안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 매매계약서에 시세보다 낮게하면 불이익이 있을까요?
현실적으로 매수인의 입장에서는 할인 받아 주택을 매수하고 취득세 부분에서는 약간의 이익이 있을 수 있겠습니다단 향후 양도소득세가 발생한다면 손실이 발생할 수 있습니다.그리고 중요한 것은 이러한 행위가 당사자와 중개사까지 과태료 대상의 불법이라는 점을 아시고 신중히 결정하시기 바랍니다
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Q. 아파트 전세 계약 기간이 끝나고 집주인이 아무말 없으면 자동 연장 되는 건가요?
임대인이 계약만료 6-2개월까지 계약조건의 변경이나 계약종료에 대해 아무런 통지가 없었다면 묵시적 갱신입니다연장에 동의하는 것과 다름없지요.이후 임차인은 기존 계약과 같은 조건으로 2년간 재계약된 것으로 봅니다
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Q. 전세를 내놓은 가격에 그대로 해야하나요?
전세시장도 수요공급의 영향을 받습니다시세에 맞지 않게 높은 매물은 공실로 남습니다시세를 반영하여 조율이 가능한 임대인도 있지만 무조건 임차인의 요구로 조정되는 것은 아닙니다 사적인 영역이니까요
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Q. 아파트 월세 중개수수료 궁금 합니다~
부동산 중개수수료는 주택, 오피스텔, 그외 그리고 월세 전세 매매로 나뉘어져있고 산출 공식이 있는 것이 아니고 금액대별로 또 나누어져 정해진 요율로 법정입니다현재 적용되는 수수료율은 해당중개수수료는 390,000원(부가세 별도) 입니다공인중개사 협회 홈페이지나 흔한 부동산 어플 등을 통해서도 확인하실 수 있습니다
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Q. 확정일자와 전입신고관련하여 질문드립니다
확정일자는 계약서작성이후 언제든지 할 수 있습니다전입신고는 전입일에 하는 것이 원칙입니다지자체별로 지참시 이사전에도 전입신고를 받아 주는 경우도 있기는 하니 해당 행정복지센터에 확인하여 보신후 휴일중 선순위 유지가 불안하시다면 계약서에 특약으로 0월 0일까지 등기상 권리변동 불가와 임차 선순위 유지를 보장한다는 특약을 추가하시면 해결될 것입니다
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Q. 양도세 관련해서 문의드려요....
2주택자가 일시적 2주택에 해당되지 않을 경우 양도소득세는 당연히 양도하는 주택을 기준으로 부과됩니다주택이 1채만 남았을 때 해당 주택이 매입시 조정대상지역이었다면 2년 거주기간을 채운다면 비과세가 맞습니다양도소득세는 매도 시점 정책에 따라 변화가 있을 수 있으니 매도를 결심하셨다면 구체적 사실을 제시하여 꼭 세무전문가와 상담하시길 권장합니다
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Q. 부동산 계약갱신청구권 사용 후 연장 재계약시 계약갱신청구권 추가 사용 가능여부
갱신청구권은 계약중 1회만 사용이 가능하며 같은 조건으로 2년 연장됩니다그리고 갱신청구권을 사용한 계약이라도 계약만기 6-2개월 전까지 계약 종료나 계약조건의 변경을 임대인이 통지하지 않았다면 계속 같은 조건으로 연장된 것으로 봅니다.계약갱신청구권을 사용하여 재계약중 계약기간의 중도 종료를 원하시면 3개월이전에 통지하면 효력이 발생합니다또 계약갱신 청구권을 사용한 후 계약의 종료시 에는 임대인이 계약조건의 변경(인상)을 요구할 수 있고 계약종료를 통지할 수도 있습니다. 이 경우 임차인이 계속 거주을 원하여 조건을 받아 드릴 경우 새로운 계약이 됩니다
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Q. 이사 당일에 해야할일이 뭐가 있을까요?
이사 당일까지는 전입신고를 하셔야 하고 확정일자를 받습니다보증금 1000만원이더라도 월세가 30만원을 넘으면 임대차 거래신고 합니다임대차 거래신고는 전입일이 아닌 계약일로 부터 30일이내에 합니다그외에 도시가스 연결 신청을 하셨다면 기사와 약속한 시간에 확인하시고 혹시 모를 각종 시설물 이상유무를 확인하여 수리를 요청하거나 임대인에게 시설 상태를 확인하여 두는 것이 필요합니다다가구나 빌라라면 정화조나 청소비를 담당하는 이웃도 확인하여 두시고 쓰레기나 폐기물 처리방법도 체크해 두시면 되겠습니다. 이사 잘 하세요
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Q. 아버지 명의로 되어있는 빌라를 제가 매매하고싶습니다
자녀 분이 성인이고 경제활동에 의한 소득으로 실 매매를 한다면 아무것도 저촉되지 않습니다가족으로 부터 매수하는 것으로 리스크는 없을 듯합니다물론 취득세와 등기비용이 필요하며 1 주택의 소유자라 하더라도 대출대비 소득, 기존 대출과다 등 일반적인 대출제한 사유가 없다면 전세대출도 가능합니다
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Q. 아파트 공급이 계속 늘어나는데 전세값이 계속 오르는 이유가 무엇인가요?
매매와 달리 임대차는 수요공급의 원리에 지배됩니다전세을 얻고자 하는 수요가 있는 지역으로 보입니다. 아무리 공급을 하여도 원하는 수요지역은 제한적입니다.수요가 넘치는 지역은 매매가에 근접하기도 합니다