안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 아파트 매입 후 실거주 중인데 1년안에 팔면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매입하여 등기한 다음 날 팔아도 안되는 법이 있는 것은 아닙니다.다만 주택의 매매에 수반되는 취득, 양도소득세나 등기비용, 중개수수료, 이사 비용 등 많은 금전적 지출이 발생하겠지요전세 이사를 가도 가급적 오래 사는 것이 비용을 절약하는데 1년 이내의 사용을 위해서 주택을 사고 파는 것은 좀 합리적으로 보이지는 않습니다.특히 양도소득세는 보유기간 1년이내인 경우 거래 규제지역 여부와 관계없이 양도차익의 70%를 과세합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 실평 한 15평 되는 작은집 방3 -> 방2개
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전문가와 상담하여 내력 벽이 아닌 벽의 일부를 제거 하여 안전에 문제가 없는 범위내에서더욱 유용한 구조로 변경한다면향후 주택 매매에 도움이 될 가능성은 있어도 감점될 것은 아니라고 봅니다좋은 인테리어, 좋은 구조라면 더 매수자를 움직입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전월세 대출 받고 가전제품...
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 대출과 신용카드 발급이나 신용카드 거래는 관련이 없습니다.다만 신용카드의 현금서비스 이용과다나 연체중인 경우는 영향을 미칠 수 있습니다정상적인 신용카드 거래실적은 대출 상품에 따라 오히려 대출 승인에 도움이 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 계약을 앞두고 있습니다 서류확인 상 궁금한점이 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 금액은 등기상 표시되지만 다른 세입자들의 보증금 금액은 임대인만이 정확하게 알고 있습니다.공인중개사를 통해 계약할 경우 법정 서류로 제공되는 2 페이지 중간에 란에 선순위 보증금 내역을 기재합니다이 내용의 출처는 임대인이 고지하는 사항입니다.임대인이 정확하게 고지 하지 않을 경우 제3의 방법으로 완전하게 보증금 금액을 알 수 있는 방법은 없습니다보증금 총액만을 고지하는 경우도 있고 아예 고지를 거부하는 임대인도 없는 것은 아니지만전세인 경우는 선순위 보증금의 의미를 이해하고 대부분 고지 하는 편 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세계약 재계약 안해줄 시 어떻게하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 신규 게약이라면 2023년 계약종료 2개월전까지 임대인의 계약조건 변경이나 계약종료 요청이 있더라도 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.매매를 이유로 걩신을 거절하는 것은 타당하지 않으며, 상당한 금전적 보상을 통해 계약종료를 합의할 수는 있습니다한편 임대인이 주택을 매매하는 것은 현재 임대차 계약에 구속 받지 않으며, 매매하더라도 새로운 소유주는 기존 임대차 계약을 그대로 승계합니다따라서 새로운 소유자에게도 기존의 임차권을 주장할 수 있고 계약갱신 청구된 후 매매 되었다면 청구로 갱신되는 계약 역시 유효합니다.다만 새로운 소유자가 개인이고 아직 계약의 만기가 6개월 이상 남은 시점에 매도가 완료되어 새 소유자가 본인이나 직계 가족의 실거주를 목적으로 계약을 종료하기를 원한다면 적법한 요건에 해당하여 임차인은 계약을 연장할 수 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 투자관점에선 1주택자가 유리한가요? 