안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 당근 부동산에 세입자로 방을 올릴경우에
원로적으로 얼마든지 직거래가 가능합니다그런나 부동산계약에 따르는 많은 위험 부담 때문에 임차인도 임대인도 부동산 중개사 서비스를 받는 것이 일반적입니다단 중개는 직거래로 이루어졌기 때문에 중개수수료는 충분히 절충이 가능할 것입니다.인근 부동산이나 기존 거래업소에 상담하시면 좋은 해결이 될 것입니다
부동산
Q. 요즘 로또 청약이 사라진 이유가 뭔가요?
청약가와 시세와의 차이가 행운을 부르는 건데요청약금액도 많이 올라가고 있지만 청약가는 다소 정률적입니다시세는 시장 수요에 의해 결정되겠지요수요가 증가하면 가수요를 부르고 투기도 부릅니다개인적인 견해로는 공급보다는 수요에 의해 로또가 될 수 있었다고 봅니다앞날은요?그건 아무도 모르죠부동산도 중요하지만 사외전반의 경기가 살아나야 할 것 같아요
부동산
Q. 12월초에 결혼 예정입니다. 언제 부동산 계약을 해야 할까요 ?
미리 확정한다면 안심되고 좋겠지만 더 좋은 집을 놓칠 수도 있습니다전세는 현재 임차인이나 신규 임차인이 대출로도 많이 진행하는 바 절차적인 시간으로 고려하여 1-2개월전까지 계약을 마칩니다단 예정이사일 1달 이내로 들어가면 공실 외에는 이사일을 맞출 집이 급히 줄어듭니다.2개월을 남겨놓고 계약을 추천합니다집 보기는 입주 2.5개월전 정도에 2주정도 둘러보면 되지 않을까요?
부동산
Q. 갭투자를 물리고 싶은데 갭투자 빌라를 보통 어떻게 활용하나요
말 그대로 매매가에서 임차중인 보증금을 제외한 소액의 투자금으로 주택을 매수하는 형태입니다매수후 주택가와 전세보증금 상승여력이 있다면 좋은 투자방법이 될 수 있습니다그러나 근년 많은 갭투자자들이 전세만기시 같은 금액으로는 세입자가 없고 추가적으로 보수 등 유지 비용이 발생하여 난감한 경우가 많습니다특히 전세보증보험 인수 기준이 대폭 내려가면서 어려움이 가중된 것 인데요투자의 책임은 항상 투자자에게 귀속되므로 개별 매물 들을 신중이 검토하시고 적정가에 매수한다면 좋은 투자가 될 수도 있습니다단 전세보증금 적정성 여부도 충분히 검토하세요성투하세요
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Q. 단독주택(다가구) 개별주택공시가격과 빌라매매 시세 차이
우선 해당주택이 다가구 주택이라는데 빌라 매매시세라는 것은 의아합니다빌라는 다세대 주택으로 호실 개별등기가 되어 있는 집합주택이고 다가구는 세입자가 다수이더라도 전체 등기가 된 단독 주택입니다일단 그 부분은 오류라고 생각되며,공시가격과 시세와의 차이는 클 수 있습니다, 공시가격은 1년에 한번 정부에서 정하는 세금 등 다양한 행정에서 적용하는 기준가격일 뿐 시시각각 변하는 시장 시세와는 다릅니다흔히 시가의 60%라고 하지만 사례마다 모두 다릅니다, 특히 개발(예상) 지역인 경우는 큰 차이가 발생할 수 있습니다주택가치의 판별은 매매시세로 보는 것이 더 합리적이나만일의 경우 집이 경매에 부쳐질 경우를 상정한다면 보수적인 기준으로 보아야 하며 보증금은 시세대비 충분한 안전권에 있어야 합니다공시가 기준으로 기준요율을 적용하는 대출이나 보증보험은 과도한 선순위로 부적격인 상태입니다
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Q. 주택 임대사업자의 의무에 대하여 알고 싶어요?
주택 임대사업자의 등록의 가장 큰 혜택은 세제 부분입니다면적과 수에 따라 재산세 취득세 양도소득세가 영향이 있으나 가장 큰 혜택은 거주주택 양도소득세로 봅니다1회에 한에서 기존 거주주택 매도시 양도소득세를 마치 1주택자처럼 비과세 받을 수 있게됩니다세금별 감면조건 등 전반적인 내용은 아래 렌트 홈 홈페이지를 통해 확인하세요단점이라면 의무 임대기간을 채워야 하는 점입니다이 기간 동안은 임차인이 바뀌더라도 1년에 5%이내에서만 증액할 수 있습니다또 등기상에 임대사업자임을 부기등기,의무적으로 보증금환불 보증보험에 가입(일부 제외) ,임대차 거래신고 등 행정처리를 해야 하는 번거로움이 있습니다https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open
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Q. 아파트 분양가가 계속 오르는 추세인데 원인이 무엇인가요
한마디로 분양가 상승은 제조원가의 상승 탓입니다.우선 택지의 매입 개발 비용, 건축자재와 인건비의 상승이 있을 수 있겠구요재개발 등 도시정비 사업이라면 이주비 등 대출에 대한 이자율 상승도 크게 영향을 미칩니다건설 공사가 수년에 걸쳐 진행되는 사업이라서 특히 공사가 지연될 경우는 이자비용은 더욱 더 증가하고 비용으로 전가됩니다
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Q. 가계약금 받을 수 있을까요? 도와주세요ㅠㅠ
가계약금을 계약금의 일부로 보는지,그렇다면 위약금으로 작용하는지,객관적인 기록을 남겼는지,남겼다면 구체적인 내용은 무엇인지 등구체적은 사실관계에 따라 다릅니다분쟁으로 판결을 구할 때 매우 엄격한 기준에 미달할 시 돌려주는 것으로 결론이 난 사례가 있었습니다.즉 사실 관계에 따라 결론이 다를 수 있지만질문하신 내용만을 참조할 때 이번 건은 잘 말씀드리면 무효로 하는 것이 가능하다고 보입니다
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Q. 전세집 구할때 복비는 어떻게하나요??
계약 당사자가 지불합니다임대인과 임차인이 당사자이고 각각 지불합니다경우에 따라서는 임대인과 임차인이 의뢰 부동산이 다를 경우도 있습니다흔히 공동중개라고 하는데요각 당사자가 의뢰한 부동산에만 지불하면 되겠습니다
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Q. 이사날짜 안맞을때 전입전출문제 관련
지금 거주하는 집 보증금을 안 받았고 이사할집은 본인 명의이므로 전출을 사실에 맞게 늦추는 것이 좋겠습니다다음 세입자가 대출을 받는 다고 하여도 계약 개시일을 기준으로 전출 하셔도 문제없읍니다