자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 주상복합 아파트의 장단점을 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일반아파트는 주로 주거용지에 건설합니다. 그러나 주상복합 아파트는 주로 상업용지에 건설합니다. 그래서 편의시설이나 큰 도로변에 인접하게 지을 수 있고 결과적으로 이러한 것들은 기본 땅 값 차이가 많이 납니다.그리고 일반 아파트는 전용면적인 전용률이 높은데, 주상복합 아파트는 전용률이 낮습니다. 반드시 전용률이 어느 정도 되는지 확인을 해야 합니다. 같은 전용평수라면 아파트는 계약면적이 더 작게 되므로 관리비 다른 기타 비용도 적게 들어가는 겁니다. 주상복합은 전용면적에 비해 계약면적이 더 크기 때문에 더 비싸지게 됩니다.주상복합은 주로 상업용지에 초고층으로 건축하기 때문에 단기적인 매수매도는 몰라도 장기적인 관점에서의 소유는 재건축하기가 까다롭고 노후화 된채 그대로 시간이 지날 가능성이 높습니다.
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Q. 공항철도 9호선 직결 가능성이 얼마나 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지하철의 경우 협의부터 오픈까지 오래 걸립니다. 누구의 주체하에 관리는 누가할것이며 수익배분 등이 굉장히 어렵습니다. 어떻게 보면 수익사업보다는 공익사업의 목적이 크다보니 더 어려워 집니다. 굉장히 많은 자금 및 세금이 투입되는 만큼 신중에 신중하게 결정하기 때문에 몇년이 걸릴지는 당장 예측하기 어렵습니다. 최소 5년 이상은 바라봐야 하지 않을 까 합니다.
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Q. 이자가 많이 나가서 손해인데 계속 주택을 보유해야 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 투자 또한 엄밀히 말하면 개인의 선택입니다. 매수하실때도 그렇고 매도 하실때도 마찬가지 입니다. 몇억원의 돈이 이동하는데 단순히 주변의 의견만을 듣고 투자를 하는것은 잘못된 투자 입니다.매수할때는 물론 매도할때 또한 제대로 분석하고 들어가는 비용등이 얼마나 증가할지 리스크 관리 또한 투자할 때에 정말 중요합니다.만일 금리 상승으로 인해 향후 몇년동안 버티지 못하실 경우 본인에게 맞는 부동산이 아닐 수도 있습니다. 지금같은 시기가 조금 더 길어질 가능성이 높습니다. 그 이유는 물가가 쉽게 잡히지 않고 있기도 하며 아직 그렇다할 리스크가 터지지 않고 있습니다. 앞으로 얼마나 더 금리를 인상시킬지 혹은 더 유지할지는 모르나 아직까지는 금리 인상에 관점을 두고 있기 때문에 대출이자로 인해서 너무 힘드실 경우 보다 가격이 낮은 곳으로의 이동을 고려하시는것도 한 방법이라고 보여집니다.의식주 3대욕구는 정말 살아가는데 있어서 중요한 요소입니다.
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Q. 부동산 허위매물 거르는 방법이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.허위 매물을 정확히 이거다! 할법한 매물을 확인할 방법은 없습니다.다만 유추해볼 수는 있습니다. 좋은 매물인것 같은데 잘 빠지지 않을 경우 허위매물로 의심될 수 있습니다. 싸고 좋은데? 할만한건 금방 빠집니다.공인중개사에게 꼭 미리 전화해서 해당 매물이 있는지 확인해야 합니다.또한 부동산 매물의 기본정보가 어느정도 자세히 잘 작성되어 있는지도 확인해보시기 바랍니다.
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Q. 깡통전세란 정확히 무엇인가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.깡통전세란 부동산 가격에 전세가율이 70%이상으로 굉장히 높은 부동산등을 말하며 이는 역전세날 가능성이 높아 전세금을 제때 못받거나 전세금을 받지 못할 경우 까지 생기는등 다양한 부작용이 생길 수 있습니다. 사전적인 뜻을 말하면 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말이다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 본다. 2010년부터 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 인해 전세금은 급등한 게 깡통 전세 급증의 이유로 꼽힌다. 라고 되어있습니다.
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Q. 부동산 공부 어떻게 시작하면 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 경매의 경우 사실 어렵습니다. 결코 쉬운 것은 아닙니다. 경매관련 책을 보는 것도 중요하나 일단은 전체적인 시장을 먼저 파악해 보시는게 중요할듯 합니다.전세계적인 경제 흐름이나 부동산의 흐름등을 피악하고 그와 더불어 경제 관련 용어나 절차 법적인 부분등 정석을 배우시고 문제발생시 해결방안등을 따로 추가적으로 공부하시면 될듯 합니다. 경매의 경우 비교적 시세보다 저렴한 이유가 있습니다.어느정도 싼 물건의 경우 큰 문제는 없으나 엄청 싼 물건의 경우 권리가 복잡하기도 하니 부동산 등기법등의 공부도 해보시는걸 추천드립니다.
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Q. 묵시적 월세 계약 연장에 따른 계약만료 기간은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족이 살았다 하여 무단전대는 아닙니다. 흔히들 발생하구요. 법적으로 크게 문제될 사항은 아닙니다. 다만, 해코지 할 경우 오히려 경찰의 도움을 받으시길 바랍니다. 강제로 합법적으로 거주하고 있는 분의 집기류 등을 내보낼 수도 없습니다. 오히려 주고침입이 될 수도 있으니 모쪼록 잘 해결되길 빕니다.
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Q. 자가의 경우 몇년 유지 후 팔아야 세금을 안내나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.구매후 2년 이상은 보유하시면 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다. 12억 초과이면 안되며. 1가구 1주택 보유한 경우 입니다.다주택자의 경우 혜택을 못받으며 일시적 1가구 2 주택의 경우 비과세 요건이 완화 됩니다.
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Q. 부동산시장 지방의 부동산 구매할만할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지방의 경우 좋은 지역의 부동산만 더 좋고 낙후된 곳은 더욱 낙후되어 거래가 잘 안일어날 가능성이 높습니다.그 이유중에 하나는 점점 도시 외 적인 곳에 사람이 안살게 되거나 사망등으로 인구가 줄어들기도 합니다.수도권의 경우 그 희소성 내지 인구의 유입으로 인해 아직도 수요가 많습니다. 대출이나 어려 규제로 인해 구매를 아직 못한 분들도 상당히 많습니다.계속해서 서울이란곳은 장기 우상향 할 가능성이 매우 높습니다. 수도권 또한 마찬가지일 수 있습니다.
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Q. 거래 절벽이 발생하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.거래절벽이 발생하는 이유 중에 하나는 높은 금리와 대출규제 입니다. 대출 규제의 경우 dsr적용으로 실제로는 충분히 갚을 능력이 있다곤 소득에 따라 이를 제한한 것으로 구매력을 하향시켰습니다.높은 금리의 경우 대출 실행에 있어서 많은 부정적 혹은 이자에 대한 부담을 증대시키기 때문에 쉽사리 거래를 하지 않는것입니다.