2주택자가 유리한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정책이 바뀌어도 지속적으로 다주택자에게는 핸디캡을 주고 있습니다주택에만 주어지는 양도소득세 비과세는 투자의 관점에서 본다면 가장 중요한 세제입니다(투자 이익을 회수하지 않으므로)다주택자는 투자 승률이 비교적 높은 조정지역 등 규제지역에서 양도차익의 상당한 부분을 세금으로 납부하여야 하지만1주택자라면 단지 2년의 거주만으로 아예 를 받는다는 점만 보더라도 다주택자와 1주택자와 차이를 알 수 있습니다따라서 자금이 남아 도는 정도가 아니라면 당연히 1주택자로 투자가 승률이 더 좋습니다다만 2주택이면서도 주택 수에서 예외가 되는 일시적2주택 제도 활용이나 임대주택, 농어촌소액주택 등 특례도 계속 지식을 확대하고 뉴스에 관심을 가져 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상가임대차계약서중 특약으로 이런항목을 넣을수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인이 산후조리원을 운영하는 것이고이 사업과 관련된 부대 점포로서 질문하신 분의 점포의 임대차 계약을 하는 것이라면, 임대인의 사업중지 등 경영변화로 인해 투자한 사업 비용이 손실을 예상할 수 있습니다이 경우 투자 금액을 보상하는 특약을 협의할 수 있습니다가급적 포괄적인 사유로 사업 중지시 구체적으로 어떤 보상을 할 것인지 구상 하신후 특약 문안을 추가할 수 있습니다다만 특약이란 계약의 일부로서 당사자 합의로 약정하는 것으로서 임대인과 협의가 필요합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트를 1년 보유 후에 팔면 세금???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 취득후 1년이상 경과하였으나 2년이 되지 않은 기간으로 이해합니다이 경우 규제 지역 여부, 주택 수 , 실거주 여부과 관계없이 단기 양도로 60% 고율의 양도소득세가 과세 됩니다.양도 거래가에서 취득가격, 그리고 취득이후 주택 취득세, 중개수수료 등 필요경비를 공제한 양도차익의 60%가 과세되는 것 입니다.양도소득세는 양도차익이 있을 경우만 발생하는 것으로 양도차익이 미미하다면과세율이 의미 없을 수도 있으나 양도차익이 발생하는 경우 가급적 보유기간 2년을 경과한다면 세율은 크게 감소합니다취득가액, 양도가액, 규제지역 여부 등 구체적인 사실관계가 없으므로 과세금액은 예상할 수 없으며구체적으로 세금을 예상하고자 한다면 국세청 "홈텍스"사이트에서 "양도소득세 미리 계산해보기" 코너를 이용하여 보세요질문 감사합니다
부동산
Q. 조정지역 취득세는 몇프로인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역이라서 취득세가 다른 것은 아닙니담조정지역에서 주택 수 2주택 이상의 취득시 취득세가 기본 취득세보다 중과되는 것입니다주택의 취득세는 매수가 6억 이하인 경우 매수가의 1%, 6억에서 9억사이인 경우 매수가의 1~3%, 9억원 초과시 3% 입니다따라서 질문하신 분이 무주택자로 또는 일시적 2주택으로 9억원의 주택을 매수할 경우 취득세는 3%, 지방교육세를 포함시 3.3%가 예상됩니다그러나 취득 시점 기준 조정지역에서 2번째 이상의 주택 취득이라면아래 표와 같이 8% ~ 12%까지 중과되며취득세에 부가되는 지방교육세는 별도이고,전용면적 85제곱미터 초과시 농어촌 특별세도 추가됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 난생 처음으로 아파트를 판매합니다. 뭐뭐 준비해야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당연히 공인중개사를 믿고 거래하십니다.매수하는 입장이라면 계약시 거래 당사자와 공부상의 소유자가 일치하는 지 확인하시고,공인중개사가 제공하는 확인 설명서와 각종 공부를 통해 꼼꼼히 확인하여 이해가 안 가거나 의심스러운 부분은 즉시 질문, 추가 자료 요청 으로 확인 해소하기 바랍니다.등기상 소유권 이외의 다른 권리가 있는 매물이라면 잔금전까지 말소삭제하는 방법으로 진행됩니다중개사의 업무상 과실로 손해가 발생하였다면 법정 손해배상도 가능합니다잔금시는 일반적으로 법무사를 선임하여 등기이전 업무를 위임합니다잔금 지급전 매매 거래에서 등기 이전 서류의 하자가 없는지 법무사를 통해 한번 더 확인을 해드립니다너무 염려하지 마시고 좋은 거래 하시기 바랍니다