자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 상가계약을 할 때 계약금을 내고 다른 곳을 계약하려면 기존에 낸 계약금은 포기해야되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약금의 경우 계약을 취소하고자 하는 분에게 돌려주지 않아도 됩니다. 만약 매수인이 계약파기를 주장하고 귀책사유가 매수인에게 있다면 이는 계약금을 돌려주지 않아도 됩니다. 그 이유는 계약금을 걸었다는 것은 그만큼 다른사람이 접근하지 못하도록 찜해 놓는 것이기에 만일 변심에 의해서 계약을 포기한다면 이는 돌려받지 못하는것이 맞습니다.하지만 매도인이 계약에 대한 포기를 할경우 계약금의 두배에 해당하는 금액을 매수인에게 줘야 할 수도 있기 때문에 거래금액에 따라서 이는 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 전원주택을 매입하면 수목같은 것은 따로 명시하지 않아도 소유권이 바뀌나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.나무가 있다면 나무도 포함된것인지 여쭤볼 필요가 있습니다. 보통은 포함되어 조경까지 매도하는경우가 많지만 반드시 포함된다고는 볼 수 없습니다. 때에따라서 수목만 1억원이상을 호가하는 비싼 수목도 있기때문에 거래 후 나무를 뽑아가는 경우도 있고 뒤늦게 나무에 대한 부분을 명시하지 않아서 소송으로 진행되는것도 있었습니다.애초에 계약할 당시 수목에 대한 부분을 명확히 하고 거래 후 소유에 대한 부분을 명확히 해야 합니다.
부동산
Q. 점유취득시효에 대해 자세히 알고싶어요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.점유취득시효는 만 20년간 증여받아 자기 땅으로 알고 사용, 관리해왔으므로 그 땅의 소유권을 취득하게 됩니다. 이처럼 ‘만 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한’ 경우 소유권을 취득할 수 있도록 한 것이 ‘취득 시효’ 제도입니다.‘소멸 시효’는 일정 기간 자기 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 제도이고, ‘취득 시효’는 일정 기간 어떤 사실상의 점유 상태가 지속된 경우 권리 취득의 효과를 부여하는 제도라고 할 수 있습니다.또 20년간의 점유로 인정된다고 해서 ‘점유 취득 시효’라고도 합니다.다만, 주장 할수 있는것이지 이는 당연히 인정되는것은 아니며 소송으로 얻으셔야 할 수도 있습니다. 게다가 해당 토지주인은 단한번이라도 30년의 과정중에 소유에 관한 증인이 있거나 하면 해당 토지를 얻지 못할 수도 있습니다.
부동산
Q. 그린벨트는 부동산개발이 절대 불가한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.개발제한구역 그린벨트 지역이 개발이 완전 제한된것은 아닙니다. 가능은하나 규제가 매우 심하고 개발하여 수익으로 이끄는 개발사업등은 제한받을 수 있습니다.개발제한구역에서 개발은 엄격하게 개발제한구역법에서 규제를 하고 있고, 법령에서 명시한 개발만을 할 수 있습니다. 참고로 개발제한구역에서 가능한 사업은 개발제한구역법 시행령 별표 1에 명시된 내용만 가능하니 참고 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 시장이 엉망인데 향후 전망은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 불패라는 말은 장기적인 관점일 수 있습니다. 어느 자산이든 계속해서 상승하는 것은 없습니다. 부동산이란 것이 단순히 물질이라고 생각하기는 하실테지만 사람이 개입하고 매수와 매도 심리등이 결합하며 숨쉬는것과 같이 올랐다가 내렸다가 할것입니다.지금 시장 상황이 힘든것은 그만큼 상승하면서 하락하는 시기이기도 하며 여러 정세가 불안정한 상황속에 있기 때문입니다.마치 잘나가던 회사가 어떤 영향에 의해 위험이 발생했다고 생각하면 쉬울 것입니다. 자산을 형성함에 있어서 기간은 정말 중요합니다. 내가 돈을 번다면 주변모두 돈을 벌고 있을 것입니다. 이는 실제 돈을 버는 것이 아닌 모두의 자산이 증액 되어 변함없습니다.인내의 시간과 기다림으로 장기적 우상향을 그리고 있는 부동산투자자의 마음을 배우시면 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 전세 집주인과 연락 되지 않아 내용증명 발송후 폐문부재일때?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.특별송달까지 신청하였는데 폐문부재로 송달불능이라면 공시송달을 신청해 보세요. 법원에서 공시송달 신청이 기각되면 다시 한번 특별송달 신청을 하신 후 그래도 송달이 안되면 공시송달신청을 하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세계약시 체크해야할사항이 어떤것들이 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세사기에 있어서 가장 중요한것은 대비입니다.처음 전세를 계약하기 위해서는 전세가가 적당한지 해당 건물주인은 누구인지 그리고 전세금을 반환받을 수 있는지 견적을 내봐야 합니다. 그리고 나서 만약 계약을 하게 된다면 전입신고 확정일자 보증보험 등을 빠르게 처리해야 합니다. 이는 대항력과 연관 되어 있으며 내 자산을 지키는 가장 기본적인 방법입니다.그리고 나서 나가기 전에 전세금반환에 대한 부분을 확실히 하기 위해 미리미리 연락을 드리고 새로운 세입자을 구할 수 있도록 기한을 여유롭게 만드는 것이 중요할 듯 합니다.
부동산
Q. 임대료를 올리게 되면 상가 건물가격도 같이 오르나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대료를 올린다면 건물가치가 올라갈 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 단순히 임대료를 올린다면 건물을 소유했을때 그 수익률이 올라가기 때문에 가치가 올라가는 것은 맞습니다. 다만 임대료를 높이면 그만큼을 버티면 다행이지만 간혹 임차인이 빠져나가서 공실이 발생할 리스크가 있습니다. 임차인이 나가고 새로운 임차인이 나타나기 까지 공실이 되어버리고 상권이 죽어버리면 수익성이 악화되어 그만큼 건물가치는 낮아지게 됩니다. 즉, 임대료를 올리거나 내리거나 할때에 건물가치가 올라갈 수도 내려갈 수도 있는 것입니다.
부동산
Q. 부동산 계약을 할때에 전세나 월세 계약시 사기를 당하지 않으려면 어떤 점에 유의해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세의 경우에는 사기라는 부분이 사실상 많이 없습니다. 애초에 보증금이 적은편이기도 하고 그만큼 보증금을 돌려줄 확률이 높습니다. 이에 사기라는 느낌보다는 설명을 들었던것과 혹은 차음 느꼈던 모습과 조금 다를 수 있기 때문에 특약사항을 잘 넣으시면 될듯 합니다.전세의 경우에는 계약서를 잘 쓴다하더라도 문제가 발생할 수 있는데 현재로서는 전세가가 시세와 잘 맞는지 혹은 전세금이 매매가에 비해서 어느정도 적정한지 그리고 전입신고나 확정일자 그리고 보증보험등을 가입하시는게 좋습니다.
부동산
Q. 시골에부모님이일구시던땅이있습니다.땅을어떻게처분할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.본인이 농사를 짓기 싫으시다면 이를 주변의 농부들에게 임차를 주고 일부 수익을 쌀로 받으셔도 되며 혹은 처분하는 수빆에 없을 듯 하네요. 농사라는게 얼마나 힘든지 맛만 봤던 사람으로써 쉽지 않은일은 맞습니다. 쉬는일이 거의 없죠..만약 필요하시다면 매도하시는것도 한 방법이라고 봅니다.