안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 묵시적갱신후 갱신전 3기연체 소급적용
당해 계약 이전의 연체 사실을 근거로 갱신을 거절할 수는 없을 것으로 보입니다.분쟁이 있을 경우 법률적 판단은 다를 수 있다는 답변을 드렸으나.최근 확인한 바 상가임대차에서 갱신전전이라 할지라도 3기의 연체 기록만으로 임대인은 해당 사유로 향후 갱신계약을 거절할 수 있다고 합니다.다소 부담스럽지만 임대인의 거절이 가능하니 참고하세요 (수정 240710)
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Q. 투기지역에서 1가구 1주택 혜택을 받으려면 어떤 조건을 맞춰야하는지
1주택이라면 핵심은 매도시 양도소득세 비과세 혜택으로 보입니다.매수당시기준 조정지역이라면 실거주조건을 맞추는것이 필요합니다.'몸테크'라고도 하는데요. 양도세 비과세와 과세차이가 크다면 실거주를 고려해 보시는 것도 필요할것입니다
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Q. 엘에이치 혜택 포기하고 이사갈려고 하는데
이사할 날을 정해졌으면 임대인 서명을 받아 엘에치에 전세금 반환확인서 제출하고 이사하시면 됩니다보증금을 돌려 받으면 엘에치 전세계약은 종료되고 본인이 전적으로 임대차비용을 부담하여 새로운 주택을 찾아야 하겠지요그것보다는 좀 더 금액이 나가더라도 본인 자금에 더해 일부는 엘에치지원을 유지하는 것이 경제적일 것 같습니다
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Q. 월세 만기 후 재계약시 문자로만 나눴던 내용이 효력이있나요?
문자든 구두든 당사자 합의가 되었으면 효력이 있습니다구두상은 객관적인 근거는 없지만 문자는 근거로 충분합니다다만 통지 시점에 약간 문제는 있어 보이고 알겠다는 의미가 내용을 알겠다는 것인지 동의한다는 것인지 해석이 다를 수도 있겠네요계약변경의 통지는 만기 6-2개월전에 이루어져야 합니다계약서를 쓰는 것은 별개의 문제입니다계약서를 쓰지 않더라도 인상을 동의하였다면 인상된 차임을 지불해야하고 5% 이상 인상된 개신청구권과 관계없는 계약이라면 새로운 계약으로 볼 수 있습니다만일 1차 계약이후 갱신청구나 묵시적갱신으로 연장된 계약이라면 기간중 중도 이사는 이사를 통지하고 3개월이 지나면 효력이 있고 새 임차인을 구해놓고 나가야 할 의무는 없습니다단 이번 건이 새로운 계약으로 본다면 중도 이사에 대한 임대인과 협의가 필요할 수 있습니다올리신 질문만을 토대로 답변한 것이며 구체적인 사실 관계에 따라서 해석은 달라질 수 있겠습니다
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Q. 아파트 거래할떄 개인간의 거래 할때 세금을 내나요?
매매 거래라면 취득세라는 세금이 붙고 등기비용도 발생합니다부동산의 매물을 보고 알아낸 물건을 임대인과 다이렉트로 연결해 거래한다는 것은 좀 그렇네요매도인이 승락할지도 의문이고 만일 거래가 되었다고 하여도중개사가 청구소송을 제기할 수 있을 것입니다
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Q. 부동산 매매를 위한 협의 시점을 문의 드립니다
매도일자는 사전 조율이 가능할 것으로 보이며매도가격은 협의할 수 있으나 전적으로 매도자에 달려 있겠네요매수자가 절충을 요구해도 매도자가 수락하지 않으면 무산될 수 있습니다
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Q. 아파트 매매 계약날 잔금날도 그때 결정하나요?
잔금일은 계약의 한 부분이며 당연히 기재됩니다다만 사정이 있다면 계약이후 당사자합의로 변경시킬수 있다는 특약을 넣으시면 될것 같습니다자금사정상 동시에 같은 날 이사하는 것은 흔한 일입니다시간차를 정해서 이사하시면 되겠습니다이사날자는 이사 계획이 서는 분부터 절충조정하면 되겠습니다
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Q. 소형점포로 할수있는 창업아이템이 무엇이 있나요?
요즈음은 무인점포가 증가하고 있습니다아무래도 인건비의 영향이겠지요무인점포는 아이스크림, 과자, 커피 등 다양한 아이템으로 확산될 것 같습니다그런데 무인점포는 한두개 점포로 큰 소득이 나지는 않는다고 합니다다수의 무인점포를 운영하며 실적에 따라 퇴출과 신규확장을 지속한다고 합니다도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 어디에 투자해야 하나요 도와주세요?
단순하게 말씀한다면 오를 곳에 투자해야 겠지요그리고 팔려고 할 때 가격을 내리면 팔리는 유동성이 좋은 곳을 찾아야 겠지요한국에서 주택은 당연히 아파트입니다거주가 아닌 투자라면 개발이 진행중되거나 개발 초기단계의 서울이나 수도권 위성도시의 재개발 재건축 등 도시정비지역을 찾아보세요노후된 주택이 신규대단지 아파트가 되니 초기부터 종기까지 큰 부가가치가 발생합니다
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Q. 땅은 본인소유인 무허가 주택에 입주권2장이 나온다면 이게 좋은건가요
재개발에서 입주권이 2장 나온다는 말은 소유한 부동산 가치나 주거용평이 기준이상이 되는 경우 1+1방식으로 입주권을 득할 수 있는 제도를 말합니다.그러나 아직 감정평가나 조합원 분양신청 단계가 아니라면 아직 정확히 알 수는 없습니다.입주권도 얼마든지 매매가 되고 있습니다, 필요하다면 입주권상태에서 현금화 할 수 있습니다 대신 조합원 자격을 양도하는 것입니다.조합원 입주권은 우선 일반인들이 청약을 통해 신규아파트를 매수하는 것에 비해 이미 분양을 확정지은 것이나 다름없습니다.분양가도 일반 분양가보다 적고 경우에 따라 좋은 층배정이나 약간의 전자제품 무상설치도 있을 수 있습니다.물론 이점도 본인 주택의 평가에 대한 입장이 다를 수 있으므로 무조건 이익이라고 단정할 수는 없습니다