자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 원룸 계약 할려고 하는데 중개보수가 어느정도 나올까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.15~20만원 내외일 것입니다. 물론 보증금이나 월세등이 낮아서 그렇게 많이 들지는 않을 테니 너무 걱정하지 않으셔도됩니다.오히려 구하려는 방의 상태를 잘 알아두시고 혹여나 있을 분쟁에 대비하여 수선해야할 부분등도 미리 사진으로 찍어두시면 좋습니다.
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Q. 임대인한테 이런 부분을 어떻게 요청해야 할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인분에게 창문틈 차이로 물이 세는 거 같다고 조치부탁드린다고 말씀드려 보세요. 아마 수리해주실겁니다. 사는데 매우 하자가 있을경우 임대인은 이를 수선해줘야 하기도 합니다. 또한 이렇게 물이 샐경우 문제는 곰팡이 피기도 쉬운 환경이 되기 때문에 말씀을 잘 해보시기바랍니다. 만일 개인이 수선을 해야한다면 여기에 매꾸는 작업을 해주시면 좋을듯 합니다.
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Q. 전세로 살고 있는 집을 매수하려고 합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.요청은 가능하겠지만 이미 집을 내놓고 했다면 아마 안고칠지도 모릅니다. 게다가 이미 입주해있는 사람이라면 그냥 쓰라고 하면서 넘길 수도 있습니다. 하자부분이나 고쳐야 할 것들에 대해서 임차한 이후로 생겼다며 주장하실 수 있고 애초에 있었던 하자라면 이에 대해서 주장하여 부동산 가격을 조금 하락시켜서 매수가 가능할 지도 모릅니다.
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Q. 부동산투자의 위험 통제 방법은
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 투자시에 리스크 관리법에 대해서 관심이 있으신가 봅니다.부동산 투자는 너무 다양한 관점에 리스크가 있고 이를 대비하는 방법도 너무 다양하기에 가장 기본적인 것부터 알아두어야합니다.우선 부동산이라는 특징을 파악하고 이를 대비해야합니다. 부동산이란 움직일 수 없는 자산입니다. 즉, 희소성에 관점을 두어야합니다.희소성이란 이 부동산은 이 부동산 하나 일뿐 다른것이 될 수 없는 것으로 좋은 부동산과 나쁜부동산을 나누기는 어렵지만 투자로서의 가치가 있는 부동산인지 이와 별개로 투자와는 거리가 있는 부동산일지 잘 판단하는 리스크관리가 있습니다.보통 투자성이 좋은 부동산이란 건물을 높게 많이 지을 수 있는 상업지 주거지 등이 있고, 관리지역등은 다소 땅값이 저렴하고 가치가 높을지 낮을지 또한 장기 계획등을 살펴보아야 합니다. 해당 부동산 앞에 있는 도로가 넓고 유동성이 많은 부동산일 경우 그렇지 못한 부동산보다 가치가 높고 이러한 안목을 넓히는 것이 부동산리스크를 관리하는 첫번째라고 보여집니다.
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Q. 부동산대출의 기준이 어떻게 되나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.요즘 부동산 대출이든 일반 신용대출이든 가장 기본적인것은 본인의 기존대출유무 그리고 대출크기 이기도 합니다.ltv적용보다는 요즘 은행권에서 대출이 어려운이유중에 하나는 dsr적용으로 인해서 대출이 어려운것도 사실입니다.이는 월소득대비 상환능력인데 이를 적용하면서 실제 대출금액이 줄어들기 때문에 반드시 직접은행에 방문하여 상담받아보시는것이 가장 정확합니다.
