안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 계약갱신 청구권 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년전 계약이 갱신청구권을 사용하지 않은 묵시적 갱신이거나 금액 등 조건이 변경된 새로운 계약이거나 구분없이임차인은 이번 계약 만기에 갱신청구권을 사용해 법정 거절 사유가 없는 한 2년 더 연장이 가능할 것으로 보입니다.그리고 에 의한 계약 2년이 종료되면 계약의 거절 계약조건의 변경 등 임대인 임의대로 가능합니다.따라서 이번 계약시 묵시적 갱신으로 흘러가지 않도록 만기 2개월 전까지 임차인과 협의하여 임을 명시하여 계약서를 작성하는 것을 유의하세요.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 계약 만기전 이사나갈때 잔존기간 임대인이 임대를 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 계약기간동안 예상된 임대소득을 얻고자 할 것입니다임대인은 계약대로 약정된 차임과 요청하고 계약기간중 보증금 반환을 거절할 수 있습니다.그러나 임차인의 입장에서 불가피한 사유로 중도에 이사하여야 할 사정은 발생할 수 있습니다.이 경우 새로운 임차인을 받아 보증금을 순환하여 임대인의 소득 공백을 메우고중개수수료를 나가는 기존 임차인이 부담하는 방법으로 임대인과 타협을 하는 것이 보편적입니다.이것은 법정사항이 아닌 관행일 뿐으로 전적으로 임대인과의 협의에 의하여 결정됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 2년 계약이 끝났는데요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차보호법을 따르면 묵시적 갱신이 된 상태로 종전 계약과 동일한 조건으로 2년 더 연장되었습니다.계약서는 작성하지 않아도 무방합니다묵시적 갱신중에는 2년을 채우지 않더라도 언제든 계약의 해지를 통지하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.즉 이사하기 3개월전에 통지하여 임대인과 조율하시면 부담없이 이사가 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 일시적 2주택 취득세 바뀐거 아닌가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신규 주택을 취득할 당시에 기존 주택 신규 주택 모두 조정대상 지역에 있었고 기존 주택 매도시 12억원 이내의 매매가로 기존 주택을 매도하는 경우,2022년 5월10일 이후 매도하였고,신규주택 취득일로 부터 2년이내이면 양도소득세를 과세하지 않습니다.즉 일시적 2주택으로 인정되는 기존 주택 처분 기간에 해당합니다아래 보도에서 유사 사례를 확인해보세요https://www.khan.co.kr/economy/finance/article/202206192225005그리고 이 세제 변경에 맞추어 취득세 부분도 동일하게 중과를 배제하기로 하였습니다.https://www.sedaily.com/NewsView/26665S2MBK이상 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세금 반환 관련 문의입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약이 종료되는 시점에 맞추어 새로운 임차인이 입주한다면 보증금을 순환할 수 있습니다그러나 계약 종료시까지 새로운 세입자가 구해지지 않고 기존 계약자도 새 임차인을 기다릴 수 없는 사정이라면 임대인은 전세금을 돌려줄 의무가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세계약시 문의사항이 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인 임차인이 또는 임차인이나 임대인이 전세계약서를 지참하여 행정복지센터에 임대차 거래신고를 합니다임차인이 확정일자 받을 때 하셨다면 안하셔도 됩니다온라인으로도 신고는 가능합니다신고대상 계약2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외함)임대차 계약으로 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장·상가내 주택, 판잣집 등)’등신고대상 지역수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시(市)지역(도 지역의 군은 제외함)신고대상 금액기준임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약 (임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)신고 방법계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것이 원칙이나신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 ‘주택 임대차 계약 