것은 크게 문제가 되지않으나 최대한 나가는 임차인을 재촉하기도 해야 합니다. 집을 구하는 것이 하루아침에 이루어지는 것은 아니지만 그렇다 하더라도 최대한 재촉을 해야 빨리 구하는 것도 사실 입니다. 주말만 가능하다? 라는 것은 없습니다. 본인의 발등에 불 떨어 졌는데 안할사람은 없습니다.
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Q. 전세권 설정에 대해서 궁금한게 있어요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.100퍼센트 보증금을 받을 수 있는 안전한 제도가 있다? 라고 본다면 없다고 말씀드리고 싶습니다.이는 국가에서 보증할만한 제도를 만들거나 법안으로 만들기 전까지는 사실상 어렵다고 생각하시면 됩니다.사실 국가에서 보증하지 않는다면 이는 사기에 언제든지 연루될 수 있고 법이라는 것이 매우 세세하게 까지 정의내리고 있지 않아 민사에 대한 사소한 혹은 중대한 사안으로 소송으로 자신의 권리를 되찾거나 경매 신청등이 있을듯합니다.
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Q. 상가주택매매시 매수인하고 임차인의 관계는??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통은 새로 계약서를 작성하지는 않습니다. 매도인과 매수인 계약을 하고 이때에 세입자에 대한 임차인에 대한 부분을 서로 협의한 끝에 계약이 이루어 집니다. 그 이후에 매수인의 경우 계속 임차인이 머물 수 있도록 유지를 한다던지 혹은 본인이 사업을 위해서 해당 임차인을 내쫒던지 할 겁니다.
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Q. 아파트 매수시 소액만 주고 가계약 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가능합니다. 계약에 대한 사항은 사실상 개인과 개인의 의사합치이며 가계약 후 계약금 까지 납부하셔도 무방합니다. 다만, 가계약이라는 것도 계약금의 일종이며 만일 거래 하지 않을 때에는 이를 매도인에게 넘어갈 수 있는 것은 염두에 두어야 합니다.