자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 신축 아파트 첫 입주 시 필요사항
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축아파트 입주시 필수적인 것은 언급하신 정도면 충분합니다. 새집증후군은 사실상 어쩔 수 없지만 그래도 하는게 좋습니다.신축으로 이사해서 건강에 도움되기 보다는 건강악화된 사람도 있기에 처음에 전세를 주는것도 좋습니다.
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Q. 오피스텔 재계약시 보증금 올려달라는데 혹시 깡통전세 의심해볼만한 상황일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보증금이 시세보다 낮았을 수도 있습니다. 물론 전세 갭투자로 대출이 아닌 본인의 자금으로 해당 부동산을 취득했을지는 몰라도 전세가+700만원이 매매가 라면 충분히 깡통전세 가능성이 매우 높습니다. 만일 위험하다 싶으면 계약을 안하는것도 좋을듯 합니다.
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Q. 세입자분이 장마기간에 곰팡이가 폇다고
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계속해서 세입자를 두어야 하는 부동산의 경우 제대로 진단을 한번 받아보시는 것이 좋습니다.일반적으로 장마라 하더라도 지하나 1층인 경우를 제외하면 환기를 어느정도만 시켜 주더라도 곰팡이 잘 피지 않습니다. 물론 구조상 곰팡이가 필 가능성은 배제할 수는 없으나 그러한 경우 제대로 진단을 받아보고 세입자의 문제였는지 구조상 그럴 수 밖에 없는지 전문가의 조언이 필요할 듯합니다.
부동산
Q. 상가 매매 할때, 권리금은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금 뜻에 대한 내용은 상가임대차보호법 제10조의 3 에 명시 되어 있습니다.권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설. 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 또는 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 권리금은 실질적으로 정확한 구분을 해서 가격을 정하기 어렵습니다. 지역, 건물, 업종, 위치, 년수, 양도인의 상황등 같은 것이 거의 없이 다르고 법적으로 정해진 없기 때문입니다.
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Q. 어머니 토지 운용 문제가 고민입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사실 토지의 경우 개발이 가능한 용지인지에 대해서 고민해보세요. 원룸단지등이 들어설 예정이나 개발예정에 대해서 파악해 보신다면 다소 대출을 끼더라도 건물을 지어 올려서 임대수익 혹은 매도까지 이어질 수 있습니다.만일 그런용도가 아닌 정말 밭 등일 경우 주변 농사짓는 분들에게 임대하는 것도 좋습니다.
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Q. 부동산 사기 안당하는 방법있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 중개사로 하여 거래시에 보통 매매거래는 사기를 당할 가능성은 매우 낮습니다. 기본적인 부동산 파악을 위한 노력을 어느정도는 하셔야 합니다.부동산의 기본인 등기부 분석 갑지을지 등은 아주 기본중에 기본이며 소유권자 확인 및 소유권이외 대출에 대한 상황등을 미리 파악하시고 해당 부동산의 관리비 미납등을 일단 확인해 보시기 바랍니다. 또한 해당 부동산내에 임차하고 있는지 임차인의 권리 관계 등 인수할 것인지등에 대해서도 판단하셔야 합니다.또한 해당 부동산이 얼마의 가액인지는 모르겠으나 큰 부동산 물건이라 하더라도 한두번 거래하고 폐업하는 그런식의 부동산은 대부분 없으니 좋은 공인중개사를 만나서 얘기를 많이 해보는 것도 좋을 듯합니다.가장 중요한 것은 싸고 좋은 물건은 없다. 라는 것을 인식하고 매수매도에 임하셔야 합니다.
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Q. 아파텔은 아파트인가요 오피스텔인가요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파텔의 경우 아파트와 오피스텔의 중간으로 규제에 대한 허점을 이용한것이라고 생각하시면 좋습니다. 즉 아파텔의 경우 주거용 오피스텔입니다.주로 전용 60~85㎡의 주거용 오피스텔을 말하며, 금리가 급등하고 아파트 가격 하락과 함께 아파트에 대한 규제까지 대거 풀리면서 최근 아파텔을 찾는 수요가 급감했기 때문에 인기가 식은 상태이기도 합니다.
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Q. 부동산 공부 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 공부를 진행함에 있어서 전문가가 될 것인지 매수매도를 통한 투자자가 될 것인지 혹은 영업을 하는 등으로 공인중개사 처럼 직업이 될것인지를 잘 생각해보시기 바랍니다.만일 전문가가되거나 컨설팅같은 분야에서 활동하신다면 법적으로 공인중개사의 공부보다는 개발 부동산의 흐름 금융적인 지식이 도움이될 수 있습니다. 그런것이 아닌 매수매도를 통한 수익창출 등으로 돈을 버는 투자자의 입장이라면 전문적인 용어나 지식보다는 매수매도시에 필요하거나 중요한 투자자 관련 책등을 읽어보고 실제 매수매도를 임하는 것이 중요하고 임장등을 자주 다녀서 부동산 투자자의 지식을 넓혀야 합니다.또한 앞으로의 부동산 직업을 하기 위해 공인중개사를 하게 된다면 공인중개사 자격증 취득은 물론 실무적인 것과 영업적인 부분을 같이 공부하시는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 분양을 보면 조합원 모집이 있던데 조합원 모집이 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.조합원 분양의 경우 조합장선출 그리고 이사구성 및 조합원으로 구성해서 십시일반 돈을 모아서 개발하는 것입니다. 보통 지역주택조합의 개발의 경우 조합장의 부정한 행동 및 횡령 뇌물 등으로 인해서 공사가 좌초될 가능성이 매우 높습니다. 물론 조합원들의 의지와 조합장의 청렴함 등으로 여차여차 개발을 진행한다 하더라도 조합원들의 이해 부족 및 이권다툼으로 인해 시위등이 계속 발생될 경우 많은 비용이 산출되기에 점점돈만 까먹는 개발이 될 수 있어서 일반적으로 조합원 분양은 잘 하지 않을 수 있습니다.개발에는 지역주택 가로주택 등 조합원을 모집하여 개발하는데 이는 매우 성공적일 수도 있고 개발에 어려움을 겪을 수도 있기 때문에 잘 판단하셔야 합니다.
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Q. 분양아파트 당첨후 계약금 중도금 잔금 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 초반에 계약금 정도만 있다면 중도금 정도는 집단대출로서 감당이 가능합니다. 계약금 약 10%에 추가 10% 중도금 마지막 잔금정도만 해결된다면 분양시장에 있어서 충분히 가능한 시도입니다.다만 분양대상아파트의 지역에 따라 분양금액이 매우 클 경우 대출이 불가능 할 수 있는점은 항상 염두에 두시고 혹여 신용대출을 알아보려고 하더라도 기존 다른 대출 및 자동차 할부등이 있는지 항상 잘 살펴보고 상담받아봐야 합니다.