안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 실거래가 기준지가 공시지가의 의미? 현시세와 가장 가까운 것은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실거래가실제 매매가 있었던 현실 거래가격공시지가세금징수 등 수십가지 국가 행정 목적의 자료로 사용하기 위해 정부에서 감정평가하여 필지별로 공시하는 평가가격기준지가정부가 전국지역이 아닌 공공시설의 설치 등으로 인한 개발시 우려되는 투기적 토지수요와 지가의 부당한 등귀를 막기 위해서 특정 지역에 대해 표준 지가를 조사하여 그 범위 내에서 토지의 보상 매수 매매 거래를 허용하기 위해 고시하는 토지가격
부동산
Q. 혼인으로인한 1가구 2주택 비과세조건
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혼인전 각자 소유하고 있던 주택은 혼인 합가에 의한 일시적 2주택 제도를 적용 받을 수 있습니다다만 비과세 요건은 갖추어야 겠지요남자, A주택을 혼인전 부터 소유여자, B주택을 혼인전 부터 소유한 경우각각 결혼을 안했더라면 이 주택을 매도시 비과세를 만족하는 조건에 해당한다면결혼후 현재 1가구 2주택이지만 먼저 파는 1주택에 대해서는 비과세를 적용한다.비과세 가능한 매도 기간은 혼인일로부터 5년이다.이것을 라고 합니다따라서 먼저 파는 B아파트는 2년의 거주 기간이 필요합니다나중 파실 예정인 A아파트는 이미 비과세 요건을 채운 상태 입니다.양도소득세는 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉽고 매도 시점에 따ㅓ라 제도의 변경이 있을 수 있습니다매도를 결정하셨다면 세제 전문가와 대면상담을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 재개발에 상가를 사서 분양권을 받는게 좋을까요 아님 단독주택을 사서 분양권을 받는게 좋을까요?? 어떤게 절세 이득이 되는지 또한 세금과 향후에
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가를 소유한 조합원은 상가를 신청할 수 있으며 소유자산의 감정평가 금액에 따라서 주택을 신청할 수도 있습니다주택을 소유한 조합원은 주택을 신청할 수 있으며 소유자산의 감정평가 금액에 따라서 상가를 신청할 수도 있습니다그런데 재개발에서 주력은 아파트 입주권입니다보유 자산의 규모와 관계없이 주택 입주권을 받기가 용이한 것은 주택입니다상가는 공급되는 숫자가 적을 경우 자신의 자산 규모가 적거나 자신이 실제 사업하지 않는 상태로 건물만 보유하고 있다면 주택신청 대상이 안되거나 상가는 신청을 해도 경쟁에서 밀려날 수도 있습니다.주택이 있는 분은 주택 수 등 제한 사항으로 상가를 노리는 분도 있습니다.상가는 주택 수에 포함되지 않지만 자산 규모가 적을 경우는 주택도 상가도 얻지 못할 수도 있습니다이상 개괄적인 사항이며, 해당 재개발 구역의 사업 계획에 따라 다르고 해당 자치단체 조례나 조합 정관에 따라 세부적으로 다를 수도 있습니다주택이 없고 자금이 적다면 주택을 매수하는 것을 권합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 상가 권리금에 대한 부동산 중개수수료도 법적으로 중개인에게 주는게 맞나요?보증금,전세금,매매대금은 중개료가 있는걸로 아는데 권리금에대한 수수료
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.권리금이 있는 상가의 중개에서 권리금에 대한 중개 보수도 당연히 발생합니다.이것은 보수 지급의 정당성을 다투는 한 판례로도 확인된 바 있습니다.다만 수수료요율은 법정사항이 아닙니다부동산과 같은 유형의 중개 대상물이 아닌 무형의 가치를 중개하는 것으로서 중개수수료 요율과는 관계없이중개사와 의뢰 고객간 합의에 의해 결정됩니다.중개 행위의 난이도, 업종이나 광고 등 부수 비용 등에 따라 현장에서는 10%내외에서 협의를 하게 됩니다.중개사는 많지만 원하는 권리금으로 거래를 이끌어 낼 중개사는 없을 수도 있습니다.과도한 비용인지 아닌지는 액면상 비율이 아닌 시장에 의해 결정되는 것 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트 구매 예정입니다 계약금 10% 지불 후 잔금 납부 어려울때 계약금 돌려받을 수 있을까요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약금은 다른 특약이 없는 한 일방의 해제시 매수인은 포기, 매도인은 배액배상하는 기준 금액이 되는 위약금으로 작용합니다.