안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세계약기간이 2년이 경과하여 자동으로 2년연장 될경우 추후2년후에 전세입자가 계약갱신권을 이유로 2년 더 살겠다고 할수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.첫번째 계약의 만기전 6 ~ 2개월사이에 임대차 당사자의 언급이 없이 경과한 경우 묵시적 갱신이라고 합니다.묵시적 갱신이므로 계약 조건의 변경이 없고 2년 더 계약이 연장된 것으로 간주합니다.묵시적 갱신은 말 그대로 이미 계약서 작성 시기가 경과하여 자동 갱신된 것으로 갱신 계약서는 안 써도 무방합니다.그렇다면 묵시적 갱신이 끝나는 시기에 임차인은 임대인에게 계약갱신 청구를 하고 다시 계약을 연장할 수 있나?가능합니다.계약갱신청구는 1회 사용할 수 있기 때문입니다.물론 임대인은 본인의 실거주 등 다음 9개항에 해당한다면 임차인의 갱신 청구에도 불구하고 계약 연장을 거절할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다임대인 재계약 거절 9개 요건1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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Q. 월세계약 만료후 이사기간은 정해져 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년 계약으로 이번 7월에 계약이 종료된다면 2020년 7월에 계약한 주택으로 보입니다이 경우 계약 만기 1개월에서 6개월 사이에 소유자가 본인 거주를 사유로 계약 연장을 거절하는 것은 정당한 사유입니다.물론 월세의 2기 연체도 계약 갱신거절이나 계약 해지의 사유이므로 임대인의 통지를 거절하기 어려워 보입니다빠르게 이삿집을 알아보는 것이 합리적이라 생각합니다.발품을 한 만큼 좋은 집이 나온다고 합니다이사할 집을 알아보면서 날자는 다시 한번 주인 분과 조율해 해보세요좋은 집 찾기를 바랍니다
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Q. 다가구 주택 매입해서 2-3층을 분리
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다가구 주택을 세대별 등기가 가능한 다세대 주택으로 변경하는 것은 불가능한 것은 아니나주차장이나 건축물 구조상의 기준 등에 지자체별 세부 지침이 있습니다시군구 건축과 상담 또는 건축사무소 서비스를 이용할 수 있으며 주차장, 벽체 등 시설 구조 변경 비용이 발생할 수 있습니다승인되면 개별 등기를 통해 각 세대를 구분하여 소유할 수 있습니다.이후로는 주택 수가 분리된 수 만큼 늘어나므로 보유세나 양도소득세에 미칠 영향도 고려하는 것이 좋겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 묵시적 갱신중 호실변경 관련해서
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약중인 주택이 다가구 주택이라면 호실의 변경이 있더라도 지번이 동일하고 임차료가 동일하다면 문제가 없습니다단 호실마다 개별 등기가 되는 집합건물 (연립, 빌라, 다세대 등) 이라면 소유자가 동일하더라도 호실을 정확하게 기재하여 계약서를 변경할 필요가 있습니다.전자의 경우라면 묵시적 갱신에 의해 계약의 효력이 계속 유지되고 있는 것으로 계약서 재작성의 필요성도 없으며 전입신고나 확정일자를 다시 할 경우 순위가 뒤로 바뀌게 되어 불이익이 발생할 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 제가 전세로 살고 있는 집을 월세 줄수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인이 세를 사는 집을 다시 제3자에게 세를 주는 것을 전대차 라고 합니다전대차는 불법이라고 단정 지을 수는 없지만 무단 전대차는 계약해지 사유에 해당합니다.만일 임대인이 동의한다면 불가능한 것은 아닙니다불가피한 사정이 있다면 임대인과 상의해 보시기 바랍니다원만한 해결을 기대합니다
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Q. 1가구 2주택 양도소득세가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1가구 2주택이므로 양도소득세가 발생합니다임대주택, 기준가격 이하의 시골주택, 상속주택 등 몇 가지 특정 특례에 해당하지 않는다면조정지역에 속한 주택의 매도시 양도소득세는 "기본세율 + 중과율 + 장특배제"입니다그런데 뉴스를 통해 아시겠지만 새 정부 들어서 22년 5월10일 부터 23년 5월9일 까지 한시적으로 다주택자의 주택 양도시 중과율과 장기특별 공제 배제를 적용하지 않고 있습니다.따라서 이 기간중 매도시 기본 세율로만 적용하므로 절세가 가능합니다양도소득세는 취득 매도시기, 거래금액, 필요경비, 규제지역 여부 등 구체적인 사실관계가 확인되어야 산출 가능합니다.구체적으로 양도 소득세 금액을 알고 싶다면 국세청 홈택스사이트, 양도소득세 미리 계산해보기 코너에서 위 정보를 대입하여 산출해 보시기 바랍니다https://hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml배우자에게 증여후 매매는 의미가 없을 것으로 보입니다배우자는 주소지와 관계없이 동일세대로 보기 때문에 양도소득세의 관점에서는 의미가 없을 것으로 보입니다양도소득세는 단순질의 응답만으로 착오가 발생하기 쉽고 매매 시점에 따라 변수가 많습니다매도를 결심하셨다면 가급적 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다
