자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 왜 집을 살때 남향을 선호할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.방향이라하면 미신같은 것도 영향이 있겠지만 남향의 경우 해가 뜨고 지는것에 굉장히 좋은 것이기 때문에 일반적으로 선호합니다. 해가 뜸에 따라서 난방효과를 기대할 수도 있고 사람이라한다면 온기라는 것을 계속 느낄 수 있기 때문입니다. 해가 잘드는 남향을 선호하게 되는것입니다.북향의 경우 사실상 해가 안드는 것은 아니지만 잘 안드는것도 사실입니다. 해가 잘 안든다는것은 집안의 온기가 거의 없을 수조 있기 때문에 겨울에 특히 많이 춥게 되기에 난방비가 많이 들 수 있습니다.생활패턴이 밤에 있으신분들은 남향보다는 남동향 혹은 남서향을 추천드립니다. 해는 오히려 수면을 방해하기도 합니다. 그렇기에 생활패턴이나 여러 사항을 종합해서 판단해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 가격이 바닥을 찍고 반등하는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산의 앞으로의 예측은 크게 중요하지 않을 수 있습니다.그 이유는 비이상적인 가격상승은 현재 대부분 급급매 등으로 많은 부분 해소된것은 맞으나 전세만기 도래와 이에 전세세입자를 구하기 어려울 경우 매도하기 까지 아직 물량이 많이 나올 수도 있습니다.이렇듯 큰 불확실성에는 예측 보다는 방어적인 스탠스로 대응하는 것이 나을 수도 있습니다.만일 실거주자일경우 지금과 같은 시기에 매수하는것이 더 나을 수도 있습니다. 물론 기간은 더 길게 봐도 무방합니다. 추세라는것은 한번에 뒤집기 어려울 뿐만아니라 비싸다고 느꼈던 가격이 쉽사리 매수자가 덤비지 않을 것으로 보여집니다.금리가 높고 아직 내리는 연준의 발언도 없으니 반등의 여력은 아직 부족하지 않나 싶습니다.
부동산
Q. 실거주 목적 주택구입시 교통. 학군. 상권 등의 우선 순위 결정 방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족의 우선순위를 우선 결정해야 할듯 합니다. 정답은 가족의 우선순위에 따라 달라질겁니다.투자가 우선이 되어지는것인지 학군이 우선인지 생활이 우선인지에 따라서 달라질듯 합니다.보통 학군이 매우 중요한 지역의 경우 대한민국에는 어느정도 정해져 있습니다. 그외 이더라 하더라도 아이들의 교육이 중요하다면 교통이니 생활보다는 학군에 유리한곳이 좋을듯 합니다.만약 아이의 학군에 크게 문제가 되지 않을 정도이며 투자용으로 장기발전가능성이 높은 곳이라면 교통이 편리한곳이 더 나을수도 있습니다.한번교통이 좋은곳이라면 계속해서 좋을 수도 있습니다. 그만한 수요와 타당성등을 비교 분석해서 정하기 때문에 주변에 신도시등이 개발되지 않는이상 교통은 크게 달라지지 않습니다.그럼에도 불구하고 주변에 아무 생활이 없으면 불편은 하겠지만 그래도 생활이 무엇보다 중요하다고 생각되어진다면 대형마트 영화관 백화점 시장등이 고루 분포되어 있는 것이 좋습니다.
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Q. 임대차 갱신이후 세입자가 나간다고 하네요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재계약과 갱신에 대해서 의문점이 있으신가 봅니다.갱신의 경우 기존계약 그대로 이행하여 기간이 늘어난것이고 재계약의 경우 새로 계약서를 작성하시는 것을 의미 합니다.쉽게 말해서 그냥 이전계약 그대로 기간이 늘어난경우 갱신으로 보고 있습니다.
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Q. 월세는 보증보험이 안되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 월세의 경우 최우선 변제금액내에 보증금이 해당될 경우 굳이 가입하지 않으셔도 됩니다.만일 이러한 금액이 넘는 서울권같은경우 보증금이 매우 높은 경우도 있는데 이때에는 가입하시는것도 좋습니다.
