안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 아파트 임대 시 전세금을 5%이내로 받으면 상생임대조건이 되는지요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상생임대인이 되는 계약의 핵심은 2차 계약입니다1~2차 계약의 임대인은 동일해야 하고 1차 계약을 1년 6개월 이상 유지한 후 2차 계약 해야 합니다.임차인은 바뀌어도 상관없으며 비교하는 금액은 1차와 2차 계약의 임대료 입니다.2차 계약은 직전 계약보다 임대료가 5%를 초과하면 안되고 2년 이상 유지가 완료되면 비로소 상생임대인 자격을 달성합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 상생임대기간이 2024년12월31일자로 끝나는데 2024년 내에 상생임대계약을 하면 2026년 이후 어느때나 매도해도 세제혜댁이 주어지는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2024년 12월 20일 계약이 직전 계약과 임대인이 동일하고 직전계약은 18개월이상 유지되었고,금번 5%이내로 인상된 재계약으로 2년간 계약 기간을 유지하였다면 상생임대인 제도에 부합합니다.따라서 2년간의 계약 유지가 종료되는 2026년 12월 20일 이후 매도시 양도소득세의 적용에서상생임대인으로서 실거주 2년을 면제 받을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 토지거래허가제 오피스텔 매매 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매수시 일반 건축물 입니다.주택이 아니므로 2년 실거주 의무가 없으며,조정대상지역의 주택으로 2년 실거주시 주어지는 양도세 비과세와 관련이 없습니다.다만 오피스텔을 매수후 주거용으로 사용하고 주거용 상태로 매도시무주택자의 경우 2년 실거주 사실이 있다면 양도소득세를 비과세한다는 취지의국세청 질의 응답 사례가 있습니다.https://teer.hometax.go.kr/home.do?mode=getReq_view&url=pub/getReq_view&reqId=A1Njk=MTExOD&loginId=&viewYn=Y여기에 합당하다면 양도세 비과세 신청이 가능할 것으로 보이나세제 정책의 잦은 변동으로 매도시기에 따라서 결과가 다를 수 있습니다
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Q. 임대차 보호법관련하여 알고싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.번거로움을 피하기 위해 전입신고시 확정일자를 받는 경우가 대다수 입니다개인적인 사정으로 두건의 업무를 날자를 달리 할 수는 있습니다.그런데 확정일자의 완전한 효력이 나타나는 것은 확정일자를 받고 주민등록이전을 같은 날 하거나 확정일자를 먼저 받았다면주민등록 이전일 익일(다음날)부터 유효합니다.주민등록을 먼저하고 확정일자를 늦게 받는 경우라면 확정일자를 받은 날부터 유효합니다그런데 이 두가지 만으로 완전하지 않습니다확정일자와 전입신고에 추가하여 임대차 계약을 통해 임대 목적물의 열쇠를 받고 목적물을 점유하는 상태(거주)이어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 실입주 인정여부 관련해서 여쭙니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.얼마전 시행령개정으로 변경된 제도에 대한 질문으로 이해합니다24년 12월 31일까지 2회째 임대차 계약을 하되 5%이하로 인상폭을 유지하고첫 계약시와 두번째 계약시 시차가 있거나 세입자가 달라도 되지만 임대인은 동일해야 합니다1회차 계약은 1년 6개월이상 계약이 유지되어야 하고 2회째 계약은 2년간 계약이 유지, 종료된 후 인정이 되는 것으로금액,주택 수 등 다른 조건은 1주택 비과세 조건을 만족한다면 2년 거주 조건은 면제 되는 것입니다당연히 2년 거주요건을 필요로 하는 조정대상지역에 한하는 것 입니다이상 참조가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 2년 계약 종료시점에 2년 연장하고싶으면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가장 임차인에게 유리한 방법은 묵시적갱신입니다현재의 계약이 2020년 12월10일 이후 체결한 계약이라면 게약만기 6-2개월사이 (이전은 6-1개월) 에 임대인 임차인 모두 계약의 조건 변경이나 연장 등 아무런 언급이 없이 경과한 경우 묵시적 갱신이라하며 종전계약 그대로 2년 더 연장된것으로 간주합니다.이때 계약서를 새로 작성할 필요는 없으며 기존 확정일자는 계속 유효한 상태입니다2년 더 거주하기를 원하는 임차인 입장에서는 가장 유리한 방법입니다.그런데 임대인이 위 기간중 조건의 변경(임대료 인상 등) 또는 계약 종료를 요청한다면소유자의 직접 거주 등 법정 요건이 아니라면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고 임대인은 이를 거절하지 못합니다임대료의 인상 또한 5%를 초과하지 못합니다.임차인의 갱신청구권은 1회만 사용이 가능하므로 계약후 통상 4년까지 거주가 가능합니다.갱신 계약이 있을 경우 갱신 청구된 계약이라는 내용을 기재하여 계약서를 작성하는 것이 일반적이며이 부분은 거래한 공인중개사 사무소를 통해 서비스 받는 것을 추천합니다 (약간의 비용 발생)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 재개발 지역에 월세 내는사람도 보상받는게 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세입자도 거주중 불가피하게 이사하여야 하는 점이 있기에 몇 가지 보상이 있습니다다만 사업초기 단계부터 연속하여 거주한 경우에 해당합니다.이사비 : 이사물류 비용 실비사업시행 인가 고시일 당시부터 거주한 분주거이전비 : 도시근로자 월평균 명목 가계지출비 4개월분(세대원수대로)주민공람 공고일전 90일 이전부터 거주한 분임대주택 공급 : 지방자체 단체 조례나 정책에 따름이 외에도 상가 세입자라면 영업손실 보상금도 있습니다위 기간, 금액 등 보상기준은 지차체마다 또는 사업시행자 규정에 따라 상이하거나 변동이 있을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세 놓으려고 하는데 공동명의의 신축 아파트입니다. 세입자 분이 전세자금대출 받는데 문제 없을까요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 들어갈 집의 소유가 법인인 경우는 상품에 따라 대출 제한이 있습니다.개인 소유자로써 공동 명의라는 사항만으로 전세 세입자의 대출이 제한되는 대출상품은 보지 못했습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 공인중개사 중개료 문의드림니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 계약서에 기재되는 임대인과 임차인이 각 각 지불하는 것이 원칙입니다.다만 기존 임대차 계약 기간전에 임차인의 사유로 중도 해지하고 새로운 세입자를 받아 빠른 보증금 회수를 위해임대인의 양해를 받아 세를 내놓는 경우 기존 임차인이 임대인 수수료를 대신 부담하는 시장 관행이 있습니다질문하신 의도가 여기에 해당하는 것이라면 기존 임차인과 협의할 사항입니다.임대인이 중개를 의뢰하였을 경우 임대인에게 중개수수료를 청구하는 것은 정당합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 분양권 공동명의 부동산거래신고시 5:5로 했는데 등기시 비율 변경가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.등기 신청시 거래 신고필증을 제출합니다.따라서 정정 또는 변경하고자 하는 내용으로 변경 또는 정정 신고 하신후 신고필증을 교부 받아야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다