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Q. 세대분리 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.모친이 주택이 있더라도 연세가 60세 이상인 경우 본인 세대는 무주택으로 보아 청약이 가능합니다다만 본인은 세대주 요건을 갖추어야 합니다.세대주가 되는 방법은 온라인 상에서도 가능하나 두분의 공동인증서가 필요합니다익숙하지 않은 분은 그냥 행정복지센터로 가시면 됩니다.두분 신분증 가지고 두분 방문하시면 되고,새로 세대주가 되실 분(본인)이나 기존 세대주(모친)만 가신다면 안 가시는 분 신분증과 도장을 같이 가지고 가시면 됩니다민원 창구에서 한다고 하시면 되겠습니다.행정복지센터 방문시 즉시 처리 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세계약 만료후 재계약 관련 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 최초 계약만기일로 부터 1개월이상 기간이 남은 상태였다면 계약 조건의 변경(인상)을 통지한 것은 유효했습니다그런데 1년은 그대로 하고 1년후 계약서 작성하고 5% 올리자고 제안하였을 때 동의하였고 재계약 거주중 다른 이의를 제기하지 않았다면 두분이 구두로 합의된 사항을 이행하기 시작하였음을 의미합니다.그리고 금년 5월 인상을 상기하였지만, 단지 사전 약속한 날자 보다 2주 정도 지난 후 계약서 작성을 요청한 것입니다.2주가 경과한 것은 임차인에게 손해가 되지 않는 것이므로 2주 늦게 계약서 작성 및 임대료 5% 인상을 요구하는 임대인의 행위는 두 분의 합의를 뒤엎을 만한 사유는 아니라고 보입니다다만 두 분의 합의는 객관적 근거가 없는 구두 약속에 불과하여 현재 계약상태는 외견상으로 묵시적 갱신에 불과합니다.두분이 1년전 당시 구두로 합의한 내용을 최대한 반영하여 계약서를 작성 및 연장하는 것이 부합하지 않을까 합니다이상은 답변인 개인 의견으로 법률적 분쟁이 되었을 경우 유효한 해석은 다를 수 있습니다
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Q. 현 실평수 37평 되는 소형주택을 매매 하려고 합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발지역은 어느 곳 할 것 없이 현재로서는 거주여건이 열악하고 건물은 노후한 지역으로 개발시 막대한 사업 성과가 있습니다부동산 주택을 매개로 한 투자에서 가장 인기있는 아이템입니다그러나 시간의 리스크가 상존합니다대규모로 여러 이해 당사자들이 모여서 진행하기 때문에 분쟁과 해결과정을 피할 수 없습니다때문에 재개발 사업에서 투자는 구역에 대한 안목도 중요하지만 시간과의 싸움에서 느긋하게 기다릴 수 있는 자금, 정신적인 여유도 필요합니다재개발 사업은 공익성이 점점 부각되고 관의 개입이 커지고 있으나 이 때문에서 사업의 안정성, 사업의 속도에는 긍정적인 영향을 주고 있습니다매도 입장이시라면 보유 의견을 드리고 , 매수 입장인 분에게는 전세 끼고 소액투자를 권합니다.전세율이 좋은 (입지나 내부상태가 우량한) 주택은 자금 활용도 좋고 추후 좋은 감평도 기대할 수 있습니다.당연히 재개발 투자의 목적은 조합원 입주권 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 건물주가 월세를 5%이상 인상하려 합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대사업자가 아닌 임대인은 계약종료시 임대료 5%를 초과하여 인상된 임대 조건을 요구할 수 있습니다.이때 임차인이 주변시세를 감안하고 더 오래 거주를 희망할 경우 이 조건에 합의할 수도 있습니다임차인이 합의하게 되면 새로운 계약으로 보는 것이고 2년후 계약갱신청구권읋 사용할 수 있습니다.그러나 임차인이 계약만기 6 ~ 2개월이내에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 요청하였다면 임대인은 5% 까지만 인상이 가능합니다.이렇게 계약갱신청구권을 사용한 계약이 종료되면 이후로는 임대인이 임의로 인상이 가능합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다