자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 입지분석 부탁합니다. 상권이 너무 많으면 살기안좋나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.누구냐에 따라 다를듯 합니다. 일반적으로 술집이 가까운곳에 초등학생 및 유치원생이 있는 가정을 사실상 좋은 환경이 아닙니다. 밤마다 시끄러울것도 맞으며 밤에 돌아다니기 무서울 수도 있습니다.하지만 성인만 사는 가구라면 오히려 술집과 가깝다면 다소 시끄러운것은 감안하겠지만 좋은점은 나가면 맛있는 안주와 술 그리고 그러한 분위기를 즐길 수가 있습니다.일반적으로 술집이 많이 형성된곳은 주거환경으로서 선호하는 지역은 아닙니다.
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Q. 깡통 전세 우려가 커지고 있다는 데 이유는?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.깡통전세란 말 그대로 매매가 대비 전세가가 약 70%이상 차지하는 것을 뜻 합니다.쉽게말해서 갭투자가 매우 큰 상태의 전세매물로 3억원 매매가인 부동산에 전세금 2억8천만원 투자자가 직접 투자한 금액 2천만원인 부동산들입니다.이는 매매가 즉 시세가 3억원 이하로 떨어지며 2억 5천 등이 되었을때 전세금을 다 못받을 수도 있습니다. 이는 극단적인 예시이지만 이러한 실제사례가 많은것도 사실입니다.
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Q. 전세매물을 구할 때 꼭 살펴봐야하는 것엔 어떤게 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세 계약 전에는 당연히 해당 전세가가 적정한지 주변의 부동산을 직접 발로 뛰어서 알아내야 하며 세계정세가 많이 힘든상태인지 등을 어렴풋이라도 파악하여 적정가를 계산해보셔야 합니다. 이는 앞으로 전세가율 등 내 전세금을 받을 수 있을지 없을지 등을 파악하는것입니다.또한 전입신고와 확정일자는 기본적으로 해야하며 전세보증보험의 경우 매매가의 약 90%-선순위 채권=보증액 이니 잘 계산해보시는것이 중요합니다. 이는 시세와 연결되어 있으니 반드시 시세를 파악해보시는것이 중요합니다.
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Q. 부동산 경기가 언제쯤 다시 올라갈까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축아파트 공급이 줄어들 전망이기는 합니다. 다만, 신축아파트를 선호하겠지만 이는 물량공급에 한정적입니다. 아무리 선호를 한다 하더라도 쉽사리 공급하기는 어려운 실정입니다. 대부분이 이러한 선호를 통해서 가로주택이나 재건축등에도 많은 진행이 이루어질듯 싶으나 돈이 들어갈 때에는 이익을 따지기는 합니다. 개발할때에는 개발 이익이 있고 조합원의 입장에서는 최대한 추가금이 안들어가기를 희망할 겁니다. 하지만이러한 것은 분양받는 사람이 많을때 가능한것입니다.
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Q. 분양가는 계속 높아져만 가는데 이유가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.물가의 영향이 크기도 합니다. 다만 비이상적인 가격상승에도 불구하고 분양이 거의 완판되었고 경쟁률 또한 매우 높게 형성된 만큼 그렇게 분양하더라도 가능하다 라는 성공이 뒷받침되는 근거로 분양가를 올렸으나 이러한 거품이 꺼졌다 하더라도 건설사에서는 이러한 개발에 보증을 섰기 때문에 쉽사리 분양가를 낮추기는 어렵습니다.이미 약속한 금액과 수익률을 통해서 사업을 진행했기 때문이기도 합니다.
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Q. 1종 일반주거구역, 2종 일반주거구역 차이?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1종 일반주거구역은 건폐율 60%이하 용적율은 100%이상 200%이하입니다.2종 일반주거구역의 경우 건폐율의 경우 동일하고 용적율은 200%이상 300%이하입니다.
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Q. 요즘 전세사기가 많아서 그런데 전세 보증보험들면 안전할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세보증보험은 집 주인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우 보증기관에서 책임지고 세입자에게 보증금을 돌려주는 주거안정 보증상품입니다.완전 100프로 보장하는것은 아닙니다. 보장한도는 주택가격의 90%-선순위 채권입니다.만약 10억원 부동산이고 선순위 채권이 4억이라면 보증한도는 9억-4억 즉 5억의 보증한도입니다. 선순위 채권이 얼마냐에 따라 혹은 주택가격이 얼마냐에 따라 달라집니다.
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Q. 본인 아파트 보유후 시골집을 증여 받을경우 1가구 2주택에 해당되나요???
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.시골집을 증여받을 경우 일시적으로 1가구 2주택으로 안볼 수도 있으나 일정기간(약3년) 후 1가구 2주택으로 볼 수도 있습니다.이는 세금적인 부분이나 청약적인 부분에서 다르니 반드시 청약공고문등에 적힌 번호로 전화해보시거나 국세청등에 알아보시기 바랍니다.
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Q. 전월세 신고는 어떻게 하는지요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인이며, 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주합니다.1. 주택의 관할 읍면동 주민센터 방문하면 되며본인이 방문 시 계약서와 신분증 지참하시면 됩니다.2. 부동산 거래 관리 시스템에서 신고하면 되며 온라인을 통해 임대인 또는 임차인이 신고 가능하고 임차인이 신고하는 경우 임대인에게 카톡으로 신고 내용이 전달됩니다.
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Q. 임대차신고 방법과 확정일자가 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위하여 21년 6월 1일부터 시행되었습니다.신고금액은 임대차 보증금 6천만 원을 초과하거나 또는 월차임 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 말하며 신고 기간은 계약 체결일로부터 30일 이내 신고하면 됩니다.위반 시 제재로는 미신고 또는 거짓 신고 시 100만 원 이하의 과태료를 부과하게 됩니다.(23년 6월부터 과태료 부과)신고방법으로는 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하면 되며, 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주합니다.