자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 경매에 대한 절차가 궁금해서요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청 → 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고 → 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환 → 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
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Q. 시골 땅 (논) 지분으로 사라고 하는데.. 문제없나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 땅인지는 모르나 논이라고 가정한다면 이 논이 차후에 공장부지나 개발가능한지 혹은 절대 불가능한곳인지는 잘 판단해보셔야 합니다.물론 상속받아 가족중에 한분이 논농사를 짓고 쌀을 받는다는것은 큰돈이 들지 않아도 혹은 내가 하지않아도 가능하고 잊고 사는 땅이 되겠지만 만일 매수하시는것이라면 해당 구매금액의 기회비용은 얼마나 되는지 잘 판단해보셔야합니다.실제 논 밭 등은 농업인이나 매수 매도시에 세금등을 고려할때 일반신분이라면 굉장히 많은 세금과 더불어 재산세 등에서 보유등 이점이 부족할 수 있습니다.
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Q. 부동산 구매시 구매자금은 어떻게 준비해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약할 부동산의 장소와 시세 등을 파악하고 대출이 가능한지 문의하시거나 본인의 소득이나 대출등의 파악을 먼저하시고 감당가능한 부동산을 선택하시고 대출을 알아보셔도 됩니다. 사실 가장 좋은것은 우선 대출상담을 먼저 받아보시고 어느정도 가이드라인이 나온다면 이를 근거로 부동산을 계약하고 대출실행하시는것이 맞아보입니다.대출실행은 은행기관마다 다르고 업무기간에 따라 다르지만 보통 계약 후 여유롭게 가능하시니 걱정하지 않으셔도 됩니다.미리 걱정하기보다는 직접 은행의 문을 두들기는게 현실적으로 가장 빠르고 정확합니다.
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Q. 역전세 현상을 개선하기 위해서는 전세제도를 어떻게 개선해야 할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.이전부터 계속 문제가 발생하는 전세에 대해서 단순히 조금 바꾼다고 나아지지는 않을 것입니다. 또 수정하여 개선하면 다른 방식 혹은 조금더 교묘하게 바꿔서 사기칠것입니다.오히려 이럴때에는 과거의 사례와는 다르게 매우간단하게 바꿔버리거나 해외의 사례처럼 월세를 더욱 활성화시키는게 더 나은 방법일 수 있습니다. 문제는 전세와 월세 매매 등 거래형식이 이렇게 나눠있기 때문에 나라에서 관리하는게 사실상 쉬운것은 아닙니다. 정부에서 일정금액 이하의 주택에 대해서 소득등을 잘 판단하는 기관을 새로 만들어서 안정적 주거환경을 위해서 전월세를 집중하여 관리하는 기관이 없다면 다시금 발생할 일입니다.해외사례로 보면 장기 임대 등을 유도하고 그에따라 관리등을 철저히 하여 임대인 임차인 모두 만족하는 그런 사례도 많으나 실질적으로 투자목적으로 바라보는 우리나라 현실에는 도입하기 어려우나 모든 가구가 아닌 낮은소득구간부터 점차 늘린다면 어느정도 정착할 수 는 있습니다.
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Q. 아파트값 하락세는 언제까지 갈까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.하락은 지속적이고 장기간 될 수 있습니다. 상승에 대한 기대감이나 상승을 위한 여러 조건들이 아직까지는 보이지 않습니다. 부동산 사이클은 대략 10년 정도로 몇해 전만 하더라도 가장 높게 올랐기 때문에 아직은 시간이 더 필요할 수 있습니다. 생각보다 시간이 오래걸릴지도 모릅니다.
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Q. 아파트전세가격 하락세가 지속됨에도 불구하고 가격회복세가 지속될 수 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다소 거래가 아예없던것에 비하면 최근에는 대출규제 완화 및 전세사기 등으로 인해 매매수요가 조금 늘어나 보이기는 합니다. 다만, 이러한 수요가 계속적일지 일시적일지는 아직 판단하기는 이릅니다. 하락장세를 다시 상승장세로 만들기 위해서는 여러 조건들이 맞아야 하고 거품이 크게 생성되었던것인 만큼 사실상 단기간에 회복되기는 어렵습니다.필수적인 매매수요가 어느정도 이루어진다고 보여지고 있으며 투자수요로는 아직 시기상조일 수 있습니다.
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Q. 전매제한이라는게 어떤뜻 인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전매제한이란 아파트 전매차익을 노리는 투기 행위를 방지하기 위하여 당첨 된 후 일정기간 판매를 금지하고 있습니다. 즉, 전매제한이란 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 아파트를 매도하지 못하는 것을 말합니다.시세차익을 노리고 투기행위등을 하는 것을 막기위해 만든것입니다. 전매제한은 분양시기나 위치에 따라 정해지기 때문에 각 분양대상마다 다르기 때문에 분양공고를 잘 살펴야 하며 전매제한 시기는 입주자로 선정된 날(본 청약 당첨자 발표일)부터 전매제한 기간이 시작됩니다. 즉, 선분양시에는 청약 당첨부터 시작하기때문에 보통 3년이란 기간은 지나게 됩니다. 전매제한 기간이 3년 이내이면 소유권이전등기를 완료한 때 전매제한 기간에 도달한 것으로 간주됩니다. 전매제한 기간이 3년을 초과하면 3년 이내 소유권이전등기를 완료한 때 3년이 지난 것으로 간주됩니다.
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Q. 분양받은 상태에서 잔금 처리일정을 맞추지 못하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양 후 계약금 납부 및 중도금 납부까지 이행되었으나 잔금기간내에 잔금을 치루지 못할경우 바로 계약 해지되거나 날리는 것은 아니며 일반이자에 약 두배정도 되는 연체이자를 납부하게 됩니다. 이는 꽤 높은 이자율로 납부해야하니 잘 처리되는것이 중요합니다.
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Q. 븐양받은 아파트의 중도금 미납시 어떤 절차를 밟게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반적인 계약과 비슷합니다.보통 계약이라고 한다면 계약금 중도금 잔금의 과정을 겪게 됩니다. 계약금 납부를 하신다면 일단 내가 찜한다는 것으로 계약을 하게되고 이에 중도금 납부까지 하게 된다면 거의 다 진행되고 나머지 잔금을 치루면서 완전한 내것이 되어갑니다.중도금을 이행하지 않을 경우 계약금은 돌려받지 못하기 때문에 분양을 처음 받고 계약을 이행할것인지 서류작성 및 계약금 부터 잘 판단하셔야 합니다.중도금 일부를 이행한다면 분양시 적혀있던 곳에 문의 해보셔야 하고 일반적으로 이행하게될경우 잔금 연체 등에 문제가 발생할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약 1년을 하였는데 집주인 연락이 없는 경우
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.서로 다른 얘기 없이 계약이 그대로 이행되었다면 묵시적 갱신으로 기존에 계약했던 그대로 사시면 됩니다. 묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다.만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다.묵시적 갱신의 경우 해지할때에는 임대인보다는 임차인이 언제든지 해지 통보할 수 있고 보증금에 대한 부분은 갑자기 말하면 상황상 어려울 수도 있으니 여유롭게 미리 말씀드리면 될듯 합니다.