신고서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하는 경우에는 공동으로 신고한 것으로 인정 주택 임대차 계약서(계약서를 작성한 경우만 해당함) 입금증, 주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등(주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우만 해당함) 계약갱신요구권을 행사한 경우 이를 확인할 수 있는 서류 등신고 기간과 장소임대차 신고의 신고기한은 계약 체결일로부터 30일 이내 이며,1) 임대한 주택의 관할 읍·면·동 행정복지센터를 방문하여 민원창구에서 신고하거나2) 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로도 신고 합니다미신고 과태료주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다※ 시행일로부터 1년(`21.6.1～`22.5.31)간 계도기간으로, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않았으며 2022년 6월 본격 시행을 앞두고 1년 동안 계도기간을 추가 연장 하였습니다.즉 2023년 5월31일까지 과태료 부과를 유예하지만 이후로 과태료가 부과되므로 거래신고는 바로 하는 것이 좋습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 매매와 전세 가격의 차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매의 목적은 소유이고 , 전세의 목적은 이용입니다해당 주택을 이용하려는 수요는 많지만 소유의 수요는 적다면 역전 현상이 생깁니다.문제는 소유주가 임대인이 되어 이용자의 전세금을 받지만 주택이 전세금 만큼의 재산 가치가 안되고만기시 새로운 세입자로 부터 전세금 순환도 안될 경우 집을 매각하여도 전세금 환불이 불가하다는 점 이죠흔히 깡통 전세라고 합니다.현실적으로 대응할 수 있는 방법은 신축주택, 나홀로 주택 등 아직 시장가가 제대로 반영되지 않은 주택을 피하고가급적 전세 가격이 시가의 70%이내 주택을 선택하되부득히 전세금액이 과도한 주택을 계약해야 한다면 전세금 반환 보증보험 가입 조건으로 계약하는 것입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 전세금을 이사가기전에 주면안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약종료시 점유를 해제하고 (이삿짐 빼고 열쇠 넘겨 주면서) 전세금을 상환 받는 것은 동시 이행관계입니다.동시이행의 관계란 서로 동시에 의무와 권리를 교환하는 것으로 한쪽만 먼저 의무를 이행하게 될 경우 권리를 확보할 조건이 사라지기 때문에 시차를 두지 않고 진행됩니다.질문하신 사정으로 전세금을 전액 돌려 달라는 것은 무리한 요구 입니다.민일 전세금을 먼저 환불 하신다면 전적으로 질문 하신 분의 임차인에 대한 개인간 신뢰의 문제로 부정적인 결과가 있다면 스스로 책임을 질 수 밖에 없습니다.정황상 신뢰할 수 있는 상황에 , 사정을 봐주고 싶은 형편이라면 일부 금액만 환불하는 방법도 있겠습니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 불법건축물 양성화 특별법관련 언제일까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2014년 으로 매우 제한적인 범위에서 주거용 위반건축불에 대한 양성화 입법사례가 있었으나이후로 뚜렷하게 여론화 되지 못하고 있습니다.오히려 몇 년전 많은 사상자가 발생한 지방의 대형 화재 사건에서 연거푸 화재의 원인으로 불법 구조 변경이 지목되면서 단속이 더 심해지는 경향도 있습니다.서민의 주거 안정을 위한 관용적 입장과 위법을 수시로 양성화 한다는 것이 공평성에 어긋난다는 입장이 대립하고 있습니다2021년 1월 당시 국회 서영교 행안위원장, 정태호, 윤영찬 의원 등 더불어 민주당 집권 중에 같은 당 의원들이 주도하여 입법 발의, 간담회 등이 있었음에도 진척이 없었던 경과로 보아 현재로서는 입법 기대치가 낮아졌습니다.참조 (2014년 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법")https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=142087#0000
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Q. 월세 특약 추가 후 재계약시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하지 않고 특약사항만을 추가 기재하고 종전의 계약서를 유지한다면 확정일자의 추가는 필요 없으나종전계약서와 연관없이 새로운 계약서를 작성하여 종전 계약서를 폐기한다면 확정일자를 다시 받으세요후자의 경우는 순위의 변경이 있을 수 있음에 유의하세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다