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Q. 부동산 대출 상환방법은 어떤것이 있나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출상환에는 원금분할상환 원리금분할상환 점증식분할상환등이 있습니다.원리금분할상환을 주로 이용하게되는것은 가장 이자부담이 적기때문에 다소 갚는 금액이 월 일정하게 정해져 좋기도 하지만 금액은 큰편입니다.원금상환의 경우 초기 이자가 적기때문에 다소적은 금액으로 갚고 이자가 다시 이자를 낳기에 이자를 많이 내는 구조입니다.점증식의 경우 초반에는 별로 내지 않고 연수가 쌓여 호봉이나 연봉이 인상됨에 따라 부담하는것이 똑같아 초반에 연봉이 낮지만 점점 올라가는 소득자가 사용하기 좋습니다.사실상 어떤것이든지 본인의 상황에 맞는 대출상환방식을 고르지만 원리금분할상환을 제일 많이 사용하는것은 매월 정해진 금액을 갚으면서 계획적으로 살 수 있기 때문에 좋기도 합니다.
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Q. 금리가 끝이라는 시각이 대세같은데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.금리 인상으로인해 부동산가격이 떨어진것은 맞습니다. 그렇다고 해서 금리인하로 인해 부동산가격은 다시상승한다? 라는것은 사실 틀린말이기도 합니다.기본적으로 금리가 부동산에 끼치는 영향은 매우 크고 큰 시각으로 봤을때 틀린말은 아니지만 그렇다고 정답도 아닙니다. 실제 부동산 하락이 정말 커질때는 금리 인하가 시작될때이기도 합니다. 금리 상승으로 인해 거래가 줄어들도 그만큼 가격을 낮춰서 거래해서 부동산의 가격이 낮아지는것도 맞지만금리상승과 더불어 금리에 이골이 난상태로 금리 인하를 하지만 가파르게 인하하지 않습니다. 초저금리와 같은 상태를 만들경우 다시금 폭발적으로 상승하기 때문에 금리를 천천히 내릴경우 버티다 버티다 전세물량 폭탄과 맞물리게 되면 부동산을 처분하려는 다주택자들이 매물을 형성하고 대출금리 인하와 대출규제완화로 인해 수요 증가는 오히려 더 낮은가격에 거래되어 다시금 하락할 수 있습니다.공급이 더 쏟아지고 수요가 받쳐주기 시작하면서 하락과 변동성 완화의 과정을 겪고 시간이 많이 흐른뒤 다시금 상승의 도약을 준비할 수도 있습니다.기본적으로 가격결정은 수요와 공급의 영역이고 금리는 이를 강화시키고 약화시키는 요인으로 보기도 합니다.
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Q. 매매를 할 때의 대금 납부 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.매매할 때에도 비슷합니다. 보통 계약금을 이체하고 중도금 혹은 잔금날에 권리 이전과 함께 이루어지게 됩니다.금액대가 큰 부동산의 경우 중도금을 내는 경우도 있으나 보통은 계약금과 잔금날짜에 맞춰서 잔금을 내게 됩니다.
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Q. 부동산에서 권리분석이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 권리분석은 가장 기본적으로 대장이나 등기부등본등을 보고 분석하는것입니다. 소유권을 나타내는 갑지 소유권이외의 권리를 나타내는 을지 등을 분석해서 나의 순위 그리고 대출금등을 파악해 두는것입니다.그래야 본인의 투자금 혹은 얼만큼의 깡통인지 등을 비교 분석해 볼수 있습니다.다음으로는 경매등을 위한 분석에서 말소기준권리분석 및 임차인 분석 명도소송을 위한 분석등이 있습니다.워낙 방대하기 때문에 본인이 원하는 권리분석을 세세히 알아두시기 바랍니다.
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Q. "담보권"이란 무엇이며 예시는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.담보권이란 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리를 말합니다.보통은 담보물권을 가리키는 것이지만, 넓은 의미에서는 양도담보 까지도 포함됩니다.쉽게 예를 들면 해당 돈을 빌리기 위해 담보 즉, 제한물권등을 설정하여 추후 갚지 않을시 권리를 행하기 위한 권리라고 보면 쉽습니다.