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Q. 상가 보유하면서 내는 세금이 보통 한달치 월세정도라고 하던데 맞는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가를 임대하고 계시다면 수익은 보통 11개월치라고 보면 됩니다. 종합소득세를 낼 때에 물론 더 낼 수 있습니다. 수익구간이 크거나 혹은 다른 재산을 더 많이 가지고 계시가면 종합소득세 계산 구간이 보다 높아질 수 있습니다.다만 일반적으로 임대를 하여 12개월치의 차임액을 받고 다음년도 종합소득세 신고시 1개월치의 차임에 해당하는 금액을 일반적으로 냅니다. 그래서 상가 수익을 계산할 때에 11개월치라고 보면 편합니다.
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Q. 권리금 생기는 이유가 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금의 종류에는 시설권리금이 있기는 하지만 바닥세라고 하여 그동안 장사하여 이곳에 가게가 있고 손님을 유치하는 등 바닥권리금을 볼 수 도 있습니다. 영업권리금이란것도 있으며 보통 시설과 바닥 영업권리금등을 합하여 권리금을 산정하나 앞선 권리금등을 토대로 올리기도 내리기도 합니다.요즘에는 경기가 좋지않고 영업이라는 것이 잘 안되어 임차인이 나갈경우 권리금이 없는 점포도 많습니다.
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Q. 월세 보증금은 언제까지 돌려줘야되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 월세의 경우 보증금이 늦어지거나 하는 경우는 드뭅니다 보증금 액수가 적을 뿐더러 보통 나가고 방상태 확인 후 2주 내에 모든 정산이 거의 이루어집니다. 필요한 경우 보증금으로 수리를 해야 한 다면 이러한 금액에 대해서 제하고 보증금을 돌려줄 수도 있으며 정말 돈이 없어서 못돌려줄 경우 새로운 세입자를 빨리 구해서 돌려줄 듯합니다.하지만 전세와는 다르게 큰 금액이 아닌만큼 충분히 기간내에 돌려줄듯합니다.
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Q. 앞으로 아파트 가격 내려갈까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투자의 선택은 본인의 결정이 매우 중요합니다. 그동안 매우 오랫동안 지속되어온 저금리로 인해 돈이 많이 풀리게 되었고 그만큼 화폐의 가치는 하락된 상태로 비이상적인 투자심리로 인해서 많은 호가 매물들이 나와서 거래되었습니다. 그만큼 투자 실패라는 사례도 많이 나왔습니다. 그래서 그런지 금리인상으로 인해 많은 부동산들의 거래가 끊기고 계속해서 대출규제는 강하지만 그만큼 수요자들이 없고 공급물량은 많은 상태가 되어 부동산은 쉽지 않은 투자처가 되었을 듯 합니다.또한, 대출규제 완화인 특례보금자리론으로 인해서 급급매물의 소화가 이루어져서 한편으로는 경착륙을 할 수 있을지 모르나 문제는 경착륙이 아닌 이제부터 일 듯 합니다. 금리는 계속해서 유지하고 그만큼 생활물가는 올라가 있는 상태로 많은 가계부담이 되어 던지는 매물과 전세만기로 인해서 전세사기의 무서움으로 인해서 전세계약 해지및 물량 조절 실패로 인해서 많은 부분 힘든기간이 도래할 수 있습니다.지금의 경우 전문가들이 보기에 전세 매물들이 이제 한참 쏟아질 시가 되어 2025년 까지는 쉽지 않은 기간이 된다고 말하기도 하고 부동산도 일정한 사이클이라는 게 있습니다. 정확한 것은 아니지만 10년에서 12년 주기로 상승과 하락이 반복되고 만일 상승이 끝나고 하락이 시작된 상태이며 상승전까지는 매우 힘든 시기로 부동산사면 바보다 라는 소리가 다시 돌아올 가능성이 있습니다.처음에 말씀드렸듯이 투자의 선택은 오로지 본인의 결정이니 고민하여 투자하시기 바랍니다.
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Q. 분양 아파트 1순위 청약은 지역마다 다른가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지역마다 다를 수 있습니다. 투기과열지구인지 청약과열지구인지 등에 따라 1순위 청약조건은 달라 질 수 있으며 공공분양인지 민간분양인지에 따라서도 달라질 수 있습니다.무엇보다 청약의 경우 해당 분양 아파트의 청약공고문을 필히 자세히 살펴보아야 하며 이를 간과하고 잘못 넣을경우 부적격처리되어 청약통장이 정지될 수 도 있습니다.