자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 부동산 입지 관련하여 질의드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 돈에 대해서 자유롭고 서울에 막대한 대출등의 자금을 투입해서 해야하는것이 아니라면 강남 용산 등 중심부 위주로 보시면 좋습니다.용산개발로 인해서 서울에서 가장 잠재력이 높은 지역이 아닐까 합니다. 개인마다 소득이나 대출규모에 따라 추천하는 지역은 다를듯 합니다. 그래도 가장 잠재력이 높다고 한다면 강남권이나 용산권이 향후에도 기대를 받고 있는 지역입니다.
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Q. 임대보증금 일부보험에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전액보험이든 일부보험이든 본인의 선택에 따라 결과는 본인이 직접 책임지는 것입니다. 어찌됐든 문제가 발생하지 않는다는 가정하에는 어떤것이든 상관없으나 혹여 문제가 발생한다면 이는 되돌릴 수없는것입니다.보험관련해서 무슨 문제가 있는지 혹은 어떤 이유가 있는지 등 파악해보고서 판단해보시는걸 추천드립니다.
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Q. 3월14일에 세입자가 나가고 새로 들어오기로 계약을했는데 잔금을 못마추면 어떻게 되나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지연에 따른 손해배상을 해주거나 해야할듯 합니다. 우선적으로 기존 임차인은 어떤 잘못도 없으며 이에 우선 양해를 구하거나 어느정도 손해보는 부분에 대해서 배상을 해야 할듯 합니다.기간을 딱 맞춰서 진행할경우 이러한 결과가 발생할 수 있기에 항상 기간은 여유롭게 진행하시는게 좋습니다. 어느 일방이라도 손해를 보지 않고 잘 해결되기를 바랍니다.
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Q. 구축아파트의 재개발 대상 자격조건 및 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발 절차를 보편적인 방식으로 보면 준비, 시행 계획 수립, 관리 처분, 완료입니다. 물론 세부적으로 보면 정말 많은 절차가 필요하죠. 우선 어디를 들어가야 하는지 기본적으로 구역을 지정한다고 생각하셔야 합니다. 여건에 맞춰 구역이 지정된다면 이곳을 조합으로 나눠 들어갈지 아니면 조합 없이 그냥 들어갈지 또한 지정해야 합니다. 주민 대표회가 있다거나 토지나 건물을 소유하고 있는 사람이 있다면 전체적으로 회의를 하고 여기서 시행자를 선택해볼 수 있습니다. 그리고 여기서 선정된 시행자는 전반적 사업을 주도하고 계획 설립, 인가, 처분 등의 모든 절차를 담당하는 것입니다. 만일 조합이 만들어지게 된다면 추진 위원회라는 것을 만든 이후에 이를 승인받아야 하며 창립총회를 한 후에 설립 인가받는 방식으로 이뤄지고 있습니다.조합을 설립하게 되었고 인가받으려 한다면 보통 지주에게서 먼저 동의받아야만 합니다. 이 과정이 오래 걸립니다. 그다음으로는 시행자 선정 후 시행자는 사업 계획과 더불어 다양하게 인가받는 과정에 들어갑니다. 이와 동시에 감리자라는 것을 선정하고 분양도 함께되는 편입니다. 재개발 절차는 복잡한 것 같으면서도 절차가 있으며 특히 개발 후의 분양을 위해 지주 외의 다른 사람들도 들어올 수 있게 하는 일반 공고를 내는 일도 많으니 잘 챙기셔야 합니다. 이런 다양한 계획과 관리 요건들을 검토받은 후 사업에 들어가면 모든 일이 끝나길 기다리는 일이 남아있게 됩니다.
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Q. sns에 올라온 부동산 매물이 허위인 것 같아요. 어떻게 신고하면 된나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 시장은 과열되고, 경쟁이 커지다보니 아직까지 부동산 허위매물은 완전히 사라지지 않고 있습니다. 허위 매물이 완전히 사라지기는 쉽지 않습니다. 한 때 집값담합을 위해 허위매물 신고가 악용되는 경우도 있었습니다. 주변 시세보다 싸게 매물을 올릴 시 허위매물 신고를 해서 해당 매물의 거래를 막는 등의 방법을 사용하기도 했었죠. 국토교통부에서 정한 허위 매물의 기준은 거래 결정에 중요한 영향을 미치는 사항을 작은 글씨로 표시하여 기망하는 경우와 처음부터 없던 매물 그리고 매물은 있지만 중개 의사가 없는 매물입지, 생활환경, 가격 등의 중요정보가 광고와 다르거나 은폐, 축소하는 경우와 다른 중개사에게 의뢰한 매물을 동의없이 광고하는 경우 등이 있습니다. 실질적인 신고는 국토교통부의 부동산광고시장감시센터 사이트를 방문하시면 부동산허위매물을 신고하실 수 있습니다.
