안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 법인에서 갭투자자에게 소유권 이전 시 전세계약에 대해 조언 부탁드립니다
기본적으로 소유권이 이전되어 등기명의자가 바뀌어도 기존임대차 계약은 그대로 유효합니다다만 보험 등 필요에 의해서 계약서 작성시 본인, 임대인(새로운 소유자), 중개사 만 있으면 됩니다게약일 등기 잘 확인하시어 소유자와 임대인이 일치하는지 꼼꼼히 확인하시면 되겠습니다물론 수임 중개사의 기본 업무 입니다
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Q. 월세 1년 계약 후 묵시적 갱신이 되었습니다
현재묵시적 갱신이 아닙니다2년미만의 계약은 2년의 계약으로 간주합니다 (임차인이 주장할 경우)이번 계약 만기시 종료를 희망한다면 12월만기 6~2개월전에 임대인에게 계약종료할 것임을 명확히 통지하셔야 합니다계약종료로 이사시 임차인은 원형대로 반납하는 것외에 다른 부담은 없습니다새임차인을 구하는 것은 임대인의 몫입니다
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Q. 부동산의 2억 보장은 사실일까요??
일종의 보험입니다대표적으로 한국공인중개사협회에서 사업하는 공제제도입니다떠라서 수임공인중개사의 업무로 손해를 입은 것이라면 해당 공인중개사가 아닌 협회의 공제사업부에서 배상하는 것으로 한도는 개인 중개업소에 경우 2억원까지가 맞습니다.당사자 개인을 대상으로하는 청구가 아니니 그점은 염려안하셔도 되겠습니다
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Q. 전세보증보험 주택가격의 60% 제외하고 남은금액만 들어도 되나요??
개인인 민간임대사업자의 의무에 대해서는 지자체에서 엄격히 관리합니다대체로 임차인의 입장에서는 안전합니다보증보험의 경우 의무가입, 일부가입, 면제 가 있습니다위험도에 따라 정해진 기준으로 하는 것으로 임대인이 임의로 하지못합니다그 경우에도 임차인의 동의가 필요한데 동의하셔도 무방합니다
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Q. 잔금당일날 중개수수료 깎는 것이 가능할가요?
부가세는 해당업소의 사업자 등록 형태에 따라서 요구할 수 있고 받는다면 어차피 부동산의 수익이 아닌 세금으로 납부하는 금액입니다.현금영수증은 어느 경우든 발행합니다중개수수료는 계약에 대한 수수료로 통상 계약시에 중개수수료를 조율할 수 있습니다수임 부동산에서 만족스러운 서비스가 되지 못한 것 같은데 그래도 집을 물색하여 중개를 해준 것은 맞을 것입니다다만 크게 서비스 미흡하여 해당 중개사도 인지한다면 어느 정도는 조정이 가능할 수도 있을 것 같습니다원만한 해결 기대합니다
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Q. 부동산 공제증서 기간에 대한 문의입니다.
업무보증은 계약에 대한 보증입니다가계약일과 계약일 모두 현재 보증범위에 들고 있으므로 문제가 없습니다이사 잘하시기 바랍니다
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Q. 오피스텔 매매를 하려 하는데, 알아야 할 주의사항 있을까요?
오피스텔은 사용가치는 높은 반면 투자가치는 약한 것이 흠이고 관리비도 좀 센편입니다1인가구가 늘어도 하나뿐이 집이라면 주택을 선택하는 경향이 있습니다그래서 오피스텔은 수익용으로 보유하는 것이 일반적인 것 같습니다하지만 선택은 본인이 하는 것이지요자신의 라이프 사이클과 사용목적에 맞다면 오피스텔도 좋은 점이 많습니다주의사항은 일반 매매대비 특별한 점은 없고 취득세 부분이 주택대비 높습니다.거래 중개사에게 궁금하신것은 바로 묻고 좋은 거래 하시기 바랍니다
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Q. 갑자기 월세를 올려달라고합니다,액수가 큰데 어떻게 해야할까요??
주임법에는 기간을 정하지 않거나 2년이하의 계약은 2년으로 본다.임료 인상 청구는 계약후 1년간은 하지 못한다로 규정합니다.그러나 현실에서는 다소 괴리도 있고 막무가내인 임대인도 있습니다현실적 절충을 하던가 법대로 밀고 나가던가 하는 선택이 따르네요주택임대차 분재조정위에 도움을 받을 수도 있습니다잘 해결되시길 바랍니다
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Q. 올해 12월30일 전세 만기 관련 연장불가통보
통지하는 시기는 계약종료일 6개월전부터 2개윌전입니다6월30일부터 10월 30일 사이에 전달해 주시면 되겠습니다가급적이면 임차인도 준비할 수 있도록 넉넉하게 여유를 주고 통지한다면 더욱 좋을것 같습니다
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Q. 전세계약 만료시기 집주인 변경관련 질문
자신의 계약 만기 6개월전까지 소유자가 바뀌었고 새로운 임대인이 본인 거주를 희망한다면 이사해야 합니다 그러나 같은 기간 중에 기존 소유자에게 갱신청구권을 사용할 것을 통지하였다면 새 소유자에게도 적용됩니다