안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 지금 지방에는 투자목적으로 집을 사면 안되는 시기인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.앞으로 오른다 앞으로 더내린다는 의견이 분분합니다서울의 일부지역에서 상승한것은 사실입니다그러나 모든 지역이 상승하는 것은 아닌 것 같습니다장기간 하락하였으므로 일부 지역에서 부터 상승하고 더 확산 될 것 같습니다완전한 투자 목적이라면 오를 가능성이 높은 지역을 선택하셔야 겠지요다만 선도지역은 더 많은 비용이 필요합니다역세권, 개발이슈가 발생할 지역이 더 빠르고 탄력도 좋습니다
부동산
Q. 융자말소 안하는 전세집은 좀 위험한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매시세가 아닌 HUG에서 보는 시세(보통아파트는 KB시세)에 비해 근저당의 채권최고액과 전세보증금 합산 금액이 90%이내일 경우 가능합니다질문만을 살펴보면 안전한 수준으로 보이나 구체적인 권리분석은 거래부동산에 자문을 구하세요
공인중개사 자격증
Q. 주택임대차 보호법 관련 질문입니다!!
질문 1) 본문처럼 임대인의 채권자가 설정하는것을 막기 위한 특약도 설정 가능한가요?임대인이 동의하면 가능합니다질문 2) 가능하다면 문구는 어떻게 작성하면 될까요?예시처럼 하시면 됩니다질문 3) 계약 만료 후 임차권등기명령을 신청한다면 병보다 우선하여 보증금을 받을 수 있나요?만일 등기명령전 병이 등기된 채권이 있다면 선순위는 병입니다질문 4) 보험에 미리 가입한다면 보험사로부터 보증금 전액을 받을 수 있나요?보증금 보험은 계약이후이므로 선순위 채권이 있고 기준금액 이상이라면 가입이 불가 할 수 있습니다질문 5) 실제로 중개사님이 본문의 상황을 겪는 다면 을의 입장에서 어떤 예방 및 사후 대책 방법을 쓸 건지 궁금합니다현업에서는 임차인의 선순위를 보호하기 위해 "임차인은 잔금일까지 전입신고와 확정일자를 받고 임대인은 익일(또는 지정한 날) 까지 등기부상 권리사항을 계약당시와 동일하게 유지한다" 는 취지의 특약을 작성합니다
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Q. 부동산 공시가와 실거래가가 다른이유?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가는 세금 뿐 아니라 연금, 보건, 보상, 배상, 대출 등 수백개의 정책에서 활용하는 기준가격으로 실거래가와 연동은 하지만 밀접하지는 않습니다시장가격은 시시각각으로 변동하지만 공시가는 1년에 한번 정합니다.과거 정부시 실거래가의 90%까지 현실화하려는 계획도 있었으나 여러 부작용이 나타나 대략 실거래가의 60%정도에 맞추어져 있습니다.
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Q. 전세감액재계약시 계약갱신청구권 사용하는게 좋나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용한 계약이면 임차인은 중도에 이사하기가 수월한 (통지후 3개월 경과시 효력발생) 반면 다음 번 계약시 임대인은 계약을 종료시키거나 새로운 제안이 가능합니다.단순 재계약은 새로운 계약으로 계약기간 이행의 의무가 있습니다, 다만 추후 갱신청구권을 사용할 수 있으므로 양면성이 있습니다.
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Q. 묵시적걍신계약만료 열흘전 복비 누가내나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기본적으로 부동산 중개수수료는 계약당사자가 내는 것으로 기존 임차인은 지불 당사자가 아닙니다다만 계약기간 종료전 임차인의 사정으로 이사할 경우 임대인이 부담할 수수료를 대신 지불하는 것을 임대인과 협의절충 하는 것 입니다.위 질문만으로 살펴볼 때 질문 하신 분의 의견이 더 타당합니다.법적인 판결을 구한다면 구체적인 사실관계상 임대인의 손해가 입증되는 조건이 되지 않는 한 손해배상의 성립은 어려울 것으로 보입니다.
부동산
Q. 요즘 경기됴 성남시 전세시세가 얼마나 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.저는 서울과 가까운 성남 구도심에 현직을 두고 있는 입장에서 보면 근래 1-2년 사이 공시가격하락과 부동산경기의 영향이 있는 시기에 금광동, 중앙동, 산성동에서 재개발에 의한 1만세대 이상의 신규공급이 있어서 전세가 역시 크게 출렁였으나 2024년 들어 회복 국면입니다.성남 원도심의 경우 당분간 신규 공급이 없습니다. 리모델링되거나 준신축의 경우와 서울 출퇴근이 편리한 8호선 수인분당선 주변으로 더 상승 탄력이 크며 그외 구축이나 부심 주택은 아직까지는 크게 오르고 있다고 할 상황은 아닙니다.현재는 계절적 비수기로 올가을 보다는 더 집 구하기가 좋을 것 같습니다
부동산
Q. 집주인 실거주시 바로 매매 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이 부분 임대차 보호법에는 세밀한 법규가 없고 상황에 따라 해석의 여지가 다른 애매한 부분이 있습니다.국토부는 2년간 매매가 안된다는 입장이나, 갱신 거절후 실거주를 하였을 경우 손배의무가 없다는 하급심 판례가 있다고 하나 최종판결이 아니어서 논란이 있는 부분입니다.실거주하면서도 2년이내에 매매를 할 경우 종전임차인이 주장하면 손배를 해야한다는 것은 과도한 재산권침해라는 것에 개인적으로는 동의할 수 있는 부분이나, 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단이 다를 수 있는 부분이니 임차인과 원할하게 계약종료를 해두는 것이 필요합니다
부동산
Q. 투자사기로 인해 대출금 갚을 형편이 안되는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안타까운 상황입니다.본인 명의 재산에 대해서 압류가 가능합니다 다만 채권발생후 명의 변경되었다면 상황이 다를 수 있습니다.이번 질문은 아하사이트의 '법률 토픽'으로 질의를 남기시는 것이 더 명확한 답변을 받으실 수 있습니다
부동산
Q. 월세 -> 월세 이사 보통 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약종료 2개월이 되기전까지 임대인에게 계약종료일에 맞취 이사하겠다고 통지한 후이사할 집을 찾으면 됩니다. 만기일까지 월세를 내야하고 임대인이나 새 입주자의 사정으로 약간의 날자 조정이 필요할 수도 있습니다.이사할집도 1-2개월사이에 계약합니다이사를 통지한후 번복시 임대인이 연장을 거부할 상황에 처해질 수도 있으나 새임차인이 구해지지 못했다면 승락도 가능할 것입니다