안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 세입자가 가장 완벽하게 대항력을 갖추는 방법이 확정일자/전입신고 말고 또 뭐가 있을까요?
가장 쉽고 안전한 방법은 보증금 반환 보험에 가입하는 것입니다흔한 보험처럼 비용이 드는 유료서비스 입니다전세권설정도 대안이 될 수 있으나 임대인의 동의가 필요하므로 게약전 조율이 되어야 합니다부동산 중개사를 통해서 우선 매물의 선순위 등 등기되지 않은 권리와 임대인의 국세 지방세 남입여부 등을 확인하는 것도 안전성 판단에 좋은 방법입니다.지인분이 좋은 집 구하시길 빕니다
부동산
Q. 아파트 전세가가 계속 오르는 추세인데 그러면 매매가도 오르나요?
맞습니다 전세가가 상승하는 것은 매매가 인상의 원인 입니다갭이 근소하더라도 투자가치가 크지 않고 세금, 주택수 등 보유로서의 의미가 크게 없는 경우 반드시 정비례 상승이 되는 것은 아니지만 전세가의 상승이 매매가를 높히고 거래를 부추키는 것은 일반적인 현상입니다
부동산
Q. 월세 재계약할때에 시세가 떨어졌는데 떨어진 가격으로 임대인에게 요구할수가 있는지궁금합니다.
경제 환경이나 시세의 변화가 있다면 감액계약을 요구할 수 있습니다임대인도 동의한다면 감액 재계약을 할 수 있겠지만 임대인이 새로운 계약을 하더라도 기존 가격을 유지할 수 있다고 판단한다면 거절을 하겠죠.금액을 제3자가 규제하는 것은 아닙니다쌍방 동의로 결정되는 것이니 만큼 임대인의 거절의 경우 감수할 것인지 실제 더 저렴한 대체 매물이 있고 이사 비용도 감수할 수 있어 계약 종료를 결정하는 것은 질문하신 분의 몫입니다
부동산
Q. 지금 투자 중인 부동산 매도하고 싶습니다.
인근의 중개업소를 방문하여 중개사 분과 가볍게 상담해보세요우선은 시장에 맞는 시세를 수집하여 가격이 매도가 이루어질 만큼 적절해야 합니다지식산업센터는 해당 매물의 용도와 특성, 지역의 특성을 잘아는 인접 중개업소가 유리합니다그리고 여러 곳에 내놓는 것 보다는 내 물건을 소중하게 유지하고 적극적으로 수요자를 찾고 홍보해줄 중개사가 필요합니다좋은 거래 하세요
부동산
Q. 공시지가와 실제 거래가액에 차이가 큰 이유가 무엇인가요?
부동산 공시가격은 세금은 물론 연금 임금 보험 보상 등 정부의 수백개 정책에서 기준으로 활용하는 데이터로 시징가격이 기준이 아닙니다공시가격이 올라가면 바로 세금상승과 직결되는 등 국민경제에도 충격을 줄 수 있습니다일시적인 상승을 그대로 반영하지도 않으며 1년 단위로 다소 무겁게 변화합니다.지난 정부에서 실거래가의 90%까지 점진적으로 현실화한다는 정책이 추진되기도 했으나 부작용도 많이 노출되어 현재는 시세의 60% 정도에 맞춰지고 있으며 아파트 주택 빌라 등 주택 종류별로 편차가 있습니다이상 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 보증금 보험이라는 것은 언제 하는건지 궁금해요?
보증금 반환 보증을 말씀하시는 것이라면 계약 개시후 LH 가 아닌 전문 보증 기관에 가입하는 것 입니다.임차인이 만기에 보증금을 받지 못하는 만일의 위험한 상황에서 보험사가 대신 지급하는 일종의 보험으로 유료서비스입니다.보험 가입과 인수 세부적인 조건은 주택마다 다릅니다대표적으로 알려진 보증보험기관은 주택도시보증공사(HUG)로 아래 링크를 참조하여 숙독해 보시기 바랍니다https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
부동산
Q. 보증보험을 든다면 전세사기로부터 확실히 안전할까요?
보증보험을 들 수 있는 조건이라면 통상적으로 인정하는 임차 채권 확보 범위에 듭니다따라서 전세사기일 가능성도 낮은 편입니다그러나 만일의 위험이 있더라도 보증보험으로 보증금 안전을 보장할 수 있습니다불능의 임대인을 대신하여 보증금을 지급합니다
부동산
Q. 가족끼리 부동산 매매할때 가격 제한 있나요?
가족간 즉 특수관계인간 매매거래는 제한이 없습니다다만 시세대비 30%이상 낮은 가격에 거래가 있을 경우 이상거래로 간주하며 증여가 포함된 거래로 보고 합리적인 소명이 안될 경우 세금 추징이 있을 수 있습니다
부동산
Q. 월세 보증금이 높을때 안전하게 할 방법이 있을까요?
단순 매매로는 보증금이 무효가 되지 않습니다문제는 만일의 경매로 선순위 근저당 채권을 변제하고 남는 금액이 없다면 받지 못할 수 있습니다내용상 거래가가 언제인지는 알 수 없으나 근래의 시세도 비슷하다면 맘 편한 매물은 아닙니다보증금을 조정하거나 다름 매물과 비교해 보시는 것을 추천합니다
부동산
Q. 지금 오피스텔 투자 어떻게 생각하세요?
투자의 방법에 정답은 없다고 봅니다수년전 오피스텔도 부동산 투자시장에세 인기가 있었던 것은 주택이 가파르게 상승하고 주택에 대한 규제도 극을 달하던 터 틈새시장으로 오피스텔에 관심이 확산되었던 정도가 아닌가 합니다. 물론 개인 의견입니다.최근 오피스텔 매물이 속출하면서 갭이 적어 월세받는 수익형 모델로 검토가 가능하기는 합니다다만 위치와 임차 수요의 안정성이 뒷받침 되어야 하겠지요 추가로 대세 경기가 받취져야 할것이구요좋은 선택하시길요