안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 월세는 보통 매매가격의 몇 퍼센트로 설정하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매 가격과는 상관관계가 없고 전세 보증금을 월세로 전환할 때 은행 대출금리에 영향을 많이 받는 편입니다 그래도 더 중요한것은전윌세 시장가격입니다수요자(임차인)에게 가격경쟁력(가성비)이 없다면 공실로 남기 때문입니다흔히 1000만원당 5만원 전후로 책정하는 분이 많고 요즈음은 그보다 낮은 쪽인것 같습니다
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Q. 살고 있는 집이 재개발이 되면 나가야 하는 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구역지정이되고 철거 단계까지 가는 것은 약간의 기간을 필요로 합니다재개발 이슈가 지금 막 나오기 시작했다면 보통 5년이상은 거주가 가능합니다그러나 사업이 진행되어 철거 단계가 오면 의무적으로 이사하여야 합니다단 구역별로 사업시행전 기준일 이전부터 거주한 임차인에 대해서는 이사비지원, 이주보상이 있습니다(기준일은 해당 사업조합 또는 시 도시정비과에 문의)
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Q. 회사 문제로 거주지 옮기고 전입신고하면 현 거주지 확정일자에 영향이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.직장 등 사정으로 계약자가 개별 전출하더하도 동일세대 가족의 주민등록이 유지되면 기존 주택의 대항력은 유지됩니다.세대주가 단독으로 전출하면 기존 세대는 연장자가 자동으로 세대주가 됩니다( 전출시 기존 주소지 행정복지센터에 요청하여 세대주의 지정도 가능)
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Q. 전세세입자가 대항력을 갖추는 방법에는 뭐가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.추가적인 안전장치는 전세권 설정이나 보증금 반환 보험가입이 있는데전자는 임대인 동의가 필요하므로 계약 단계에서 협의 되어야 하며 보증금 반환 보험을 흔히 이용합니다다만 보증 금액이 지역별 우선 변제금에 준하거나 주택시세가 보증금대비 충분히 여유가 있고 등기상 다른 권리사항 없는 상태에서 선순위를 유지하고 있다면 반드시 보험에 가입하여야 하는 것은 아니므로 합리적으로 검토하시기 바랍니다
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Q. 전월세 계약서 필요해서 쓰려고 하는데
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약일(계약서작성일)과 계약기간은 다를 수 있습니다전입한 날자는 계약기간에 맞추면 될 것 같습니다보증금은 무보증도 가능하니 0원으로 기재해도 무방합니다월세만 내신다면 금액과 매월 납입하는 날도 적는 칸이 있습니다그리고 맨위 목적물 주소와 임대한 부분을 구체적으로 기재하고 아래에 임대인 임차인 인적사항 적으시면 됩니다목적물 주소는 지번주소로임대인 임차인 주소는 도로명 주소로 정확히 기재합니다대략 이렇게 작성하고 행정복지센터에 가져가서 임대차 거래신고( 월30만원까지는 의무없음) 와 확정일자를 받으시면 됩니다
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Q. 월세 퇴거 통보는 언제까지 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 1년 계약에서 만기 2개월전에 종료통지는 맞습니다그런데 1년의 계약은 임차인이 주장한다면 2년의 계약으로 봅니다따라서 1년 기간종료시 임차인은 2년의 주장이 가능하고 이 경우 갱신청구권을 사용한 것은 아닙니다.이후 임차인의 사정으로 계약의 중도해지를 요청하더라도 임대인은 2년 계약기간의 이행을 요구할 수 있습니다(원래부터 2년계약으로 계약한 것과 다름없음)이 경우 임대인과 협의하여 새로운 세입자를 찾고 임대인이 부담하여야 할 수수료 정도를 대신 지불하는 것이 흔한 사례입니다
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Q. 전월세신고제의 대상과 불이행 시 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.수도권 전역과 '도'지역의 '시'지역에서 보증금 6천만 원을 초과하거나 월 차임 30만 원을 초과하는 임대차 계약 또는 갱신계약시 계약 내용(금액)에 변동이 생긴 경우 신고하며대상 주택은 아파트, 단독 주택, 다가구, 다세대, 고시원, 기숙사, 공장, 상가 등 주거 목적으로 사용하는 건물입니다2024년 5월 31일까지는 계도기간으로 과태료가 부과되지 않으나 이후부터는 미신고시 금액과 지연기간에 따라 4~100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다
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Q. 실거주의무에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택자가 주택취득후 2년 실거주시 양도소득세 비과세는 조정대상지역이 아닌 경우 해당되지 않습니다따라서 소유자가 거주없이 세를 놓거나 거주하거나 양도세에는 차이가 없습니다다만 세제정책은 적용시점에 따라 달라질수 있고 본인이나 동일 세대원의 주택수 등에 따라 다르게 적용될 수 있으니 양도시 구체적인 사실관계를 제시하여 세제전문가와 상담하실것을 권합니다
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Q. 이런경우 중개수수료를 제가 부담해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 계약을 했다하더라도 현재 전체거주기간이 2년을 넘었다면 묵시적갱신상태 입니다묵시적 갱신중에는 3개월전에 임대인에게 통지하여야 계약종료의 효력이 발생합니다다른 사실관계에 의해 달리 결론을 내렸을 수 도 있으니주택임대차보호법을 참조하여 대응하시기 바랍니다제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
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Q. 전세 재계약 시 반전세나 월세로 전환할수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세금액과 관리비등은 임대인이 제시하고 임차인이 동의하여 약정된 계약입니다재계약시 반전세로의 변경은 오로지 임대인의 동의가 있어야 가능할 것 같습니다관리비는 왜 10만원이고 어떻게 충당되는지 이유가 있다면 변경이 어려울수도 있으니 우선 임대인과 상의하세요이미 확정일자를 받은 계약서가 있고 보증금액의 변동이 없는 재계약을 한다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다