계약으로써 매수인은 일부 금액으로 매물을 선점할 수 있고 매도인은 다른 매수인에게 양도할 기회를 버려야 하는 상호 책임과 의무를 담보하는 계약의 책임입니다.금액이 상대적으로 적은 월세 보증금 등 소규모 계약의 번복에 임대인이 관용적 입장에서 돌려주는 경우는 가끔 있으나거래 규모가 커지고 또 매매계약인 경우는 계약 원칙대로 진행되는 것이 일반적입니다.사정을 말씀 드려 볼 수는 있으나 전적으로 매도인의 결정에 따라야 할 것으로 보입니다좋은 결과 있으시길 바랍니다
부동산
Q. 부동산 1가구 2주택 관련 질문이요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용 아닌 업무용 사용이라는 점을 전제로2번째 주택인 시골의 신축 주택이 조정대상 지역에 포함되지 않는다면사용승인일을 기준으로 3년 이내에 기존 주택을 양도하시면 되겠습니다.(만일 조정대상지역이라면 2년입니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 비만오면 천장에서 비가 샙니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약한 목적물의 하자로 사용 목적을 달성하지 못한다면 임대인은 수선의무가 있고 임차인은 계약의 해지를 요구하고 사안에 따라 손해배상도 청구할 수 있습니다.임대인은 수선을 하였으나 완전하지 않은 것으로 보입니다질문상으로 피해의 정도나 임대인의 책임있는 행위가 있었는지 알기 어려우나 지속적으로 임대차 목적을 달성할 수 없다면계약의 해제와 손해 배상을 요청하시기 바랍니다.다만 견해가 다를 경우 법적인 판결을 얻어야 한다는 점에서 객관적인 근거를 확보하여 분쟁에 대비하거나 소통과 합의에 의해 원만한 해결을 하는 것이 합리적일 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 바뀐 부동산 제도가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.25평주택의 매도가 2023년 10월, 34평주택의 매도가 2025년이라면25평은 매도시 2주택 상태로 비과세는 해당되지 않으며 매도당시 23.10월로 양도소득세 중과배제 한시적 기간은 끝나지만 이 때 양산시가 조정대상지역이 아니라면 중과는 적용되지 않습니다.25평 취득이후 에 해당하는 지출을 찾아 최대한 절세 방법을 찾아보세요.2025년 34평 매도시는 1주택으로 비과세에 해당합니다양도소득세는 매도시기에 따라 제도와 적용이 다르고 단순질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니 매도를 계획하신다면 가급적 세제전문가와 대면상담을 권합니다.
부동산
Q. 전세금인상을 거부할수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간이 남았다면 계약기간까지 임대료는 정해진 것이며 임대인은 계약종료 6~2개월 사이에 게약 조건의 변경(임대료 인상)이나 계약의 종료를 요구할 수 있습니다.이 경우 1회에 한하여 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며임대인은 본인의 직계가족 실거주 등 법정 사유가 없다면 이를 수용해야 합니다이 때 임차료는 5%까지만 인상이 가능하며 계약기간은 2년을 연장할 수 있습니다이것은 주택임대차보호법에 명시된 강행규정입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 재개발 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 승계 조합원이 괸리처분 이후 입주권을 매수 취득하는 경우조합윈 현물 주택이 멸실 되었다면 토지로 보아 농특세, 지방교육세 포함 4.6%의 취득세가 부과되고현물이 철거되지 않은 상태라면 주택의 기준에 따릅니다.또 입주시 건물 분에 대하여 취득세가 발생합니다.85m2이하는 농특세 0.16% 포함하여 2.96%의 취득세가,85m2초과시는 농특세 0.16% 지방교육세 0.2%를 포함 3.16%의 취득세를 과세합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다