자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 임대아파트 분양시 상가소유는 무관한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가의 경우 주택수로 포함되지 않습니다. 즉 가능은합니다. 다만 재산규모 자산의 규모 기준에 임대아파트 가능한지 잘 살펴보아야 합니다.
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Q. 부동산로또라고 하는 남은 몇자리 청약통장없이 하는거 있잖아요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.무순위 청약에 대해서 말씀하시는것 같습니다.보통 청약을 하다보면 무순위 청약, 계약취소분 등 최근 몇개 나오기는 했습니다. 대표적인 예로 83만 정도 신청한 흑석자이로 예를 들면 해당 청약은 분양가 약 5억원에 진행했으나 이미 시세가 이를 훨씬 뛰어 넘는 가격에 형성되어 안전마진등으로 매우 경쟁력이 높게 형성되었습니다.바로 매도할 수 있던것은 그 부동산이 분양당시에 어떤 규제가 있었느냐에 따라 달라집니다. 전매제한 이나 청약과열지국 투지과열지구의 제한 등이 적용된다면 바로 매도 할 수 없는 청약도 있습니다. 하지만 흑석자이 무순위의 경우 바로 매도가 가능했으며 전세로도 충분히 분양가 대비해서 가격 경쟁력이 있었습니다.해당 부동산의 전략은 계약금 지불과 전세를 맞춰도 충분했으며 전세가 아니더라도 대출로도 충분히 가능하기에 많은 사람들이 도전한 것입니다.
부동산
Q. 프로젝트 회사는 부동산 개발, 투자 등을 통해 사업을 크게 성공시키는 사례가 많은가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 PF에 대해서 궁금하신듯 합니다.그동안 부동산 개발의 크나큰 부분을 차지하는것은 PF입니다.막대한 자금을 융통하기에 가장 적합하기도 합니다. 대규모 아파트 단지를 구성하거나 레고랜드나 스타필드 백화점등과 같이 대규모 자금이 필요할 때에는 장래에 발생할 가치를 계산해서 PF를 구성하는데 대부분 성공 실패의 여부는 경제시장상황과 많은 연관이 되어 있습니다. 한때는 성공을 많이 했고 또 한때는 개발도중 좌초되는 경우도 많기에 성공도 많습니다.하지만 미래의 가치를 잘못계산할 경우 막대한 자금이 손실로 돌아오기 때문에 쉬운것은 아닙니다.
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Q. 전세 끼고 산 집은 전세계약을 다시 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세세입자를 끼고 매수매도를 진행한다면 이는 전세을 새로 계약하는것이 아닌 전세기간이 만료되고 다시 계약하셔도 됩니다.이는 전세세입자의 지위를 승계받아서 하는것입니다. 이와는 다르게 경매의 경우에는 해당 부동산의 지위를 새로 취득하는것으로 명도소송등을 통해서 기존 임차인을 내보내는것이 다릅니다.
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Q. 계약기간 만료시 임대인이 보증금을 주지 않으면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보다 낮은 금액으로 전세금으로 방을 내놓고 나머지 차액을 지불해부시는게 좋을듯 합니다. 물론 임의경매라는 법적인 절차도 있지만 사실상 전세금 반환대출도 이용해서 돌려주시는게 좋습니다.전세라는 제도를 제대로 이해하고 부동산 투자를 해야함에도 불구하고 세입자 또한 분명 손해를 보는 부분이 있을듯 합니다.임대인과 임차인의 원할한 주거안정을 위해서 전세금을 낮춰서 전세세입자를 구하는것이 좋읗듯 합니다.
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Q. 원룸 중도퇴실하려고 합니다만?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중도 퇴실이라는 것이 계약기간 만료에 한참 못미칠 경우 임차인분께서 임대인의 수익에 따른 귀책이 발생한 것이기에 보통 계약기간 만료전에 방을 뺄경우 복비를 부담하게 될 수도 있습니다.
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Q. 아파트 외벽은 공용부분에해당하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 외벽의 경우 공용부분에 해당할 수 있습니다. 관리 또한 해당 아파트 관리사무소에서 관리해야 합니다.
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Q. 지인끼리 부동산 구두계약은 나중에 어떤 문제가 발생할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.개인간 거래시 더 명확하게 해야하는것이 부동산 임대차 및 계약사이입니다. 서로가 좋은거라고 말하며 시작하고 이해하는 사이로 계약이 진행되거나 문제가 발생하지 않지만 시간이 흘러 누군가에게 손해발생할 가능성이나 나중에 딴소리하는 분들 많이 봤습니다.지인끼리 동업하지말라는 이유도 처음에는 적은 금액으로 사업이 가능하고 친한 친구니까 서로 이해가능 하지 않겠나 싶지만 사람마음은 시작 따로 끝 따로 입니다. 결국 누군가의 이기심으로 사이는 틀어지기 마련입니다.이미 돌이킬 수없다. 시작부터 돌이킬 수 없다면 앞으로 다음도 같을 것입니다.
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Q. 주택구조 2층과 3층계단입구에 대문을 설치관련 궁금한 문의
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대문을 계단쪽에 달아도 단독세대주이고 건축법상 큰 하자가 없는 상태라면 굳이 불법으로 볼 수 없을 수도 있습니다.아파트의 경우에도 일부세대의 경우 현관을 더욱 앞으로 밀어서 2중 문으로 사용하는 분들도 계십니다.다가구의 경우 보통 가장 높은 층에 단독세대로 구성하고 현관을 앞으로 미는 경우도 있습니다.
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Q. 아파트 구조에 기둥형과 판상형구조가 있다는데 어떤차이가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.건축공부를 하다보면 벽식구조와 기둥형구조를 말씀하시는것 같습니다.벽식구조의 경우 우리나라 최근 아파크 구조이며 가격이 기둥형보다 저렴하게 지을 수 있으며 공간을 사용하기에 좋습니다.다만 기둥형의 경우 예전에 한참지어지거나 가격이 다소 더 드는 반면 공간 활용에 다소 제약이 따를 수도 있습니다.