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Q. 둔촌주공~무순위청약 규제완화 적용되는 첫 단지 소형 위주인데다 타 분양가 대비 가격 극복할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.너무 소형인 경우 가격적인 측면에서 더욱 안좋을 수 있습니다. 같은 평당가를 주더라도 선호하는건 확실히 대형평형이 더 선호되기 마련이며 이는 곧 가격적인 차이로 벌어지게 됩니다.소형평형의 경우 실제 살아보면 느끼겠지만 여러모로 불편한 도 많을 뿐더러 생각보다 이쁜 구조로 빼기 어렵고 다소 답답한 느낌마저도 듭니다. 소형평형을 선호하는 신혼부부나 고령자 2인가구에게 전세등으로 내놓을 것이라면 좋지만 4인가족등이 살기에는 다소 불편한점이 많습니다.같은 가격대라면 경기도권에 큰평수를 전세주고 서울권 전세사는게 더 나을 수도 있습니다.
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Q. 아파트 탑층도 매도시 매수가 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1층보다는 탑층의 매력이 더 높을 수밖에 없습니다. 물론 더 덥고 더 추울 수는 있지만 요즘에는 옥상에도 잘 갖춰논 시설이 많기 때문에 이마저도 크게 문제될 사항은 아닙니다.탑층의 단점은 엘리베이터를 예로 들수 있습니다. 다소 불편한 경우도 많기 때문에 요즘에는 집에서 엘리베이터를 부를 수 있고이러한 단점등도 커버된다면 큰 문제는 아니라고 보여집니다.그리고 이전부터 층간소음으로 인해 많은 다툼과 짜증이 생겼다면 탑층의 경우 이러한 문제점을 해소할 수 있으니 더욱 좋습니다.
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Q. 아파트 인테리어 업체 선정 시 중요하게 고려해야 할 부분은 무엇일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.인테리어 업체를 선택할 때에는 정말 잘 찾아보셔야 합니다. 일부 인테리어업체의 경우 부실시공을 해놓고 추가 하자보수등도 해주지 않고 끝내는 경우도 있습니다. 이때에는 정말 너무 마음아프고 돈은 돈대로 깨집니다.인테리어 스케일에 따라서 달라지기도 하겠지만 최대한 하자보수기간이나 혹은 추후 1년 내지 6개월 혹은 2년이라는 기간의 보증기간을 꼭 확인해보시는게 중요할듯합니다.게다가 견적을 한두곳에서 받지 마시고 5곳 이상의 견적을 받아 최대한 예산에 맞춰봐야 합니다.
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Q. 상가 임차인이 월세를 못낼 경우?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가임대차 계약을 했으나 임차인이 성실하게 임차료 지급에 임하지 않고 불성실하게 할 경우 차임미납을 이유로 계약해지가 가능합니다. 상가건물임대차보호법 10조의8(차임연체와 해지)에 따라 해지가 가능합니다. 물론 자세한 내용의 경우 다시 확인을 꼭 해보셔야 합니다. 차임의 연체가 반드시 3기 연속될 것을 가리키는 것이 아니라 전 ,후 합하여 연체액이 3기분에 달하기만 하면 된다는 것을 의미합니다. 예컨대 1, 2, 3월의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라, 임차료가 월 30만원인데, 임차인이 첫 번째 달 10만원 연체, 20만원 연체, 30만원 연체등 차임 연체액 합계가 90만원으로서 3기의 차임액에 이르렀기 때문에 임대인은 임차인의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.
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Q. 임대사업자인데 지방으로 전입이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전입신고와 임대사업자는 별개로 보셔도 됩니다. 실제와 맞지 않는 분들도 계시며 이는 크게 문제되는 것은 아닙니다. 다소 귀찮거나 신경 쓰일지는 모르겠지만 크게 문제될 사항은 아닙니다.